Завершение строительства при изъятии земельного участка для государственных нужд

Начиная строительство, застройщик отталкивается от полученной им схемы участка, под которую он разработал проект. Но иногда какая-то часть земли может позже потребоваться государству для иных нужд. В этом случае часть ранее переданного земельного участка может быть изъята государством для своих государственных нужд.

Казалось бы, часть земли забрали, как дальше строить? Наверное, это будет основанием для прекращения строительства? Однако, нет, закон не относит изъятие части земельного участка к безусловным основаниям для отказа продолжения строительства. Лишь в случае доказанности факта невозможности использования оставшегося у застройщика земельного участка в соответствии с его целевым назначением, то есть строительством, возможно приостановление и даже прекращение строительных работ. Если же изъятие не препятствовало продолжению работ, а застройщик, подрядчик всё же приостановил работы, договор подряда, а также инвестиционной договор могут быть расторгнуты, а право пользования землёй прекращено. Таким образом, инвестиционный проект не будет осуществлен. Причиной будет являться невыполнение условий предоставления земельного участка в соответствии с его целевым назначением – т.е. неосуществление строительства без объективных на то причин.

Рассмотрим пример из судебной практики.

Между Облисполкомом и СООО «Застройщик» был заключен инвестиционный договор на строительство комплекса придорожного сервиса. Договором установлен срок реализации инвестиционного проекта. Окончанием строительства принималась дата утверждения акта ввода в эксплуатацию законченного строительством объекта.

В соответствии с решением Облисполкома по договору аренды райисполком (Арендодатель) передал в аренду Застройщику земельные участки для строительства и обслуживания комплекса придорожного сервиса.

В рамках реализации инвестиционного договора Застройщиком было начато строительство объекта: проведены проектно-изыскательские работы, начата прокладка инженерных сетей, выполнены сантехнические работы и т.д.

Позднее решением Облисполкома часть арендуемых Застройщиком земельных участков была изъята и передана государственной организации для реконструкции автомобильной дороги.

В последствии, в связи с ненадлежащим исполнением Застройщиком обязательств по реализации инвестиционного проекта облисполком в одностороннем порядке расторг инвестиционный договор.

Ввиду расторжения инвестиционного договора Арендодатель обратился к Застройщику с предложением о расторжении договора аренды земельных участков по соглашению сторон.

Так как Застройщик отказался от расторжения договора, требование о его расторжении и возврате земельных участков было заявлено Арендодателем в судебном порядке.

В обоснование требований Арендодатель ссылался на подпункт 1 части 1 пункта 2 статьи 420, часть 1 статьи 590, часть 1 статьи 593 Гражданского кодекса Республики Беларусь.

Застройщик возражал против удовлетворения заявленных исковых требований. По его мнению, нарушение условий договора аренды возникло не из действий Застройщика, а в силу объективных обстоятельств – в связи с изъятием земельных участков для государственных нужд и передачи их другой организации. По мнению Застройщика, изъятие земельных участков сделало невозможным продолжение выполнения работ на объекте. Данные обстоятельства явились причиной неисполнения договора Заказчиком.

Экономический суд первой инстанции удовлетворил заявленные исковые требования, расторг договор аренды и обязал Застройщика возвратить земельные участки Арендодателю. Постановлением апелляционной инстанции решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь (СКЭД) оснований для отмены указанных судебных постановлений не усмотрела1.

В своем постановлении СКЭД, в частности, указала следующее:

- земельные участки предоставлялись Застройщику в аренду для реализации инвестиционного проекта по инвестиционному договору;

- Застройщик как инвестор и арендатор был обязан обеспечить реализацию инвестиционного проекта в объемах и сроки, определенные договором, осуществить строительство в сроки, определенные проектно-сметной документацией;

- у Застройщика были изъяты незначительные по площади земельные участки. Изъятие земельных участков не препятствовало Застройщику в использовании иных земельных участков в соответствии с их целевым назначением и условиями предоставления в аренду;

- в установленный договором срок Застройщик не ввел объект строительства в эксплуатацию. Инвестиционный договор расторгнут в связи с необеспечением реализации инвестиционного проекта Застройщиком;

- доказательств невозможности выполнения строительных работ на объекте Застройщик не представил.

Таким образом, арендуемые земельные участки использовались Застройщиком не в соответствии с их целевым назначением и условиями предоставления в аренду. Данный факт является существенным нарушением условий договора аренды.

Из приведенного примера можно сделать следующие выводы:

По общему правилу изъятие земельных участков для государственных нужд при существующем строительстве не должно препятствовать целевому использованию иных оставшихся земельных участков (строительству объекта) застройщиком (подрядчиком). Поэтому действия застройщика (подрядчика) в подобных ситуациях зависят от возможности застройщика реально исполнить договор по строительству объекта с учетом изменения (уменьшения) площади предоставленного под строительство земельного участка.

В первую очередь застройщик должен объективно оценить реальную возможность продолжения и завершения строительно-монтажных работ, ввода объекта в эксплуатацию на оставшихся площадях.

Оценку данным обстоятельствам (возможности завершения строительства) желательно сделать еще на стадии принятия решения об изъятии земельных участков для государственных нужд. Или уже по факту изъятия земельных участков, но в максимально сжатые сроки, чтобы не допустить срыва сроков исполнения договора. При необходимости, застройщик может в установленном порядке уведомить заказчика о вынужденной приостановке работ, связанной с изъятием земельных участков.

Для оценки реальной возможности завершения строительства можно привлечь экспертную организацию, получить письменное заключение проектировщика, организации госстройнадзора и других заинтересованных организаций, произвести обследование и получить экспертное заключение. Данные заключения будут служить доказательством в пользу обоснования невозможности исполнения договора в установленный срок или завершения работ в принципе.

В зависимости от результатов оценки возможности завершения строительства застройщик сможет принять своевременное решение и внести заказчику предложения с письменным обоснованием необходимости:

приостановления работ до устранения возникших препятствий;

продления сроков (изменения графика) выполнения строительных работ;

внесения в договор соответствующих изменений и дополнений, корректировки проектно-сметной документации;

предусмотреть дополнительные работы, не предусмотренные договором (сметой) и т.д.

Обязанность обосновать и доказать невозможность целевого использования земли (т.е. невозможность выполнения строительных работ на объекте) лежит на землепользователе (застройщике). Поэтому вышеуказанное обоснование послужит надлежащим доказательством невозможности выполнения строительных работ на объекте в предусмотренном договором объеме и сроки не по вине застройщика (подрядчика). Кроме того, будет установлено и документально подтверждено наличие причинно-следственной связи между фактом изъятия земельных участков и невозможностью исполнения (ненадлежащим исполнением) договора со стороны застройщика (подрядчика).

В таком случае, при наличии письменного обоснования, подтвержденного заключениями заинтересованных организаций, застройщик (инвестор) сможет требовать от заказчика возмещение причиненных ему убытков по правилам статьи 14 ГК.

В свою очередь, у подрядчика по договору строительного подряда с инвестором возникает право отказаться от исполнения договора и требовать с инвестора (заказчика строительства) оплаты стоимости фактически выполненных («бросовых») работ. Основания для такого отказа от исполнения договора строительного подряда предусмотрены Гражданским кодексом Республики Беларусь, действующими Правилами заключения и исполнения договоров строительного подряда, утв. постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.09.1998 № 1450 (абз. 9 п. 28, п. 74 Правил), а также Правилами заключения и исполнения договоров подряда на выполнение проектных и изыскательских работ и (или) ведение авторского надзора за строительством, утв. постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 01.04.2014 № 297 (п. 52,53.3 Правил).

В данном ситуации застройщик (инвестор) также сможет взыскать с заказчика причиненные ему в виде оплаты подрядчику стоимости «бросовых» работ (оплаты исполненного) убытки – в регрессном порядке.

В любом случае подтвержденное заключениями письменное обоснование позволит застройщику либо исполнить договор с учетом изменившихся обстоятельств без нарушения его условий, либо в одностороннем порядке расторгнуть договор на условиях, выгодных для застройщика (подрядчика) и возместить понесенные по его исполнению затраты (убытки).

Белявский С.Ч.

директор юридической компании «Экономические споры», медиатор, председатель Третейского суда «Экономические споры», рекомендованный арбитр МКАС, более 10 лет стажа работы судьей экономического суда

Ярошик А.А.

юрист юридической компании «Экономические споры» Постановление судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь от 31.01.2023 по делу №154ЭИП22359. Дата доступа: 04.04.2023. Режим доступа: https://court.gov.by/ru/justice_rb/praktice/acts_vs/economics/0ad2304b21794941.html

1 Постановление судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь от 31.01.2023 по делу №154ЭИП22359. Дата доступа: 04.04.2023. Режим доступа: https://court.gov.by/ru/justice_rb/praktice/acts_vs/economics/0ad2304b21794941.html