ЗАЛОГ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Понятие и предмет ипотеки закреплены в статьях 1 и 6 Закона Республики Беларусь от 20.06.2008 N 345-З "Об ипотеке". Так, под ипотекой понимается залог недвижимого имущества (земельных участков, капитальных строений (зданий, сооружений) и др.) и иного имущества, приравненного законодательными актами к недвижимым вещам. Предметом ипотеки могут быть недвижимое имущество и иное имущество, приравненное законодательными актами к недвижимым вещам, в том числе которое поступит залогодателю в будущем и которое на момент заключения договора об ипотеке не считается созданным в соответствии с законодательством (далее - имущество, являющееся предметом ипотеки).

В отечественном законодательстве недостаточно регламентирован порядок залога имущественных прав, связанных с недвижимым имуществом, который прямо не относится к ипотеке. В частности, возникают вопросы: какие именно права могут быть предметом залога, а также как производится их перевод на залогодержателя? Отсутствует даже примерный перечень видов имущественных прав, которые могут использоваться в качестве залогового обеспечения.

О возможности залога имущественных прав указано в статье 317 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК), а также в статьях 52 - 58 главы 10 Закона Республики Беларусь от 24.11.1993 N 2586-XII "О залоге" (далее - Закон "О залоге"). Согласно статье 128 ГК имущественные права являются объектом гражданских прав наряду с любым иным имуществом.

Следует отметить, что институт залога имущественных прав не является новшеством отечественного законодательства. Как справедливо отмечает Р.Р.Томкович, залог права требования (pignus nominis) был известен уже римскому праву <1>. В то время были распространены "соглашения, по которым лицу, оказавшему кредит домовладельцу для ремонта дома, давалось залоговое право на квартирную плату, подлежащую взносу от жильцов" <2>. Вопрос о залоге прав поднимался также в средние века, но его разработка не вышла на какой-либо качественный уровень. Только в XIX веке произошел перелом и проведены углубленные исследования. Объяснением существа залога прав занимаются немецкие ученые, которые выдвинули несколько возможных теорий. В отечественном праве рассматриваемая тема практически не затрагивалась. В качестве исключения можно назвать работы В.Струкгова и А.С.Звоницкого <3>. После революции такую работу не проводили, прежде всего из-за исчезновения такого явления, как залог прав. Действующее законодательство зарубежных государств также признает "залог обязательств и бестелесного имущества" <4>.

--------------------------------

<1> Томкович Р.Р. Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Республики Беларусь. Раздел III. Общая часть обязательственного права. Подраздел 1. Общие положения об обязательствах. Глава 23. Обеспечение исполнения обязательств. § 3. Залог // СС "КонсультантПлюс: Комментарии Законодательства Белорусский Выпуск" [Электронный ресурс]. - Минск, 2010.

<2> Римское частное право: учебник / под ред. проф. И.Б.Новицкого и проф. И.С.Перетерского. - М., 2001. - С. 346.

<3> Струкгов В. О залоге по русскому праву. - Изд. 2-е. - СПб., 1891; Звоницкий А.С. О залоге по русскому праву. - Киев, 1912.

<4> Гавальда К. Банковское право: Учреждения. Счета. Операции. Услуги / К.Гавальда, Ж.Стуфле. - М.: Финстатинформ, 1996. - С. 412.

Для того, чтобы участвовать в обороте, имущественные права должны обладать, по меньшей мере, следующими признаками:

- они должны быть передаваемыми, т.е. должна существовать обеспеченная законодательством возможность перехода этих прав от одного лица к другому;

- они должны обладать определенной ценностью для участников гражданского оборота.

Одна из проблем, с которой сталкиваются стороны при заключении договора о залоге имущественных прав, - это выполнение требований пункта 1 статьи 320 ГК об указании в договоре о залоге предмета залога и его оценки.

Полный текст