Арендные споры

1. До заключения договора стороны спорят о понуждении к его заключению, возврате задатка, и обеспечительном платеже.

Договориться о заключении договора аренды можно еще до создания объекта недвижимости. Оформить такую сделку необходимо предварительным договором аренды. Спор возникает, когда кто-то передумал. Передумать заключать основной договор аренды арендодатель может по различным обстоятельствам - нашел того, кто заплатит больше или же решил вовсе продать сам объект. Ситуация осложняется, если договор аренды уже заключен с третьим лицом. Часто, даже в таких ситуациях арендодатель не возвращает внесенный арендатором задаток. Такой спор придется решать в суде. При этом суд может отказать в требовании, если установит, что условия для возврата платежа не исполняются. В таком случае арендатор потеряет как задаток, так и возможность заключить договор аренды. Без консультации юриста, арендатору трудно понять каковы его права в таком случае. Юристы могут помочь с выбором линии поведения, взять на себя инициативу, провести необходимые переговоры и найти приемлемые решения.

Встречается и обратная ситуация, когда арендодатель попадает в ловушку. Предварительный договор аренды связывает стороны обязательством, но арендатор отказывается вносить обеспечительный платеж. Арендодатель находится в неведении и не понимает - будет ли заключен основной договор или же ему пора искать нового арендатора.

Что нужно предпринять - понудить передать обеспечительный платеж или заключить основной договор аренды?

Ответы на эти вопросы зависят от многих факторов, которые устанавливаются юристами в ходе анализа представленных документов.

2. В процессе исполнения договора возникают уже другие вопросы. Основные споры касаются внесения платежей, проведения ремонта и взыскания убытков.

Взыскание просроченных платежей по арендной плате и коммунальным платежам может быть произведено различными способами. Это зависит от специфики сложившихся между сторонами отношений, материального положения стороны, наличия возбужденных в отношении арендатора исполнительных производств, размера начисленных санкций. Споры осложняются, если арендодатель в одностороннем порядке увеличил арендную плату, изменилась система налогообложения у одной из сторон или стороны не договорились о размере платежей после ограничения на привязку ставки арендной платы к валюте. Мирно такие вопросы не решить, необходимо определять предмет требований и обращаться в суд.

Сдавая в аренду имущество, арендодатель надеется на бережное к нему отношение. Но при исполнении договора может возникнуть ситуация, когда предмет аренды утрачен. Как правило арендодатель хочет возместить свои убытки, тогда как арендатор считает, что его вины в гибели имущества не было. В случае просчета в оценке ситуации, сторона рисует увеличить свои потери на размер стоимости экспертизы, госпошлины, а также расходы юристов, затраченных оппонентом.

Разногласия между сторонами возникают, когда речь заходит о ремонте. Необходимо определить какой вид ремонта предстоит сделать и за чей счет. Арендаторы как правило не согласны платить за капитальный ремонт крыши или фасада здания. Арендодатели в свою очередь не хотят за свой счет ремонтировать помещения, занятые арендатором. Без юридического сопровождения, такие разногласия могут привести к нарушению партнерских отношений и расторжению договора.

Поскольку расторгнуть договор аренды можно только при определенных обстоятельствах, арендодатель может использовать незаконные методы воздействия для выселения арендатора - отключить электричество и воду в помещении, внезапно начать ремонт, который будет препятствовать входу в помещение, постоянно жаловаться в проверяющие органы о якобы имеющихся нарушениях в деятельности арендатора или даже заменить входные замки. При таких обстоятельствах арендатору требуется срочная защита, которую может оказать юридическая компания «Экономические споры».

3. После расторжения договора стороны спорят о возврате имущества, ремонте помещения, выселении, взыскании платежей, истребовании имущества, о заключении договора с арендатором в первоочередном порядке. Часто возникают вопросы об имуществе, которое остается у арендодателя после выселения арендатора. Без помощи юристов разрешение таких споров может затянуться на месяцы.

Прежде чем подавать исковое заявление по аренде в суд необходимо четко продумать линию защиты, проанализировать какие правовые нормы применимы в данном случае, изучить судебную практику по данной проблеме. Затем следует определиться с основанием иска, после чего определить его предмет. И только после этого можно готовить исковое заявление.  Нередко в судебной практике по арендным делам истец неправильно формирует предмет иска. По этой причине в иске отказывают.

В случае неправильно сформулированных требований и отказа суда в удовлетворении иска, государственную пошлину никто истцу уже не вернет. При этом придется повторно обращаться в суд, заявляя уже иной предмет требования.

На первый взгляд простой договор аренд порождает массу споров между сторонами, что связано прежде всего с игнорированием и недооценкой будущих рисков.

Заключая договор аренды стороны не думают о негативных последствиях. Но именно на основании этого документы вы будете в будущем выселять вашего арендатора, взыскивать задолженность, возвращать выплаченные обеспечительные платежи, возмещать свои убытки, если имущество будет повреждено. Стандартные условия «договора из интернета» могут оказаться в итоге кабальными. Например, стороны почти всегда подписывают акт приема-передачи имущества, в котором ограничиваются указанием об отсутствии претензий к предмету аренды, иногда указывая на его состояние как удовлетворительное или отличное. Однако, такое описание не отражает реального состояния имущества. В последующем, такой акт может лечь в основу имущественного иска к арендатору, либо стать препятствием для взыскания убытков арендодателем.

Юридическая компания «Экономические споры» исходит из того, что договор аренды не может быть стандартным или типовым. Договор подстраивается под клиента, помогает ему вести бизнес и страхует его в случае неудачи. В договорах, составленных нашей профессиональной командой, прорабатываются все проблемные аспекты, учитываются тенденции судебной практики и проблемы, с которыми когда-либо сталкивается клиент.