Какие возникают споры в строительстве и как они разрешаются в суде

Споры по договорам строительного подряда отличаются сложностью и многогранностью конфликтов между субъектами строительной деятельности, непростыми имущественными отношениями между ними.

Как правило, при заключении договора стороны не всегда внимательно относятся ко всем его условиям и рассчитывают на то, что конфликтной ситуации никогда не возникнет.

При этом, отношения подрядчиков и заказчиков в сфере строительства тщательно и весьма подробно регулируются законодательством. В частности, Правилами заключения и исполнения договоров строительного подряда (далее – Правила), а также Градостроительном кодексом.

Незнание норм законодательства, неверное их толкование, а иногда и пренебрежение ими могут приводить к судебным спорам между сторонами договора строительного подряда.  

Основываясь на анализе судебной практики, рассмотрим некоторые споры, вытекающие из отношений в сфере строительства, связанные с как с общеправовыми аспектами соответствующих договоров, так и практическими, производственными аспектами строительной деятельности.

1. Изменение одного из условий договора и как это может влиять на ответственность подрядчика.

Согласно нормам Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК) дополнительное соглашение к договору строительного подряда предполагает изменение условий договора на будущее, т.е. на период после заключения такого соглашения.

Если все прочие условия договора допсоглашением не изменяются и действие допсоглашения не распространяется на период до его заключения, то за предшествующее нарушение графика производства работ заказчик может взыскать неустойку (ст. 422, 423 ГК).

При исполнении договоров строительного подряда большое внимание уделяется соблюдению графика работ. А последовательное выполнение графика непосредственно связано со сроком окончания работ по строительству объекта.

Известно, что законодательство предусматривает ответственность в виде неустойки за несоблюдение сроков окончания строительства и выполнения работ (графика).

Законодательство предусматривает случаи, когда строительные работы могут быть приостановлены. Определен порядок оформления приостановки. Устанавливается, что продление сроков работ и их окончания должно оформляться дополнительными соглашениями по изменению заключенного договора.

Можно продлить срок окончания строительства дополнительным соглашением к договору. И тем самым «отодвинуть» риск неустойки за возможную или прогнозируемую просрочку в окончании строительства.

Однако следует иметь в виду, следующее.

Изменения в договор по общему правилу действуют на будущий период с момента заключения дополнительного соглашения.

Условия договора, которые не затронуты этим соглашением, продолжают действовать в неизмененном виде.

Если дополнительное соглашение оставляет прочие условия договора строительного подряда без изменений, то за предшествующее его заключению нарушение подрядчиком графика выполнения работ ответственность в виде неустойки сохранится.

И продление общего срока окончания строительства ее не отменяет. У подрядчика должны быть обоснованные причины и обстоятельства, исключающие его вину в нарушении согласованного графика выполнения работ.

Заказчик все равно будет иметь право взыскать неустойку, предусмотренную законодательством и договором. 

Судебная практика

Генподрядчик, осознавая, что в процессе строительства объекта были допущены нарушения сроков выполнения этапов работ (графика) предложил Заказчику продлить срок окончания строительства.

Было заключено соответствующее дополнительное соглашение.

Позднее Заказчик со ссылкой на неоднократные нарушения Генподрядчиком сроков выполнения графика производства работ в одностороннем порядке отказался от договора (ст. 669 ГК, п. 79 (пп.70.1 действующей редакции) Правил).

Впоследствии, Заказчик предъявил требование об уплате неустойки, предусмотренной законодательством и договором, за нарушение Генподрядчиком сроков выполнения работ. И обратился с иском в суд.

Исковые требования Заказчика были удовлетворены. Судами указано следующее.

• Генподрядчиком было допущено нарушение согласованного договором подряда срока выполнения работ, за которое законодательством и договором установлена ответственность в виде неустойки (пени).
• Подписание сторонами дополнительного соглашения о продлении срока окончания работ не исключает применение мер ответственности за период до заключения дополнительного соглашения.
• Дополнительное соглашение распространяется только на будущее время. Между тем, судебными инстанциями установлен факт просрочки Генподрядчиком сроков выполнения работ до дня заключения дополнительного соглашения.
• В дополнительном соглашении указано, что оно вступает в силу с момента его подписания, а во всем остальном, не предусмотренном дополнительным соглашением, стороны руководствуются условиями договора строительного подряда.
• С учетом положений статей 378, 379, 401, 423 ГК продление срока окончания работ не прекратило право Заказчика требовать от подрядчика уплаты пени, установленной законодательством и договором.
• Генподрядчик по основаниям статьи 670 ГК работы не приостанавливал; о продлении сроков строительства в порядке, предусмотренном пунктом 75 Правил (п.66 Правил в актуальной редакции), не заявлял.

Таким образом, судебная практика показывает, что недостаточно просто продлить срок строительства допсоглашением.

Важно соотнести измененное условие договора с его прочими условиями и обстоятельствами, особенно если они находятся в тесной взаимной связи.

Между тем, когда контекст отношений сторон и существо сделки это позволяют, стороны вправе установить, что условия заключенного ими соглашения применяются к отношениям, возникшим до заключения дополнительного соглашения (п.2 ст.395 ГК).     

При этом стороны заключенным соглашением могут изменить и иные условия договора, затрагивающие вопросы нарушения сроков и ответственности за их нарушение. 

Рекомендации подрядчикам:

• уведомить в письменной форме заказчика об обстоятельствах, препятствующих выполнению работ и требующих их приостановки;
• зафиксировать и подготовить доказательства отсутствия вины подрядчика;
• при составлении изменений в договор тщательно проанализировать связь изменяемых условий с другими положениями договора, и в случае необходимости внести изменения и в другие условия договора;
• при необходимости настаивать на распространение изменений в договор на отношения, предшествующие заключению дополнительного соглашения.

2. Неустойка по строительным спорам может быть уменьшена судом ввиду ее несоразмерности. Один из критериев несоразмерности пени. 

Строительные споры часто сопровождаются исковыми требованиями о взыскании неустойки. В том числе неустойки за нарушения, предусмотренные Правилами.

Возможно ли уменьшение неустойки в соответствии со ст. 314 ГК в судебном процессе?

Практика показывает, что в договоры строительного подряда стороны включают условия об ответственности подрядчика или заказчика исходя из соответствующих норм Правил.

Анализ судебной практики показывает, что суды уменьшают такую неустойку на основании ст. 314 ГК. Действующая редакция ст. 314 специально уточняет, что суд вправе уменьшить взыскиваемую неустойку, если иное не предусмотрено законодательными актами. Например, Правила не содержат запрета сторонам договора изменять размер неустойки, указанной в п.75, 76 Правил. Это следует из нормы п.78 Правил.

Законодательством однозначные и единообразные критерии для определения несоразмерности размера неустойки не установлены. Для судов они имеют оценочный характер и применяются ими с учетом конкретных обстоятельств спора и анализа правоотношений сторон, возникших из договора строительного подряда.

Суды применяют в строительных спорах различные, ставшие «привычными», критерии несоразмерности пени, присущие спорам по иным видам договоров. А также учитывают баланс интересов сторон.

Однако, отмечается, что в качестве критерия несоразмерности неустойки, судами в спорах по спорам с значительной ценой договора строительного подряда (например, строительство «под ключ») может применяться такой критерий, как «высокий размер стоимостной базы для начисления пени».

Судебная практика

Заказчик обратился с иском в суд о взыскании с Подрядчика неустойки за нарушение подрядчиком сроков строительства «под ключ» и сдачи объекта в эксплуатацию.

Суд исковое требование удовлетворил, но значительно уменьшил пеню в соответствии со ст. 314 ГК. Решение поддержала апелляционная инстанция.

Заказчик обжаловал решение суда об уменьшении пени в кассационном порядке, поскольку суд уменьшил рассчитанную пеню на 96% и тем самым, по его мнению, нарушил баланс интересов в условиях длительной просрочки в сдаче объекта.

Кассационная инстанция оставила постановление нижестоящих судов без изменения и отметила:

• Суд первой инстанции принял во внимание высокий размер стоимостной базы для начисления неустойки, необходимость сохранения баланса интересов сторон, когда с одной стороны – она противодействует неосновательному обогащению заказчика за счет подрядчика, с другой стороны – сохраняет для должника негативные последствия имущественного характера.
• Несмотря на то, что ранее в судебном порядке с подрядчика уже взыскивалась неустойка за нарушение сроков выполнения отдельных этапов работ, сдача объекта в эксплуатацию является завершающим этапом по договору подряда при строительстве объекта «под ключ», который не мог быть выполнен до исполнения всех предыдущих этапов согласно графику производства работ.
• Значительный размер стоимостной базы для начисления пени за нарушение срока ввода объекта в эксплуатации и заявленная ко взысканию сумма является существенной в абсолютном выражении, в то время как само обязательство по сдаче объекта в эксплуатацию подрядчиком исполнено.
• Суд принял во внимание необходимость разумного сочетания интересов кредитора и должника, а также обеспечительный и компенсационный характер неустойки.
• Уменьшение судом пени не лишает заказчика права на обращение за взысканием убытков.

Таким образом, суды вправе уменьшать взыскиваемую неустойку также и в случаях, если она соответствует размеру, предусмотренному Правилами. А в качестве критерия несоразмерности пени нарушенному обязательству применить критерий высокого размера стоимостной базы для начисления пени.

Надо учитывать, что пеня не может быть уменьшена судом, если имело место строительство объекта с привлечением бюджетных средств.

В таких случаях ответственность подрядчика предусмотрена Указом № 462 от 02.12.2021 «Об особенностях осуществления расчетов». Стороны в договоре могут только увеличить размер неустойки, но не уменьшить ее.

Что и обуславливает невозможность применения судами ст. 314 ГК. 

Рекомендации подрядчикам:

• самостоятельно заявить в суде ходатайство об уменьшении взыскиваемой пени и применении выше названного и других критериев несоразмерности, поскольку актуальной нормой ст. 314 ГК предусматривается, что суд может уменьшить неустойку по экономическим делам только по заявлению должника (юрлица или индивидуального предпринимателя). 

3. О праве на односторонний отказ заказчика от договора строительного подряда.

Отказ от договора, заключенного на торгах.

Отказаться от договора можно только в случаях, когда это предусмотрено законодательством или самим договором (п. 3 ст. 420, ст. 420¹ ГК).

Право заказчика отказаться от договора строительного подряда ввиду уважительных причин вне зависимости от вины подрядчика может быть предусмотрено договором строительного подряда (п.4 ст. 669 ГК).

Ограничивается ли право заказчика на односторонний отказ от договора, если договор строительного подряда заключен по итогам торгов в соответствии с Законом «О государственных закупках товаров (работ, услуг)»? Ведь Закон содержит ограниченный перечень условий, при которых заказчик может отказаться от договора. Право на односторонний отказ от договора в любой момент вне зависимости от вины другой стороны в нем не предусмотрено (п.4 ст. 25 Закона).

Тем не менее, п.1 ст.3 Закона фактически предусматривает верховенство норм Гражданского кодекса в сфере регулирования государственных закупок.

Следовательно, если в проекте договора строительного подряда, в другой конкурсной документации и в заключенном по итогам конкурса договоре предусмотрено право заказчика на отказ от договора, то оспорить его в суде нельзя.

Судебная практика

Подрядчик обратился с иском в суд о признании одностороннего отказа Заказчика от договора строительного подряда, заключенного сторонами на открытой электронной площадке недействительным.

Суд первой инстанции односторонний отказ Заказчика от договора недействительным не признал. Апелляционная инстанция поддержала это решение.

Кассационная инстанция также подтвердила правомерность одностороннего отказа Заказчика от договора строительного подряда заключенного по итогам открытого конкурса на электронной площадке. А также фактическое соблюдение им порядка одностороннего отказа от договора.

Суды отметили:  

• Заказчик реализовал свое право на односторонний отказ от договора, закрепленное в соответствующем пункте договора подряда, которое не зависит от ненадлежащего исполнения договора подрядчиком.
• Отношения в сфере государственных закупок регулируются ГК, Законом о государственных закупках товаров (работ, услуг) и иными актами законодательства. Закрепленное в договоре подряда условие о праве заказчика на односторонний отказ соотносится с закрепленным в п. 4 ст. 669 ГК правом заказчика отказаться от договора подряда, которое может быть не обусловлено нарушением договора подряда второй стороной.
• Условие об одностороннем отказе заказчика в любом случае отказаться от договора подряда содержалось в проекте договора, входившем в состав конкурсной документации. Порядок, прекращения договора, предусмотренный его условиями был соблюден.

Таким образом, односторонний отказ заказчика от исполнения договора строительного подряда, закрепленный в договоре будет правомерным. В том числе, когда договор строительного подряда заключен по итогам подрядных торгов. Указание на наличие такого права в конкурсной документации лишь подтверждает правомерность одностороннего отказа. 

4. О правомерности приостановления подрядчиком строительных работ

К обязанностям подрядчика Правила заключения и исполнения договоров строительного подряда относят обязанность информировать заказчика об обстоятельствах, которые препятствуют исполнению договора (п.20 Правил в актуальной редакции, ранее п.26 Правил).

Вступивший в силу Кодекс об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности устанавливает, что подрядчик может по своему решению приостановить строительство в случае невозможности дальнейшего выполнения строительно-монтажных работ в течение более 1-го месяца по причине воздействия природно-климатических факторов, нарушающих условия безопасного труда и (или) технологию выполнения работ (ч.1 п. ст.100 Кодекса).

Приостановление подрядчиком строительных работ из-за наступившей длительной непогоды будет правомерным в силу данных правовых норм.

Кроме того, в силу ст. 670 ГК подрядчик обязан немедленно предупредить заказчика и до получения его указаний приостановить работу, в частности, когда возникают независящие от него обстоятельства, могущие грозить годности и прочности результата работы. Даже если письменных указаний от заказчика не поступит, или сторонами не будет подписан акт о приостановке работ, ответственность подрядчика за нарушение сроков строительства за период правомерного приостановления работ не наступает.

Судебная практика

Между Заказчиком и Подрядчиком был заключен договор строительного подряда. Договором были установлены сроки начала и окончания работ. Договорной срок окончания работ Подрядчиком не выдержан.  

Подрядчиком при исполнении договора строительные работы приостанавливались в связи с неблагоприятными погодными условиями (большим количеством осадков, повышением грунтовых вод).

Впоследствии Заказчик, не получив оплату неустойки по претензии, обратился с иском в суд о взыскании неустойки за нарушение подрядчиком сроков выполнения работ.

Экономический суд удовлетворил требования частично, не приняв во внимание просрочку, приходящуюся на период приостановления строительных работ из-за неблагоприятных погодных условий.

Вышестоящие инстанции согласились с решением экономического суда.

Судебные инстанции указали следующее:

• Судом установлено, что стороны не оспаривают фактов завершения работ и подписания их представителями Акта обследования объекта и Акта установления даты приостановления строительства. Согласно данным документам, комиссия решила приостановить строительные работы на объекте в конкретный период в связи с неблагоприятными погодными условиями.
• Действия сторон основаны на предписаниях ст. 670 и 672 ГК, обязывающих подрядчика предупредить заказчика и до получения от него указаний приостановить работу при обнаружении не зависящих от подрядчика обстоятельств, которые, в том числе, создают невозможность ее завершения в срок.
• Приостановление работ подрядчиком было правомерным.

Таким образом, приостановление строительных работ из-за непогоды будет правомерным. Заказчику и подрядчику следует составить соответствующий акт и продлить сроки выполнения работ по договору.

Рекомендации подрядчикам:

Если заказчик оспаривает факт наступления неблагоприятных погодных условий, подрядчику необходимо подготовить доказательства:

• фото и видеосъемка объекта строительства в условиях непогоды;
• справку метеослужбы с данными территориальных контрольных пунктов по месту производства работ;
• справку отдела по чрезвычайным ситуациям гор- или райисполкома;
• подтверждение уведомления заказчика о наступлении неблагоприятных обстоятельств;
• акт о приостановлении работ, в т.ч., односторонний в случае не подписания его заказчиком;
• требование к заказчику о продлении сроков строительства.

5. Ответственность подрядчика за качество работ не всегда ограничивается 5-летним сроком

В соответствии со ст. 710 ГК подрядчик гарантирует достижение объектом строительства указанных в проектно-сметной документации показателей и возможность его эксплуатации на протяжении гарантийного срока, а также несет ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации или неправильности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами.

В свою очередь, п. 66 Правил (п.57 Правил в актуальной редакции) определено, что на принятые в эксплуатацию объекты и выполненные строительные работы, являющиеся предметом договора, устанавливается гарантийный срок не менее 5 лет. В течение гарантийного срока можно предъявить требования к подрядчику о некачественных работах (ст. 677, 711 ГК).

Но судебная практика указывает еще на одно важное обстоятельство. Требование заказчика о безвозмездном устранении недостатков может быть предъявлено в течение всего срока нормативного срока эксплуатации строительного объекта, а в случае, если этот срок не установлен, - в течение 20 лет при условии соблюдения пользователем правил его эксплуатации. Возведенный объект должен соответствовать требованиям безопасности для жизни и здоровья физических лиц, сохранности имущества юридических и физических лиц, экологической безопасности в течение срока его эксплуатации (службы). Это совокупно вытекает из норм ст. 86 Градостроительного кодекса.

Следовательно, в таких случаях требование к подрядчику об устранении допущенных недостатков может быть предъявлено в течение всего нормативного срока службы объекта строительства.

Судебная практика

Между Заказчиком и Подрядчиком был заключен договор строительного подряда на выполнение комплекса строительно-монтажных работ по строительству объекта.

Работы были приняты Заказчиком по акту и справке о стоимости выполненных работ. Исполнительная документация передана.

Гарантийный срок был установлен дополнительным соглашением – 5 лет со дня подписания акта приемки законченного строительством объекта в эксплуатацию.

Спустя несколько лет стороны расторгли договор. Окончание строительства было поручено другому подрядчику.

Инспекцией Департамента контроля и надзора за строительством по 1-му пусковому комплексу объекта строительства выдан мотивированный отказ с изложением возражений против приемки объекта в эксплуатацию.

На претензию Заказчика с требованием устранить недостатки согласно предписанию органа госстройнадзора и дефектному акту Подрядчик ответил отказом.

Заказчик обратился с иском в суд для принуждения Подрядчика к устранению недостатков и проведению ремонтно-восстановительных работ на объекте.

Иск был удовлетворен частично.

Судебные инстанции указали следующее:

• поскольку подрядчиком допущено некачественное выполнение работ, то у заказчика возникло право требования к подрядчику безвозмездно устранить недостатки, которые, в том числе, препятствуют приемке объекта в эксплуатацию.
• Гарантийный срок не истек, поскольку подрядчик, как участник строительной деятельности, обязан обеспечить соответствие объекта строительства требованиям безопасности в течение двадцати лет.
• Согласно ст. 86 Градостроительного кодекса возведенный строительный объект должен соответствовать требованиям безопасности для жизни и здоровья граждан, сохранности имущества физических и юридических лиц, экологической безопасности в течение нормативного срока его эксплуатации (службы). Разработчик проектной документации и подрядчик обязаны обеспечить безопасность объекта строительства в течение нормативного срока его эксплуатации, а в случае, если этот срок не установлен, - в течение двадцати лет при условии соблюдения пользователем правил его эксплуатации.
• Расторжение сторонами договора строительного подряда, завершение выполнения строительных работ иным лицом, как и отсутствие приемки объекта в эксплуатацию, не исключают ответственность подрядчика за качество выполненных непосредственно им работ, поскольку выявленные недостатки влияют на безопасную эксплуатацию объекта.

Таким образом, если Подрядчик допустил некачественное производство работ в соответствии с проектом и ТНПА, то его обязанность безвозмездно устранять недостатки своей деятельности далеко за пределами гарантийного срока сохраняется. Вплоть до истечения нормативного срока эксплуатации объекта.

6. Качество стройматериалов, пущенных в работу

Возведение строительных объектов не обходится без поставок на объект строительства строительных материалов и строительных изделий. Их качество влияет на надлежащую годность возведенного объекта и важно для заказчика.

Поставка строительных материалов и изделий может возлагаться как на подрядчика, так и приобретаться заказчиком самостоятельно.

При поставке стройматериалов на объект его приемка осуществляется по СТБ 1306-2002 «Строительство. Входной контроль Продукции. Общие положения». В частности, при наличии сертификата соответствия и технического паспорта на изделие, входной контроль по качеству может производиться в форме визуального контроля с анализом сопроводительных документов о качестве.

Однако, если недостатки носят скрытый характер, заказчик может руководствоваться Положением о приемке товаров по количеству и качеству.

Подтвердить несоответствие по качеству можно односторонним актом о приемке, записями в журнале производства работ, в журнале авторского надзора исполнительной съемкой, актами освидетельствования скрытых работ, другими доказательствами, которые будет оценивать суд.

Пример из судебной практики

Экономический суд по иску Заказчика взыскал с Поставщика возврат денежной оплаты за поставленный некачественный товар и убытки.

Поставщик» обжаловал решение. По его мнению, истец в установленном порядке не произвел входной контроль поставленных ответчиком свай, идентифицировать производителя (поставщика) свай с дефектом было невозможно. А экономический суд не применил подлежащие применению нормы СТБ 1306-2002 «Строительство. Входной контроль продукции. Основные положения» (далее – СТБ 1306-2002).

Апелляционная и кассационная инстанции поддержали решение экономического суда.

Судебные инстанции указали следующее:

• поставка ответчиком части товара ненадлежащего качества подтверждается совокупностью достаточных и достоверных доказательств:соответствующими записями в журнале производства работ на объекте и в журнале авторского надзора, актом приемки товаров по количеству и качеству, исполнительной документацией (исполнительной съемкой, актом освидетельствования скрытых работ), документами, подтверждающими использование свай других производителей до забивки спорных.
• на основании п. 30 Положения о приемке товаров по количеству и качеству, в соответствии с которым стороны определили приемку товара в договоре, покупатель может установить несоответствие качества товаров после проведения их приемки при выявлении скрытых недостатков.
• обязанность проведения экспертизы качества покупателем в соответствии с п.42 Положения отсутствовала, так как разногласий поставщика и покупателя относительно характера выявленных дефектов из материалов дела не усматривается .

Таким образом, споры о качестве строительных материалов и изделий, имевших скрытые недостатки, и принятых подрядчиком в работу могут разрешаться в рамках общих правомочий покупателя, предусмотренных Гражданским кодексом для поставки (купли-продажи).

Рекомендации подрядчикам:

• подтвердить несоответствие по качеству можно односторонним актом о приемке, записями в журнале производства работ, в журнале авторского надзора исполнительной съемкой, актами освидетельствования скрытых работ;
• предусматривать в договорах на поставку стройматериалов приемку их по качеству с учетом норм Положения о приемке товаров по количеству и качеству.
• в силу п.42 Положения покупатель обязан провести экспертизу качества товара только в случае разногласий о характере выявленных недостатков. Если таких разногласий не имеется, то экспертизу следует провести поставщику самостоятельно.

Белявский С.Ч.

Директор юридической компании «Экономические споры», рекомендованный арбитр МАС при БелТПП, медиатор, более 10 лет стажа работы судьей экономического суда.

Полещук В.Н.

Юрист юридической компании "Экономические споры".

---

 

Постановление СКЭД от 26.08.2025 по делу № 154ЭИП24599 https://court.gov.by/ru/justice_rb/praktice/acts_vs/economics/68fed544a76a4aa2.html

Постановление СКЭД от 31.10.2023 по делу № 151ЭИП23373

https://court.gov.by/ru/justice_rb/praktice/acts_vs/economics/5e393626ee20405d.html

Постановление СКЭД от 12.12.2023 по делу № 156ЭИП23907 https://court.gov.by/ru/justice_rb/praktice/acts_vs/economics/9fa8ba32516f4506.html

Постановление судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь от 22.11.2023 по делу № 155ЭИП232601 https://www.court.gov.by/ru/justice_rb/praktice/acts_vs/economics/3da991383a8e4070.html

Постановление СКЭД от 09.01.2025  по делу № 157ЭИП24118 https://court.gov.by/ru/justice_rb/praktice/acts_vs/economics/21397458d0e54b12.html

Постановление судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь от 26.07.2023 по делу № 155ЭИП2379 https://court.gov.by/ru/justice_rb/praktice/acts_vs/economics/1f010d39480e41a6.html