ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗАКЛЮЧАЕТСЯ В ОТНОШЕНИИ ЗАРЕГИСТРИРОВАННОГО НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

В соответствии со статьей 579 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК) право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду. Таким образом, законодатель связывает возникновение права сдачи имущества в аренду с предварительным возникновением права собственности на него.

Право собственности арендодателя на недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации, если иное не предусмотрено законодательством. Если на момент заключения договора аренды право собственности арендодателя на недвижимое имущество (в том числе вновь созданное, измененное, приобретенное по договору об отчуждении), сдаваемое в аренду, не зарегистрировано в установленном порядке, то отсутствует право распоряжаться таким имуществом путем сдачи его в аренду. Если право собственности на недвижимое имущество не зарегистрировано за арендодателем в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, то такой договор аренды является ничтожным в силу статьи 169 ГК как несоответствующий требованиям статьи 579 ГК.

Следует отметить, что судебная практика свидетельствует о наличии излишней торопливости арендодателей, реконструирующих, возводящих объекты недвижимости в виде заключения договоров аренды несуществующего еще имущества. Цель, которую преследуют такие договоры, - фиксация намерений, заблаговременный подбор арендаторов, изыскание инвестиций на завершение строительных работ. Законодательство предоставляет сторонам такую возможность. Вместе с тем она выражается в заключении предварительных договоров аренды, содержащих намерения сторон заключить договор аренды в будущем. Заключение самих договоров аренды на данной стадии инвестиционного процесса будет противоправным.

Полный текст