Расторжение аренды и выселение: досудебный порядок и суд

Когда арендатор перестает платить, нарушает режим работы здания или просто отказывается выезжать после окончания срока договора, арендодатель чаще всего ожидает, что суд быстро расторгнет аренду и выселит проблемного контрагента. Но на практике споры о расторжении договора аренды и выселении арендатора в Беларуси нередко затягиваются из-за ошибок в досудебной претензии, неверно сформулированных исковых требований и плохо оформленного акта возврата помещения. В этой статье разберём, какие шаги нужно пройти от первой претензии до передачи помещения арендодателю, чтобы не потерять время и деньги.

Что такое расторжение договора аренды и чем оно отличается от прекращения?

Расторжение договора аренды – это прекращение обязательств сторон по договору до наступления согласованного срока окончания аренды по основаниям, предусмотренным законом или договором, как правило, по инициативе одной из сторон и (или) по решению суда. Общие правила об изменении и расторжении договора закреплены в ст. 420–422 Гражданского кодекса Республики Беларусь (ГК), которые позволяют расторгнуть договор по соглашению сторон либо по требованию одной из них при наличии установленных законом или договором оснований.

Прекращение договора аренды – более широкое понятие. Сюда относится истечение срока аренды, исполнение обязательств, смерть гражданина-арендатора в ряде случаев, ликвидация юридического лица и другие ситуации, когда договор заканчивается без конфликта. Расторжение же почти всегда связано с нарушением или изменением обстоятельств и предполагает спор о том, есть ли у инициатора достаточные основания прервать аренду досрочно.

Для арендодателя ключевыми являются специальные нормы о договоре аренды недвижимого имущества: глава 34 ГК, в том числе ст. 577 (понятие аренды), ст. 590 (досрочное расторжение по требованию арендодателя), ст. 591 (досрочное расторжение по требованию арендатора) и ст. 593 (возврат арендованного имущества).

Выселение арендатора – это фактическое освобождение помещения и его возврат арендодателю во исполнение обязанности, прямо вытекающей из прекращённого или расторгнутого договора аренды. По сути, выселение – способ принудительного исполнения обязанности арендатора вернуть объект аренды в натуре, закреплённой в ст. 593 и 626 ГК.

Какие основания расторжения аренды предусмотрены для арендодателя?

Для споров о «расторжении аренды» важнее всего ст. 590 ГК, посвящённая досрочному расторжению договора аренды по требованию арендодателя. Закон выделяет несколько типичных ситуаций, когда арендодатель вправе требовать расторжения договора в судебном порядке: существенные нарушения условий договора, существенное ухудшение имущества, использование помещения не по назначению, неоднократная (более двух раз подряд) неуплата арендной платы, а также уклонение арендатора от проведения капитального ремонта, если такая обязанность на нём лежит.

Важно, что ГК исходит из презумпции сохранения договора: сама по себе просрочка или нарушение режима использования ещё не означает автоматического прекращения аренды. Арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение с предложением устранить нарушение в разумный срок, и только если нарушение не устранено, появляется право обращаться в суд с требованием о расторжении договора. Такой подход неоднократно подтверждался в обзорах судебной практики по арендным спорам.

Для государственного имущества действует дополнительный регуляторный контур. Указ Президента Республики Беларусь от 16.05.2023 № 138 «Об аренде и безвозмездном пользовании имуществом» устанавливает правила расчёта арендной платы на основе базовой арендной величины и особенности изменения ставки, но вопросы расторжения договора по общему правилу решаются всё равно на основании норм ГК и условий конкретного договора.

Практический вывод прост: даже при очевидной задолженности или грубом нарушении режима арендодателю нельзя «снимать арендатора с помещения» в административном порядке. Нужно либо соглашение о расторжении, либо корректно реализованная процедура по ст. 420–422 и 590 ГК.

Почему досудебный порядок так важен при расторжении аренды и выселении?

Досудебный порядок урегулирования спора – это установленная законом или договором обязанность стороны направить другой стороне письменную претензию и предоставить срок для ответа до обращения в суд. В хозяйственных спорах белорусское законодательство придаёт этому этапу принципиальное значение: при его несоблюдении иск может быть оставлен без рассмотрения.

Малоизвестный для многих арендодателей нюанс заключается в том, что претензия должна охватывать все будущие исковые требования. Если в претензии арендодатель просил только погасить задолженность по арендной плате, а в иске дополнительно заявляет расторжение договора и выселение, суд может признать досудебный порядок несоблюдённым именно в части нематериальных требований. В одном из рассмотренных экономическими судами дел именно отсутствие в претензии формулировок о расторжении договора и выселении привело к тому, что иск был оставлен без рассмотрения в соответствующей части.

Поэтому досудебный порядок в арендных спорах – не формальность, а отдельный процессуальный «фильтр», от которого зависит, будет ли вообще рассмотрен вопрос о расторжении аренды и выселении арендатора.

Как правильно составить и направить претензию арендатору?

С точки зрения хозяйственного процессуального законодательства, претензия должна позволять суду однозначно установить: кто к кому обращался, по какому договору, в связи с какими нарушениями и какие требования были предъявлены. Для споров о расторжении аренды и выселении важно, чтобы уже на этой стадии были сформулированы не только финансовые требования (оплатить долг), но и требования нематериального характера: прекратить нарушение целевого назначения, освободить помещение, подписать соглашение о расторжении или акт возврата.

Оптимальная структура претензии в арендных спорах включает указание на реквизиты договора аренды, период и размер задолженности, описание конкретных нарушений (использование не по назначению, нарушение режима, перепланировка без согласия арендодателя), ссылки на соответствующие нормы ГК и условия договора, а также прямое предложение расторгнуть договор и освободить помещение в определённый срок. Желательно дословно воспроизвести формулировки ключевых договорных условий, связанных с односторонним отказом или прекращением аренды.

Не менее важен способ направления претензии. Белорусская судебная практика по спорам о расторжении аренды и выселении арендатора показывает, что суды требуют достоверных доказательств направления и получения претензии: почтовые квитанции, уведомления о вручении, отметки о получении на экземпляре претензии, электронный документооборот, если он предусмотрен договором. В ряде дел суды указывали, что наличие только бухгалтерской переписки или устных переговоров не может заменить доказательства соблюдения претензионного порядка.

Практическая рекомендация: в арендных спорах лучше направлять отдельные претензии по денежным и нематериальным требованиям либо чётко разделять их в одном документе, а к иску прикладывать полный пакет подтверждений отправки – почтовые квитанции, распечатку отслеживания, копии электронных писем, если договор допускает электронную коммуникацию.

Какие требования заявлять в иске и какие доказательства готовить?

Иск о расторжении аренды и выселении арендатора, как правило, содержит сразу несколько требований: о взыскании задолженности по арендной плате, о расторжении договора и о выселении арендатора из помещения. С точки зрения хозяйственного процессуального права это сочетание имущественных и неимущественных требований, что влияет на расчёт государственной пошлины и оценку доказательств.

К иску необходимо приложить экземпляр договора аренды и всех дополнительных соглашений, передаточный акт при первоначальной передаче помещения, договоры субаренды (если спор связан с субарендатором), расчёт задолженности, претензию и доказательства её направления, документы, подтверждающие нарушения (акты осмотра, акты проверок государственных органов, фотоматериалы, показания свидетелей), а также переписку сторон, если на неё ссылается арендодатель. Требования должны быть сформулированы так, чтобы после вступления решения в законную силу его можно было исполнить в принудительном порядке: перечислить адрес и характеристики помещения, указать обязанность освободить помещение и передать его по акту, взыскать конкретную сумму задолженности и неустойки.

Экономические суды подчеркивали, что отсутствие одного из ключевых документов (договора аренды, акта передачи, расчёта задолженности) либо неясность исковых требований затрудняют рассмотрение дела и могут повлечь оставление иска без движения до устранения недостатков. Поэтому подготовка к иску должна начинаться не с заполнения формы, а с ревизии документов и доказательств.

Как происходит выселение и передача помещения после расторжения аренды?

Согласно ст. 593 ГК, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа, либо в состоянии, обусловленном договором.

Статья 626 ГК уточняет порядок передачи и возврата недвижимого имущества: помещение передаётся по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. В судебной и экспертной практике подчёркивается, что акт возврата – ключевой доказательственный документ, от содержания которого зависит возможность последующего взыскания стоимости повреждений, износа сверх нормального и других расходов арендодателя.

Если арендатор отказывается подписывать акт, арендодателю не следует ограничиваться приёмом ключей «под расписку». В рекомендациях для арендодателей обращается внимание на необходимость фиксировать факт возврата помещения и его состояние с участием свидетелей, а в ряде случаев – комиссионно, с фото- и видеофиксацией, а при значительном ущербе – с привлечением оценщика. В материалах правовых ресурсов указывается, что при уклонении арендатора от возврата помещения арендодатель вправе обратиться в суд с требованиями о выселении и понуждении к возврату помещения, а также, при необходимости, о взыскании компенсации за незаконное пользование после прекращения договора.

Особое внимание следует уделять износу. Если помещение возвращено в состоянии, существенно отличающемся от первоначального (например, с повреждённой инженерией, самовольными перепланировками, испорченным покрытием пола), арендодателю необходимо документально зафиксировать эти обстоятельства и рассмотреть вопрос о проведении экспертизы. Без такого доказательственного блока взыскать стоимость восстановительного ремонта будет крайне сложно, даже если договор прямо возлагает на арендатора обязанность устранить причинённый ущерб.

Что показывает судебная практика по делам о расторжении аренды и выселении?

Судебная практика белорусских экономических судов по спорам о расторжении аренды и выселении арендатора многообразна, но в ней прослеживаются устойчивые подходы.

Во-первых, суды строго оценивают соблюдение досудебного порядка. В одном из дел арендодатель обратился в суд с иском о расторжении договора аренды и выселении арендатора в связи с невнесением арендной платы более двух раз подряд. Суд указал, что в силу ст. 422 ГК требование о расторжении договора может быть предъявлено только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в установленный срок, и признал, что отсутствие соответствующей претензии является основанием для оставления иска без рассмотрения.

Во-вторых, для случаев истечения срока аренды суды исходят из того, что арендатор обязан освободить помещение и вернуть его арендодателю. Пример из практики: срок аренды нежилого помещения истёк, новый договор заключён не был, а арендатор продолжал занимать помещение и не возвращал его по акту. Суд признал, что договор аренды прекратил своё действие, и удовлетворил требования арендодателя о выселении на основании ст. 593 ГК. При этом акцент был сделан на том, что арендодатель заблаговременно сообщил об отсутствии намерения продлевать договор, тем самым исключив возможность применения механизма преимущественного права арендатора на новый срок.

В-третьих, суды весьма внимательно относятся к спорам о нарушении целевого назначения помещения. В обзорах судебной практики по аренде приводятся примеры, когда экономические суды расторгали договоры и выселяли арендаторов за использование здания не под согласованный вид деятельности (например, размещение объектов общепита вместо офиса, дискотеки – вместо торгового зала) в сочетании с нарушением санитарных и пожарных требований. При этом суды анализируют не только формальное указание вида деятельности в договоре, но и фактический режим использования объекта, жалобы других арендаторов, акты проверок.

Наконец, в делах об одностороннем отказе от исполнения договора по ст. 420 ГК суды оценивают соблюдение всех предусмотренных договором условий. В одном из дел, анализируемых в юридической прессе, арендодатель попытался воспользоваться договорной оговоркой о праве на односторонний отказ с последующим выселением арендатора, однако не исполнил предусмотренную договором обязанность по уплате определённой компенсации. Суд признал односторонний отказ несостоявшимся и отказал в выселении, указав, что арендодатель не может пользоваться правами, не исполнив связанные с ними встречные обязанности.

Эти примеры демонстрируют общий тренд: даже при очевидных нарушениях арендатора суды тщательно проверяют, насколько арендодатель сам соблюдал закон и договор.

Можно ли расторгнуть договор «по упрощёнке» и как взыскать износ?

На практике арендодатели часто задают несколько типичных вопросов.

Можно ли расторгнуть аренду «по упрощёнке», без суда? Закон допускает односторонний отказ от договора аренды в случаях, прямо предусмотренных законом или договором (ст. 420 и 420-1 ГК). Однако такая «упрощёнка» возможна только при соблюдении всех установленных договором условий: направления письменного уведомления в согласованный срок, уплаты предусмотренной компенсации, соблюдения формы и способа направления. Судебная практика показывает, что малейшие отклонения (например, уведомление отправлено не по договорному адресу, компенсация не уплачена) приводят к признанию одностороннего отказа несостоявшимся.

Как зафиксировать нарушения использования помещения не по назначению? Наиболее надёжными доказательствами являются акты осмотра помещения с участием представителей обеих сторон, акты проверок государственных органов (пожарного надзора, санитарных служб), жалобы других арендаторов с последующей проверкой, фото- и видеоматериалы. При этом арендодателю важно не ограничиваться только внутренними служебными записками, а оформлять каждый факт нарушения документом, который можно представить в суд и который позволит связать нарушение с конкретным периодом аренды.

Как взыскать износ и стоимость ремонта? Основанием для взыскания износа сверх нормального служат общие правила о возмещении убытков (ст. 14 ГК) в сочетании со специальными нормами об обязанностях арендатора вернуть имущество в надлежащем состоянии (ст. 593, 626 ГК). На практике без технической экспертизы или хотя бы чётко оформленного акта с указанием стоимости восстановительных работ доказать размер ущерба сложно. Поэтому в серьёзных спорах о повреждении помещения арендодателю стоит рассматривать привлечение оценщика или строительного эксперта уже на досудебной стадии.

Практическая рекомендация: как выстроить стратегию расторжения аренды без лишних рисков?

С точки зрения арендодателя оптимальная стратегия расторжения аренды и выселения арендатора выглядит как последовательность юридически выдержанных шагов. Сначала проводится анализ договора и фактической ситуации: истёк ли срок аренды, есть ли задолженность, имеются ли доказательства нарушений целевого назначения или режима использования, какие специальные условия о расторжении и одностороннем отказе предусмотрены договором.

Затем формируется досудебная позиция: готовится комплексная претензия, в которой отражаются как денежные, так и нематериальные требования, указывается ссылка на ст. 590, 593, 626 ГК и договорные условия, устанавливается разумный срок для устранения нарушений или освобождения помещения. Особое внимание следует уделить доказательствам направления претензии.

После истечения срока, указанного в претензии, при отсутствии удовлетворительного ответа подготавливается исковое заявление с логично выстроенной цепочкой требований: взыскание долга, расторжение договора, выселение и возврат помещения по акту, при необходимости – взыскание убытков. Параллельно формируется доказательственный пакет, позволяющий суду видеть целостную картину: от заключения договора до последней претензии и попыток урегулирования конфликта.

При таком подходе арендодатель существенно снижает риск процессуальных сюрпризов – от оставления иска без рассмотрения до отказа в выселении при, казалось бы, очевидных нарушениях арендатора.

Как мы помогаем в сложных спорах о расторжении аренды и выселении

Споры о расторжении аренды и выселении арендатора относятся к числу наиболее чувствительных для бизнеса: речь идёт не только о долге по арендной плате, но и о возможности использовать ключевые для компании помещения. Здесь важны и глубина понимания арендного законодательства, и практический опыт работы в экономических судах.

Юридическая компания «Экономические споры» много лет сопровождает арендные споры на стороне как арендодателей, так и арендаторов. В команде – юристы с 15–25-летним опытом работы в сфере хозяйственного и процессуального права, которые регулярно выступают на отраслевых мероприятиях и отмечены профессиональными наградами. Руководитель компании Сергей Белявский более 20 лет проработал в системе экономических судов Республики Беларусь, из них 10 лет – в должности судьи, сегодня он является рекомендованным арбитром Международного арбитражного суда при БелТПП и арбитром других международных арбитражей, автором пяти книг и более 1500 публикаций по вопросам судебной и арбитражной практики.

Мы выстраиваем стратегию расторжения аренды и выселения с учётом реальной судебной практики, особенностей конкретного договора и рисков для бизнеса клиента, подключая при необходимости коллег из нашей международной партнёрской сети. У компании сформирована обширная сеть партнёров более чем в 160 странах мира – от Испании до Китая и Монголии, от США до ЮАР, что позволяет эффективно решать задачи в трансграничных проектах. Для удобства иностранных контрагентов у нас открыт собственный банковский счёт в PKO Bank Polski, упрощающий расчёты с зарубежными клиентами.

Сегодня у компании более 2000 клиентов, для которых возвращено или сэкономлено свыше 1,9 млрд белорусских рублей. Юристы свободно владеют русским, английским и польским языками, что особенно важно при аренде помещений с участием иностранных собственников и арендаторов. С реальными отзывами клиентов можно ознакомиться на сайте компании.

Если вам предстоит расторжение аренды, выселение арендатора или вы, напротив, хотите защитить себя от необоснованного досрочного прекращения договора, оставьте заявку на консультацию на нашем сайте – и мы поможем выстроить безопасную и эффективную стратегию защиты ваших интересов.