Арендная плата в валюте. Договор аренды недействителен?


Пытаетесь сами найти решение проблемы? Лучше доверьтесь профессионалам.

Онлайн-консультация 30 мин от юриста с опытом 15-20 лет

Арендная плата в валюте. Договор аренды недействителен?
Табала Н.Н., 24.02.2023

По договору аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору капитальное строение (здание, сооружение), изолированное помещение или машино-место (статья 621 гражданского кодекса Республики Беларусь – далее ГК).

Существенным условием договора аренды капитального строения является размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места считается незаключенным (пункт 1 статьи 625 ГК).

В силу норм статьи 298 ГК денежные обязательства должны быть выражены в белорусских рублях. При этом в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в белорусских рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах ("специальных правах заимствования" и др.). В этом случае подлежащая оплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законодательством или соглашением сторон. С 23.09.2022 применение положений статьи 298 ГК для договоров аренды было ограничено. Согласно статье 4 Закона Республики Беларусь от 18.07.2022 № 197-З «Об изменении законов по вопросам рынка ценных бумаг» приостановлено до 01.01.2024 действие части второй статьи 298 ГК и части второй статьи 11 Банковского кодекса Республики Беларусь в части права арендодателя определять в договоре размер арендной платы за пользование имуществом в сумме, эквивалентной в иностранной валюте. Договоры аренды, заключенные до вступления в силу статьи 4 Закона № 197-З, подлежат приведению в соответствие с требованиями этой статьи до ее вступления в силу.

Таким образом, с 23.09.2022 определение размера арендной платы с привязкой к иностранной валюте не допускается. А все действующие договоры аренды должны были быть приведены в соответствие с требованиями законодательства.

Однако, как показывает практика, не все арендаторы и арендодатели выполнили указанные требования. Обусловлено это в первую очередь тем, что стороны не смогли договориться о размере арендной платы в связи с постоянным колебанием курса валюты и необходимостью зафиксировать ставку арендной платы в белорусских рублях. Соответственно договоры аренды продолжают действовать, а размер арендной платы в них по-прежнему привязан к валюте. Что по общему правилу не соответствует требованиям действующего законодательства.

Итак, можно ли признать такой договор аренды недействительным в судебном порядке?

Об этом пример из судебной практики.

Между Арендодателем (Истец) и Арендатором (Ответчик) был заключен договор аренды. По актам приема-передачи объект аренды передан арендатору. В договоре стороны согласовали размер и условия арендной платы. С даты открытия ресторана для посетителей размер арендной платы составляет 5% от выручки в соответствующем расчетном периоде за аренду всего помещения в месяц, но не менее 15 долларов США по курсу Национального банка Республики Беларусь на дату проведения платежа за аренду 1 кв.м. площади помещения в месяц.

В декабре 2020 года Арендатор приступил к обслуживанию посетителей на арендованной площади.

В дальнейшем Истец обратился в суд с иском об установлении факта ничтожности сделки – договора аренды. В обосновании заявленных исковых требований Истец ссылался на вступление в силу с 23.09.2022 статьи 4 Закона Республики Беларусь от 18.07.2022 № 197-З «Об изменении законов по вопросам рынка ценных бумаг», несогласование сторонами условий внесения изменений в договор в части размера арендной платы, несоответствие договора условиям законодательства. Решением суда первой инстанции в удовлетворении заявленных исковых требований отказано. С указанным решением согласились апелляционная и надзорная инстанции. При этом судами указано следующее.

Статьей 169 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК) установлено, что сделка, не соответствующая требованиям законодательства, ничтожна, если законодательный акт не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения.

С 23.09.2022 вступила в силу статья 4 Закона Республики Беларусь от 18.07.2022 № 197-З (далее – Закон № 197-З). Указанной статьей приостановлено до 01.01.2024 действие Гражданского кодекса Республики Беларусь и Банковского кодекса Республики Беларусь в части права арендодателя определять в договоре размер арендной платы за пользование имуществом в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте. В статье 5 Закона указано, что договоры аренды, заключенные до вступления в силу статьи 4 Закона подлежат приведению в соответствие с требованиями этой статьи до вступления ее в силу.

На момент заключения договора аренды условия о порядке определения размера арендной платы соответствовали требованиям законодательства и исполнялись сторонами, а после вступления в силу статьи 4 Закона к соглашению об ином порядке определения размера арендной платы, исключающей привязку к иностранной валюте, стороны не пришли.

В соответствии с частью 4 пункта 15 Постановления Пленума Высшего Хозяйственного суда Республики Беларусь от 16.12.1999 № 16 «О применении норм Гражданского кодекса Республики Беларусь, регулирующих заключение, изменение и расторжение договоров» разъяснено следующее. При отсутствии обращений в хозяйственный суд и невнесении изменений в договор самими сторонами взамен противоречащему условию договора, сторонами должна применяться соответствующая норма законодательства с момента введения ее в силу, если эта норма не является диспозитивной, применяемой постольку поскольку соглашением сторон не установлено иное.

Закон № 197-З не отменяет, а лишь приостанавливает на определённый срок действие нормы части второй пункта 1 статьи 298 ГК. При этом сторонами договора аренды не достигнуто соглашение о приведении договора в соответствие с законодательством в части определения размера арендной платы, а арендные отношения продолжаются после 23.09.2022.

При таких условиях являются обоснованными следующие выводы суда. В период приостановления реализации права определять размер арендной платы в сумме эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, арендная плата подлежит определению в белорусских рублях, исходя из курса Национального банка Республики Беларусь валюты, указанной в договоре аренды на 22.09.2022, т.е. на дату, предшествующую вступлению в силу Закона № 197-З. Таким образом, законодательством предусмотрены иные последствия нарушения сторонами условий сделки – договора аренды. А следовательно, договор аренды не является ничтожным.

Установление ограничений на привязку ставки арендной платы к валюте вызвало довольно много споров между арендаторами и арендодателями. Как работать в условиях, если стороны не привели действующие договора аренды в соответствие с требованием законодательства мы видим из актуальной судебной практики. При этом не обязательно расторгать договор аренды или признавать его недействительным. Необходимо правильно определить размер арендной платы исходя из норм законодательства и производить ее уплату в установленные договором сроки. В таком случае риск признания договора аренды недействительным отсутствует.

Белявский С.Ч.

Директор юридической компании «Экономические споры», медиатор, председатель Третейского суда «Экономические споры», рекомендованный арбитр МКАС «Палата арбитров при Союзе юристов», более 10 лет стажа работы судьей экономического суда.

Табала Н.Н.

Юрисконсульт компании «Экономические споры».

Закажите бесплатный звонок и наши специалисты проконсультируют Вас по любым правовым вопросам, касающимся Вашего бизнеса