Строительство: этапы и виды

Многообразие задач, решаемых заказчиком при организации строительства, — далеко не единственная сложность. На этапе подготовки к строительству могут возникнуть проблемы, связанные с изменением первоначальных планов, необходимостью повторного прохождения обязательных процедур и согласований.

Рассмотрим некоторые из таких ситуаций и то, как они могут повлиять на сроки в строительстве.

Изменение наименования и вида строительной деятельности объекта возможно при соответствующем решении заказчика (застройщика). Однако следует учитывать, что такие изменения требуют прохождения установленных законодательством процедур. В частности, потребуется повторная разработка предпроектной документации и получение новой разрешительной документации на строительство.

Возникает вопрос: можно ли продолжить проектирование и строительство на основании ранее полученных документов?

Ответ — нет. В случаях, когда разработка предпроектной документации является обязательной, и обязательным условием выступает наличие разрешительной документации, данные этапы необходимо пройти повторно.

Такое требование установлено Кодексом об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности (далее — КоАГС), а также Инструкцией о порядке определения вида строительной деятельности и наименования объекта строительства (утверждена постановлением МАиС № 66 от 30.06.2022; далее — Инструкция 66).

Согласно ч.1 п.1 ст. 69 КоАГС и п.1.1 Указа № 26 от 14.01.2014, предпроектная документация в ряде случаев является обязательной.

Нормы об обязательности разрешительной документации и исключениях из общего правила обязательности ее содержаться в ст. 66 КоАГС.  

Инструкция 66 (п. 14, 15) определяет порядок наименования объекта. А глава 2 Инструкции 66 регулирует порядок определения видов строительной деятельности при строительстве (возведение, реконструкция, модернизация, техническая модернизация, ремонт объекта строительства).

Важный аспект: п.10 Инструкции 66 прямо запрещает одновременное выполнение нескольких видов строительной деятельности в рамках одной проектной документации.

Таким образом, любое изменение параметров объекта строительства требует корректировки документации и повторного получения разрешений.

Исключение может составлять ситуация, когда в результате изменений отпадает необходимость в прохождении данных процедур. Однако такие случаи являются редкими и требуют отдельного анализа в конкретных обстоятельствах.

Еще одна проблема может встать перед заказчиком (застройщиком) – повторная госэкспертиза. Вопрос заключается в том, продляется ли при этом нормативный срок строительства?

Ранее нормативная продолжительность строительства включала в себя подготовительный период, в том числе разработку проектной документации и получение разрешений. Это следовало из ТКП 45-1.03-122-2015 (33020), который сейчас не действует.

СП 1.03.11-2023 вместо понятия «нормативной продолжительности строительства» вводит термин «оптимальная продолжительность выполнения СМР». Однако этот термин носит скорее технический, нежели правовой характер, поскольку КоАГС не содержит его определения.

Понятие «оптимальной продолжительности СМР», введенное СП 1.03.11-2023, не имеет нормативной силы в контексте установления предельных сроков строительства. Оно используется в рамках планирования и организации строительного процесса, но не заменяет требований, установленных госстройэкспертизой.

Продолжительность строительства определяется как период с момента начала разработки предпроектной документации до приемки объекта в эксплуатацию (п.3.4. СП 1.03.11-2023).

С учетом положений строительных правил СП 1.03.11-2023 можно сделать вывод, что время, затраченное на госстройэкспертизу, входит в общую продолжительность строительства. И проведение повторной экспертизы не продлит продолжительность строительства, которая определяется в проекте на основе действующих НПА.  

В свою очередь, согласно ст. 100 КоАГС, заказчик может приостанавливать строительство, в том числе из-за необходимости устранения недостатков проектной документации. Приостановление учитывается в общем сроке строительства (ст. 86 КоАГС), однако законодательство устанавливает лимиты на продолжительность таких пауз (п.2, 3 ст. 100 Кодекса).

Как на продолжительность строительства может влиять результат гостройэкспертизы, указывающий на необходимость уменьшить в проекте продолжительность строительства?

Продолжительность строительства указывается в проектной документации, а порядок её определения регулируется строительными нормами (п.1,4 ст. 86 КоАГС).

Если в ходе экспертизы установлено, что заявленный в проекте срок строительства должен быть скорректирован, это требование подлежит исполнению.

Законодательством определено, что в случае выявления несоответствий госстройэкспертиза выдает отрицательное заключение (п. 26 Постановления Совмина № 791 от 30.09.2016, далее – Постановление 791). В этом случае необходимо внести изменения в проектную документацию и повторно представить её на экспертизу (п. 31, 32 Постановления 791).

Заключение госстройэкспертизы носит обязательный характер.

Время на проведение экспертизы и повторной экспертизы включено в срок продолжительности строительства согласно проекту (п.3.4. СП 1.03.11-2023). Даже если по результатам экспертизы этот срок должен быть скорректирован в проекте в сторону уменьшения.

Важно учитывать, что в силу п. 17 Правил заключения и исполнения договоров строительного подряда, сроки выполнения работ, установленные в договоре, не могут превышать продолжительность строительства, указанную в проектной документации.           

Таким образом, если по результатам экспертизы срок строительства сокращён, заказчик обязан внести соответствующие изменения в договорные обязательства. Несоблюдение данного требования может повлечь юридические последствия, включая невозможность утверждения проектной документации и получения разрешения на строительство.

Белявский С.Ч., директор юридической компании «Экономические споры», медиатор, рекомендованный арбитр МАС при БелТПП, более 10 лет стажа работы судьей экономического суда.

Полещук В.Н., юрист юридической компании «Экономические споры»