Возврат помещения арендодателю

На первый взгляд, завершение аренды — формальный этап: закончился срок, арендатор освободил объект, стороны пожали руки. Но на практике именно этот этап чаще всего становится точкой конфликта. Вопрос: в каком состоянии должно быть передано помещение? Что считается порчей, а что — нормальным износом? Как действовать, если арендатор не уходит добровольно? И кто отвечает, если имущество повреждено?

Эти вопросы имеют не только деловое, но и правовое значение. Ошибки на стадии возврата могут повлечь судебные иски, штрафы и даже уголовную ответственность. Чтобы избежать последствий, важно знать, как регулируется процедура возврата и как её правильно организовать.

Что говорит закон?

Согласно статье 593 Гражданского кодекса Республики Беларусь, арендатор обязан вернуть арендованное имущество в том состоянии, в каком он его получил, с учётом нормального износа. Если в договоре предусмотрено иное — применяются эти условия. Это значит, что стороны могут заранее оговорить, что объект передаётся после ремонта, в состоянии, пригодном для перепродажи, или наоборот — без капитального ремонта.

Кроме того, статья 593 ГК РБ уточняет: если арендатор не возвращает имущество своевременно, он обязан возместить арендодателю убытки, вызванные просрочкой. Например — упущенную выгоду от невозможности сдать объект другому лицу.

Как определить допустимое состояние помещения?

Ключевое понятие здесь — естественный износ. Он предполагает ухудшение состояния имущества в результате нормального, добросовестного использования. Например, потертости на полу, потускневшая краска, изношенные замки — это не считается порчей.

Но если в помещении сломана перегородка или выбиты окна — это уже выходит за пределы естественного износа. В подобных ситуациях суды изучают:

• акты осмотра и возврата помещения;
• фотографии до и после;
• технические паспорта;
• переписку сторон;
• условия договора (особенно — пункты об отделке, ремонте, оборудовании).

Если арендатор не может доказать, что ущерб возник не по его вине — он несёт ответственность.

А если арендатор не хочет освобождать помещение?

Нередки случаи, когда договор аренды истёк, а арендатор продолжает пользоваться помещением. Это может быть расценено как неосновательное обогащение (статья 971 ГК РБ) и повлечь взыскание платы — иногда выше обычной арендной ставки.

Если арендатор отказывается освобождать помещение добровольно, арендодатель вправе обратиться в экономический суд с иском о выселении. При этом неважно, был ли заключён письменный договор или стороны действовали устно — главное доказать, что аренда прекратилась, а пользование объектом — незаконно.

В случае, если помещение используется после расторжения договора, суды обычно взыскивают не только плату за фактическое пользование, но и убытки, включая расходы на юристов, охрану, простой оборудования и т.д.

Судебная практика: как арендатор теряет больше, чем сэкономил

В одном из дел арендатор продолжал занимать производственное помещение три месяца после окончания аренды, мотивируя это «поиском нового склада». Арендодатель направил претензию, потом — уведомление о расторжении, после чего обратился в суд. Решение: взыскание платы за всё время фактического использования по ставке, увеличенной на 30%, как компенсация за блокирование объекта.

В другом деле арендатор вывез имущество, не подписав акт возврата. Через две недели арендодатель составил односторонний акт, указав на отсутствие части оборудования. Арендатор пытался доказать, что техника не была частью арендуемого объекта, но проиграл: договор содержал перечень оборудования, акт передачи — подписан, а возврат — нет. Суд взыскал стоимость недостающего имущества.

Как правильно оформить возврат?

Юридически корректный возврат помещения начинается с составления двустороннего акта возврата. В нём фиксируется:

• дата возврата;
• состояние помещения;
• наличие или отсутствие оборудования, мебели, отделки;
• наличие дефектов, повреждений;
• подписание сторонами (либо отказ одной стороны с указанием причины).

Если арендатор не подписывает акт — арендодатель вправе составить односторонний акт, но он будет иметь меньшую доказательную силу. Лучше — зафиксировать возврат фото- или видеоматериалами, пригласить свидетелей, использовать нотариуса или независимого эксперта.

Малоизвестный факт

Даже если помещение возвращено в идеальном состоянии, арендатор может нести ответственность за ущерб, обнаруженный позднее, если он возник в период аренды. Например, протечка под полом, скрытые повреждения коммуникаций, утрата документации на оборудование. Поэтому арендатору выгодно подписывать акт возврата, в котором фиксируется, что помещение возвращено без замечаний.

Практическая рекомендация

Подготовку к возврату помещения лучше начинать за 2–3 недели до окончания аренды. Это даёт возможность провести совместный осмотр, устранить замечания, согласовать условия и избежать конфликтов. Если вы — арендатор, требуйте подписания акта возврата. Если вы — арендодатель, не пускайте эмоции вперёд: сначала акт, потом — претензии.

Почему с нами безопаснее?

Юридическая компания «Экономические споры» имеет богатую практику сопровождения аренды и возврата объектов:

• мы составляем грамотные договоры с понятными условиями возврата;
• сопровождаем осмотры, акты, переговоры и урегулирование споров;
• участвуем в судебных делах по выселению, взысканию убытков и восстановлению имущества;
• имеем более 1500 клиентов и более 1,5 млрд BYN в выигранных делах;
• работаем на русском, английском и польском языках;
• обслуживаем клиентов из более чем 40 стран.

Руководитель компании — Сергей Белявский, рекомендованный арбитр МАС при БелТПП, бывший судья экономического суда, автор пяти книг и более 1200 юридических публикаций.

Хотите вернуть или принять помещение юридически правильно и без последствий? Обратитесь в ООО «Экономические споры». Мы сделаем возврат безопасным. Оставьте заявку на консультацию на нашем сайте.