ФАКТИЧЕСКИ ПОНЕСЕННЫЕ РАСХОДЫ ПО АРЕНДЕ В КОНТЕКСТЕ СВОБОДЫ ДОГОВОРА. ФИКСИРУЕМ РАЗМЕР

Одной из составных частей договоров аренды и безвозмездного пользования имуществом (недвижимым и движимым) по правилам гл. 34, 35 ГК, как правило, являются положения о расходах по эксплуатации, содержанию и обеспечению объекта аренды (безвозмездного пользования) ресурсами.

Еще на стадии заключения договора стороны определяют перечень расходов (эксплуатационных, коммунальных, иных) на содержание объекта имущества, способ определения размера фактически понесенных расходов, алгоритм и порядок их возмещения. Вместе с тем, довольно часто в ходе исполнения договоров возмездного и безвозмездного пользования имуществом возникают споры, когда арендатор (ссудополучатель) не согласен с обоснованием необходимости расходов, объемом услуг, размером эксплуатационных расходов, которые подлежат возмещению.

На практике стоимость эксплуатационных расходов не всегда может быть подтверждена показаниями приборов учета, какими-либо тарифами на оказание услуг или поставку ресурсов, связанных с эксплуатацией имущества. В таком случае арендодателю в случае возникновения спора нужно будет обосновать и доказать необходимость эксплуатационных расходов, а также их размер.

Чтобы избежать возникновения подобных ситуаций, можно рекомендовать сторонам установить в договоре размер эксплуатационных расходов в виде фиксированной ежемесячной суммы. В особенности, когда речь идет о владении и (или) пользовании имуществом негосударственной собственности, условия договора об эксплуатационных расходах стороны могут формулировать достаточно свободно. Рассмотрим пример из судебной практики.

Между ООО «Арендодатель» и ООО «Арендатор» заключен договор, по которому арендодатель предоставил заказчику право пользования объектами недвижимости: подъездной дорогой (сооружение специализированное автомобильного транспорта и автодорожного хозяйства) и осветительными опорами с устройством наружного освещения (сооружение специализированное энергетики).

Согласно договору, Арендатор обязался уплачивать Арендодателю расходы по эксплуатации и обеспечению соответствующего законодательству санитарного и технического состояния объектов недвижимости (эксплуатационные расходы). В связи с неисполнением обязательств по оплате данных расходов, Арендодатель в судебном порядке взыскал с Арендатора сумму основного долга, договорную пеню и проценты за пользование чужими денежными средствами.

Постановлением апелляционной инстанции экономического суда решение суда первой инстанции было оставлено без изменения. Арендатор обратился в судебную коллегию по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь (СКЭД) с кассационной жалобой, в которой просил судебные постановления отменить и в удовлетворении заявленных исковых требований отказать. По мнению кассатора, судом не учтено, что Арендатор не является единственным пользователем дороги, круг лиц, использующих дорогу, не определен и не органичен, и истцом не представлены доказательства, подтверждающие характер и объем использования Арендатором дороги с целью подтверждения фактических расходов Арендодателя.

Проанализировав нормы главы 36 ГК и сопоставив их с условиями заключенного договора, СКЭД согласилась с выводами суда первой и апелляционной инстанции, указав следующее:

• заключенная между истцом и ответчиком сделка является договором безвозмездного пользования (ссуды);
• объекты недвижимого имущества зарегистрированы за Арендодателем на праве собственности;
• совокупностью представленных доказательств подтверждается, что подъездная дорога не является автомобильной дорогой общего пользования, а является зарегистрированным объектом недвижимости, порядок использования которого определяется его собственником;
• стороны согласовали, что под эксплуатационными расходами по договору они понимают расходы, связанные с услугами (работами) по содержанию территории, оказываемыми (выполняемыми) по договорам, заключенным арендодателем с третьими лицами, а также расходы, связанные с работами по содержанию территории, производимые персоналом и собственными силами арендодателя;
• размер эксплуатационных расходов, подлежащих уплате ответчиком, установлен в договоре в виде фиксированной ежемесячной суммы;
• доводы ответчика о необходимости подтверждения истцом фактически понесенных им расходов являются необоснованными, так как стороны договора определили размер эксплуатационных расходов в виде фиксированной ежемесячной суммы, что не противоречит нормам законодательства и является в соответствии со статьями 391 – 392 ГК свободным волеизъявлением сторон, а обязанности арендодателя по обоснованию сумм эксплуатационных расходов договором не предусмотрены;
• уплата эксплуатационных расходов производится заказчиком на основании предоставленного арендодателем акта в установленные договором сроки. Первичный учетный документ (акт), подтверждающий факт эксплуатационных расходов по договору, составляется и подписывается арендодателем;
• обязательства по оплате эксплуатационных расходов за период просрочки ответчиком не выполнены, выставленные истцом акты ответчиком не подписаны и не оплачены.

Таким образом, задолженность ответчика по оплате эксплуатационных расходов и предусмотренная договорам неустойка (пеня) за просрочку подлежит взысканию с ответчика. Определение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции оставлены без изменения, а кассационная жалоба – без удовлетворения.

Белявский С.Ч.

Директор юридической компании «Экономические споры», медиатор, председатель Третейского суда «Экономические споры», рекомендованный арбитр МКАС, более 10 лет стажа работы судьей экономического суда.

Ярошик А.А.

Юрист юридической компании «Экономические споры»