Долги по аренде в Беларуси: как взыскать плату и коммунальные

Задолженность по арендной плате и коммунальным платежам – одна из самых частых причин споров между арендодателями и арендаторами в Беларуси. Бизнес продолжает пользоваться помещением, но месяцами не платит или вносит частичные суммы, спорит по индексации и «техническим» расходам, а в договоре не все прописано идеально. В такой ситуации важно не только посчитать долг, но и выстроить правильную юридическую тактику: собрать доказательства, выбрать процедуру обращения в суд и заранее подумать об исполнении решения.

Что такое долг по аренде и из чего он складывается?

Для начала важно договориться о терминах. «Долг по аренде» в белорусском праве – это не только невнесенная вовремя арендная плата, но и все причитающиеся арендодателю суммы, связанные с пользованием имуществом: неустойка (пени, штрафы), проценты за пользование чужими денежными средствами и подлежащие возмещению коммунальные и эксплуатационные расходы, если они предусмотрены договором.

По статье 577 Гражданского кодекса Республики Беларусь (ГК РБ) по договору аренды арендодатель обязан предоставить имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор, в свою очередь, обязан своевременно вносить арендную плату (статья 585 ГК РБ). В совокупности со статьями 288 и 290 ГК РБ это означает простое правило: обязательства по аренде возникают из договора и должны исполняться надлежащим образом, в согласованные сроки и в согласованном объеме.

В постановлении Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 прямо указано, что арендные правоотношения (кроме земельных участков и природных объектов) регулируются прежде всего нормами главы 34 ГК РБ, а также специальными актами Президента, регулирующими аренду капитальных строений, изолированных помещений и машино-мест. Это значит, что суд при рассмотрении спора по арендным долгам всегда опирается на договор аренды, общие правила об обязательствах и специальные арендные нормы.

Отсюда важное практическое следствие: если арендатор продолжает фактически пользоваться помещением, но не платит, долг по аренде возникает независимо от того, пытается ли он ссылаться на финансовые сложности, претензии к качеству помещения или устные договоренности. Все эти аргументы суд будет оценивать, но они не отменяют исходного обязательства платить.

Как доказать пользование помещением, если акты не подписаны?

Типичная проблема арендодателя: арендатор перестал подписывать акты, уклоняется от переписки, но не съезжает. Возникает вопрос: как потом доказать в суде, что он продолжал пользоваться объектом и должен платить?

Белорусские экономические суды исходят из совокупности доказательств. В реальной практике по спорам о взыскании задолженности по арендной плате суды прямо ссылаются на договор аренды, условие о сроках оплаты, фактическое внесение части платежей и переписку сторон. Так, в решениях экономических судов по арендным спорам суды подтверждают обязанность арендатора оплачивать арендную плату, опираясь на договор и нормы статей 577, 585 и 290 ГК РБ, даже если к моменту рассмотрения дела часть платежей уже погашена, а часть актов подписана с опозданием.

На практике доказательствами пользования помещением могут быть:

• сам договор аренды и акт приема-передачи, даже если они подписаны давно;
• переписка о ремонтах, доступе к объекту, передаче ключей, согласовании перепланировок;
• счета и акты на коммунальные и эксплуатационные услуги, если они выставлялись арендатору;
• платежные поручения по частичным оплатам с назначением «арендная плата»;
• фотоматериалы, подтверждающие размещение оборудования, сотрудников, рекламы арендатора в помещении.

Даже если ежемесячные акты аренды не подписаны, экономический суд, как показывает практика, может признать факт пользования доказанным на основании совокупности документальных и электронных доказательств. Важно, чтобы арендодатель заранее системно фиксировал все взаимодействие с арендатором в письменной форме или через электронную почту, мессенджеры и CRM.

Как рассчитывается задолженность по арендной плате, пене и индексации?

Расчет долга по аренде – это не просто сумма «арендная ставка × количество месяцев». В белорусских договорах аренды особенно в отношении государственной недвижимости широко применяется конструкция базовой арендной величины (БАВ). Размер арендной платы определяется как произведение БАВ, установленной Советом Министров, на коэффициенты и площадь помещения. При изменении БАВ сторонам приходится пересчитывать арендную плату, что создает типичную почву для споров о правильности расчета.

Размер базовой арендной величины периодически меняется. Например, с 1 апреля 2024 года он составлял 17,76 рубля, а постановлением Совета Министров он был увеличен с 1 апреля 2025 года до 18,77 рубля. Если договор привязан к действующей БАВ, арендодателю важно показать суду, какие именно нормативные изменения он учитывал, и приложить расчет с указанием периода, площади и примененных коэффициентов.

Отдельный блок – пени и проценты. Гражданский кодекс прямо допускает обеспечение обязательством неустойкой: статья 310 ГК РБ позволяет сторонам в договоре предусмотреть неустойку, а статья 311 дает определение неустойки (пени, штрафа) как денежной суммы, подлежащей уплате при нарушении обязательства. В аренде чаще всего используется ежедневная пеня за просрочку внесения арендной платы.

Проценты за пользование чужими денежными средствами регулируются отдельной статьей 366 ГК РБ. Эта норма применяется ко всем денежным обязательствам, включая аренду: при просрочке оплаты арендной платы кредитор вправе требовать проценты по ставке рефинансирования Национального банка, если иной размер не согласован в договоре.

Важно учитывать новеллу: с 19 ноября 2024 года статья 366 ГК РБ изменена, и теперь, если за нарушение денежного обязательства установлена неустойка, кредитор, как общее правило, не может одновременно требовать проценты по статье 366 за тот же период просрочки, чтобы избежать «двойного наказания» должника. На практике это означает необходимость выбирать модель ответственности: либо акцент на договорной пене, либо на процентах за пользование чужими денежными средствами, если пеня не согласована или слишком мала.

Расчет долга по аренде, таким образом, обычно включает: основную задолженность по арендной плате, договорную неустойку (если она предусмотрена), проценты по статье 366 ГК РБ (если пеня не применяется или прямо предусмотрено их параллельное начисление законом) и индексацию, если это предусмотрено законодательством или договором. Все эти элементы должны быть разложены в самостоятельную таблицу с указанием периодов, ставок и ссылок на договорные положения.

Какие коммунальные и эксплуатационные платежи реально взыскивают суды?

Спорная тема – возмещение коммунальных и эксплуатационных платежей: отопление, электроэнергия, вода, вывоз отходов, уборка, охрана, услуги управляющей компании. Арендаторы часто называют это «техническими расходами» и пытаются оспаривать их размер.

Подход белорусских экономических судов базируется на принципе свободы договора: если стороны в договоре аренды предусмотрели обязанность арендатора компенсировать коммунальные и эксплуатационные расходы арендодателя, а арендодатель может подтвердить объем этих расходов документами поставщиков услуг, такие суммы подлежат взысканию как часть обязательств арендатора.

Показателен пример, описанный в сообщении прокуратуры города Минска: в интересах ОАО «МТЗ» прокурор предъявил иск к недобросовестному арендатору о взыскании задолженности по арендной плате, коммунальным платежам, а также пени и процентов за пользование чужими денежными средствами. Экономический суд столицы удовлетворил иск, взыскав около 278,8 тысячи рублей, в том числе долг по коммунальным платежам. Для арендодателей это важный сигнал: коммунальные и эксплуатационные расходы вполне защищаемы в суде, если они четко предусмотрены договором и подтверждены расчетами.

Особое внимание суды уделяют методике распределения расходов в торговых и бизнес-центрах. Если арендодатель делит общедомовые расходы между несколькими арендаторами пропорционально площади или иным прозрачным критериям и фиксирует это в договоре, вероятность взыскания такой задолженности существенно возрастает. Если же договор молчит, а расчеты неочевидны, суд может признать часть требований недоказанными.

Приказное или исковое производство: как выбрать процедуру взыскания долга по аренде?

В белорусском хозяйственном процессе действует два основных пути судебного взыскания долгов по аренде: приказное и исковое производство.

Приказное производство регулируется главой 24 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь (ХПК). Определение о судебном приказе применяется к бесспорным требованиям: когда есть подписанный договор аренды, акты, расчет задолженности и нет явного спора о праве.

Плюсы приказного производства очевидны: более короткие сроки рассмотрения, упрощенная процедура, как правило, меньшие судебные расходы. Но есть и важный риск: если должник подаст возражения в установленный срок, определение о судебном приказе будет отменено, и кредитору придется обращаться в суд уже с иском в общем порядке.

В упомянутом выше деле с участием ОАО «МТЗ» взыскать долг по аренде в порядке приказного производства не удалось именно потому, что арендатор представил возражения и возник спор о праве. Прокуратура была вынуждена обратиться с иском, который уже рассматривался в полном судебном процессе.

Как работает исполнение: арест имущества, удержание обеспечения, реализация?

Даже выигранный судебный спор о долге по аренде еще не означает реального поступления денег. «Взыскание долга» в практическом смысле – это принудительное исполнение судебного решения или иного исполнительного документа, осуществляемое в порядке Закона Республики Беларусь от 24.10.2016 № 439-З «Об исполнительном производстве».

Судебный исполнитель возбуждает исполнительное производство и предоставляет должнику срок для добровольного исполнения. По истечении этого срока он вправе применить комплекс мер: наложить арест на имущество должника (статья 82 Закона), в том числе на денежные средства в банках, арестовать имущество, находящееся у третьих лиц (статья 84), а также недвижимость должника с направлением предписания в регистрирующий орган (статья 85).

Если реализация имущества через торги экономически нецелесообразна или повторные торги не состоялись, закон дает взыскателю малоизвестную возможность оставить арестованное имущество за собой по оценочной стоимости (статья 94). Это может быть особенно полезно арендодателю, когда речь идет о торговом оборудовании или отделке, оставленной должником в помещении. Реализация арестованного имущества обычно осуществляется через специализированные организации и электронные торги в соответствии со статьей 99 Закона.

Отдельный вопрос – депозит (обеспечительный платеж). Часто договор аренды предусматривает внесение обеспечительного платежа, который должен покрывать один-два месяца аренды. С точки зрения ГК РБ, прекращение обязательства возможно в том числе за счет зачета встречного однородного требования: статья 381 ГК РБ прямо закрепляет, что обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил или определен моментом востребования.

На практике это означает, что арендодатель вправе зачесть долг по аренде за счет депозита, если в договоре прописан обеспечительный характер платежа и порядок зачета. Важно сделать это корректно: направить арендатору заявление о зачете с указанием сумм и периодов и зафиксировать уменьшение остатка депозита. Ошибки в формулировках и отсутствии уведомления часто приводят к тому, что суд признает зачет не оформленным и не позволяет дополнительно взыскать тот же депозит как самостоятельный долг.

FAQ: можно ли списать с депозита, взыщут ли «технические» расходы и как ускорить дело?

Практика показывает, что у арендодателей по долгам по аренде повторяются несколько ключевых вопросов.

Во-первых, можно ли «просто списать» задолженность с депозита. Как уже отмечено, это вполне законный инструмент, если депозит прямо обозначен в договоре как обеспечительный платеж, а порядок зачета детально описан. Желательно указать, что при наличии просрочки арендодатель вправе в одностороннем порядке зачесть задолженность за счет депозита, уведомив арендатора. Тогда в споре суд воспринимает такой зачет как реализацию статьи 381 ГК РБ, а не как произвольное удержание чужих денег.

Во-вторых, взыщут ли суды «технические» расходы – уборку, охрану, вывоз мусора, услуги управляющей организации. Пленум ВХС РБ в постановлении от 15.02.2012 № 1 разъяснил, что при наличии договорного условия о возмещении соответствующих расходов и надлежащем документальном подтверждении они подлежат взысканию как часть обязательства арендатора. Суд будет оценивать, не дублируют ли такие платежи арендную плату и не противоречат ли императивным нормам, но сам по себе характер расходов не является препятствием.

В-третьих, как ускорить рассмотрение дела. Кроме выбора приказного производства, которое объективно быстрее, сильнее всего на сроки влияет качество подготовки иска: полный пакет документов, корректный расчет, четкие ссылки на нормы права и судебную практику. Судебная система все более требовательно относится к качеству процессуальных документов, и грамотно подготовленный иск по долгам по аренде часто рассматривается без затягивания.

Наконец, нужен ли аудит износа помещения для взыскания долга по аренде. Как правило, нет. Вопрос износа и повреждений относится к отдельным требованиям о возмещении вреда или о возврате помещения в надлежащем состоянии. Для взыскания задолженности по арендной плате и коммунальным платежам достаточно документально подтвержденного расчета и доказательств пользования. Экспертиза состояния помещения имеет смысл, когда арендодатель предъявляет требования о возмещении стоимости восстановительного ремонта, а не только о возврате долга по аренде.

Как мы помогаем в спорах о долгах по аренде

Споры о долгах по аренде редко бывают «техническими»: за каждым из них стоит действующий бизнес, отношения с банками, поставщиками и контрагентами. Ошибка в расчете или неудачный процессуальный шаг может стоить арендодателю не только денег, но и времени, упущенного для реального взыскания. Поэтому все больше компаний передают такие дела юристам, которые системно работают с арендой и исполнительным производством.

Компания «Экономические споры» специализируется на судебных и арбитражных делах, включая взыскание долгов по аренде, коммунальным и эксплуатационным платежам и сопутствующим требованиям о расторжении договора и выселении арендатора. В нашей команде работают юристы с 15–25-летним опытом практики, отмеченные профессиональными наградами и регулярно выступающие спикерами на профильных мероприятиях. Руководитель компании Сергей Белявский более 20 лет проработал в системе экономических судов, из них 10 лет – судья, сейчас является рекомендованным арбитром Международного арбитражного суда при БелТПП и арбитром ряда других международных арбитражей, автором 5 книг и более 1500 публикаций по судебной и арбитражной практике.

Для бизнеса важна не только юридическая глубина, но и способность решать задачи с учетом международного контекста. У ООО «Экономические споры» сформирована широкая партнерская сеть более чем в 160 странах – от Испании до Китая и Монголии, от США до ЮАР, что позволяет сопровождать арендаторов и арендодателей с иностранным участием и в трансграничных спорах. Для удобства расчетов с зарубежными клиентами у компании открыт собственный банковский счет в PKO Bank Polski. Мы свободно работаем на русском, белорусском, английском и польском языках, что делает коммуникацию с иностранными инвесторами и арендодателями более простой и прозрачной.

За годы работы более 2000 клиентов доверили нам свои судебные споры, в том числе по аренде, а совокупный объем возвращенных или сэкономленных для них средств превысил 1,9 млрд белорусских рублей. В Минске мы принимаем клиентов в офисе на ул. Кульман, 11, а в Гродно – на ул. Калючинской, 23; с отзывами наших клиентов можно ознакомиться на сайте компании.

Если вы столкнулись с долгом по аренде, спором о коммунальных платежах или необходимостью расторгнуть договор с проблемным арендатором, не затягивайте с оценкой ситуации. Оставьте заявку на консультацию на нашем сайте – и мы предложим понятный алгоритм действий, учитывающий как судебную практику, так и риски фактического взыскания.