Ставка арендной платы

Принцип свободы договора (ст. 391 ГК) и отсутствие в гражданском законодательстве соответствующих запретов или ограничений позволяют арендодателю устанавливать различные меры стимулирования своевременного внесения арендной платы арендатором. По крайней мере, это справедливо в отношении арендуемого имущества, находящегося в частной собственности.

В соответствии с общими положениями ГК об аренде арендная плата может устанавливаться не только в твердой сумме, но и в другом виде (п.2 ст. 585 ГК). То есть, стороны не связаны в выборе вида и способа арендной платы при заключении договора аренды. В частности, арендодатель может при заключении договора согласовать стимулирующую (льготную) ставку аренды при условии ее своевременного внесения. Например, когда арендная плата вносится предварительно.

Арендодатель может предусмотреть в договоре аренды, что в случае несвоевременного внесения арендной платы, ставка аренды за отчетный период увеличивается либо кратно, либо в процентном соотношении, либо в твердой сумме.

Данное условие не отменяет и не подменяет при этом действительность условия договора о неустойке за несвоевременную оплату аренды.

Представляется, что вышесказанное справедливо и для договоров аренды недвижимости. Но с условием, что договор аренды недвижимости в силу п. 1 ст. 625 ГК должен содержать реальный размер арендной платы (а в настоящее время и в обязательном порядке – без привязки стоимости аренды к иностранной валюте).

Однако, для разрешения возможных споров по договору аренды с такими условиями важно включить условие о праве арендодателя взимать повышенную арендную плату в соответствующий раздел договора, регулирующий размер арендной платы и порядок расчетов, а не в раздел об ответственности. Кроме того, прямым текстом указать в договоре, что данная повышенная ставка по соглашению не является ни санкцией, ни штрафом, а именно арендной платой. При этом, соглашение о неустойке также должно быть достигнуто в соответствующем разделе договора, например, об ответственности сторон.

При таких обстоятельствах суд не признает повышение арендной ставки скрытой дополнительной неустойкой, и как следствие, откажет в установлении ничтожности соответствующего условия договора.

К такому выводу приводит следующий пример из судебной практики.

Пример из практики Судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда (далее – СКЭД).

Как следует из материалов дела, между ИП «Арендодатель» и ООО «Арендатор» был заключен договор аренды строительной техники. По условиям договора аренды арендная плата рассчитывается исходя из срока аренды оборудования и количества машино-часов, но не менее 8 машино-часов за каждые сутки. Арендная плата вносится на условиях предоплаты на основании счета-спецификации арендатора. Ставка арендной платы, указанная в счете-спецификации является льготной, и действует только в случае надлежащего исполнения арендатором обязательства по уплате арендной платы в соответствии с условиями договора. В случае, если арендатор несвоевременно либо не в полном объеме производит внесение арендной платы, то ставка арендной платы, указанная в счете-спецификации, изменяется в сторону двукратного увеличения (увеличивается в 2 раза) и действует с момента нарушения арендатором условия об оплате. Кроме того, договором предусмотрена пеня за нарушение порядка и сроков оплаты, в размере 0,15% от суммы невнесенного или несвоевременно внесенного арендного платежа за каждый просроченный день и проценты за пользование чужими денежными средствами в том же размере, но не более 10% от суммы договора.

В соответствии с условиями договора ИП «Арендодатель». предъявил требование об уплате задолженности по арендной плате, пени и процентов за пользование чужими денежными средствами. В свою очередь ООО «Арендатор» заявило иск об установлении в соответствии с п. 2 ст. 171 ГК факта ничтожности пункта договора аренды о 2-кратном увеличении ставки аренды ввиду нарушения условий об оплате, представляющего собой, по его мнению, скрытую неустойку, не соответствующую положениям ст. 310, 311. По мнению арендатора, в пункте 3.5 договора аренды стороны фактически установили не ставку арендной платы, а ответственность арендатора за нарушение условий договора в части оплаты, что не соответствует требованиям законодательства.

Экономическим судом частично удовлетворен иск ИП «Арендодатель» к ООО «Арендатор» о взыскании задолженности по арендной плате, пени и процентов по ст. 366 ГК. При этом судом было отказано в удовлетворении встречного иска об установлении факта ничтожности части договора. Апелляционная инстанция поддержала данное решение.

Отказывая в удовлетворении встречного иска ООО «Арендатор», суды руководствовались положениями статей 391, 401, 585 ГК и исходили из того, что участники гражданских правоотношений приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своих интересах, они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора, а действительная воля сторон устанавливается исходя из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений и путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

СКЭД поддержала выводы нижестоящих инстанций и дополнительно указала следующее.

Буквально из п.3.5. договора аренды следует, что в счете-спецификации указана льготная арендная плата, которая действует при надлежащем соблюдении арендатором сроков уплаты, а при их нарушении –увеличенная в 2 раза арендная плата. Оспариваемый пункт расположен в разделе 3 договора аренды «Арендная плата, порядок расчетов», а условия об ответственности сторон (в том числе по пене и процентам за пользование чужими денежными средствами) оговорены в разделе.

Дополнительно СКЭД отметила, что изменение размера оплаты за нарушение условий договора является согласованным сторонами механизмом определения арендной платы и расчетов. И такой механизм законодательству (ни ст. 585, ни ст. 310, 311 ГК) не противоречит. Доводы ООО «Арендатор о том, что данное условие прикрывает установление штрафных санкций, безосновательны.

Таким образом, тщательная проработка условий договора и его грамотное составление позволяют арендодателю правомерно как устанавливать льготную ставку аренды, так и увеличивать ее из-за нарушения сроков и порядка внесения арендных платежей. И при этом, правомерно взыскивать неустойку за нарушение сроков оплаты.

Белявский С.Ч.

Директор юридической компании «Экономические споры», медиатор, председатель Третейского суда «Экономические споры», рекомендованный арбитр МКАС «Палата арбитров при Союзе юристов», более 10 лет стажа работы судьей экономического суда.

Полещук В.Н.

Юрист юридической компании «Экономические споры»