ПРЕДОПЛАТА ПО НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОМУ ДОГОВОРУ АРЕНДЫ - ЭТО НЕОСНОВАТЕЛЬНОЕ ОБОГАЩЕНИЕ

Статья посвящена особенностям возвращения предварительной оплаты за аренду имущества, которое не передавалось арендатору, в случае если договор признан дефектным (ничтожным, незаключенным и т.п.).

Важным условием действительности любого договора является достижение сторонами в установленной форме соглашения по всем существенным условиям.

Недостижение такого соглашения, а равно заключение договора с нарушениями требований законодательства влечет признание данного договора незаключенным или даже недействительным.

Последствием признания договора незаключенным является отсутствие у сторон каких-либо прав и обязанностей, вытекающих из спорного договора. Таким образом, переданное одной стороной другой по такому дефектному договору подлежит возвращению как неосновательно полученное в рамках положений главы 59 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК).

Вместе с тем в случае подтверждения предоставления второй стороной встречного исполнения судебная практика исходит из необходимости учета данного факта.

В частности, в соответствии с пунктом 18 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 N 1 "О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений" (далее - постановление N 1) при применении последствий недействительности или незаключенности договора аренды, когда одна из сторон получила денежные средства в виде платы за пользование имуществом, а другая - имущество в пользование, экономическим судам следует исходить из равного размера взаимных обязательств сторон. Последствия недействительности договора аренды в виде взыскания суммы неосновательного обогащения (пункт 1 статьи 972 ГК) наступают в случаях, когда предоставленное сторонами друг другу по договору аренды имущество неэквивалентно, а также в случае наличия дополнительных последствий недействительности договора аренды помимо последствий, установленных пунктом 2 статьи 168 ГК.

Схожий подход заложен и в пункте 7 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 19.09.2012 N 6 "О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из договоров строительного подряда".

Указанный подход связан с тем, что обязательства вследствие неосновательного обогащения являются гражданско-правовыми и вытекающие из них требования носят вспомогательный характер по отношению к гражданско-правовым требованиям специального характера - арендным, подрядным и т.п.

Полный текст