Возмещение убытков при обнаружении дефектов в помещении после ухода арендатора

Требование о возмещении убытков является тем способом защиты гражданских прав, к которому стороны прибегают, если произошла утрата или повреждение имущества. Достаточно часто такие иски заявляются при обнаружении дефектов в помещении после ухода арендатора, либо некачественном выполнении строительных работ в подряде, в том числе в гарантийный период.

Для того, чтобы заявить о наличии убытков, их необходимо, в том числе, посчитать.

Статья 14 Гражданского кодекса Республики Беларусь определяет убытки как расходы, которые необходимы для восстановления нарушенного права. На практике, однако, сложным является определить – какие расходы являются необходимыми, а какие являются излишними, какие расходы должен понести арендатор, а что арендатор ремонтировать не должен.

При обращении в суд, следует учитывать, что доказать придется четыре составляющие:

• наличие у лица, обратившего в суд прав, которые нарушены;
• нарушения другим лицом возложенных на него обязанностей (совершение незаконных действий или бездействия);
• наличие причинно-следственной связи между допущенным нарушением и возникшими у заявителя убытками;
• размер убытков.

Отсутствие любого из данных пунктов ведет к отказу в заявленных требованиях.

Рассмотрим пример из судебной практики.

Арендатор принял помещение, в которых, как позднее установил суд, уже имелись дефекты. Согласно условиям договора, арендатор обязан производить текущий ремонт и после окончания срока действия договора, вернуть арендованные помещения в первоначальном состоянии с учетом нормального износа.

При возвращении помещения арендодатель установил наличие следующих дефектов, которые были подтверждены показаниями специалиста: повреждения коврового покрытия, ненадлежащее состояние обоев, сколы на подоконнике.

В ходе разбирательства по делу суд указал, что замененное арендодателем ковровое покрытие отличается от качества коврового покрытия, которое было повреждено арендатором (было более дорогое). Суд сделал вывод, что арендодатель не доказал размер необходимых убытков.

Касательно состояния обоев суд установил, что арендатор уже получил помещение с указанными дефектами, в связи с чем, устранять данные дефекты не является его обязанностью.

Суд взыскал расходы на устранение дефекта скола на подоконнике, так как данный дефект имеет эксплуатационный характер и не является следствием нормального износа арендуемого имущества.

Решение обжаловалось в вышестоящие инстанции, но было оставлено в силе.

Содержание примера в очередной раз демонстрирует важность проводить скрупулёзную приемку имущества в аренду, в том числе с описанием всех недостатков и изготовлением фотографий.

Таким образом из данного судебного постановления можно сделать несколько выводов. Для договоров аренды – не имеет значения, что согласно условиям договора у арендатора имеется обязанность производить текущий ремонт, если арендатор обязан вернуть помещение в том состоянии, в котором помещение было получено.

При осуществлении ремонтов – нельзя устранять дефекты и одновременно улучшать имущество. В таком случае можно воспользоваться правом взыскать убытки, которые сторона только понесет в будущем. То есть составить сметы и доказать стоимость устранения дефектов, объективно необходимую для восстановления нарушенного права. В таком случае проводить ремонт до вынесения судом решения не рекомендуется, так как при наличии у сторон спора может понадобиться экспертное обследование объекта.

Белявский С.Ч.

Директор юридической компании «Экономические споры», медиатор, председатель Третейского суда «Экономические споры», рекомендованный арбитр МКАС «Палата арбитров при Союзе юристов», более 10 лет стажа работы судьей экономического суда

Кобринец М.В.

Налоговый консультант, заместитель директора юридической компании «Экономические споры»