Как действовать арендодателю после расторжения договора аренды

Почему эта проблема требует внимания?

Расторжение договора аренды – это не всегда конец всех обязательств. На практике часто возникает ситуация, когда арендатор покидает арендуемое помещение, но оставляет в нем имущество. Это может быть мебель, техника, оборудование или товарные остатки. Возникает закономерный вопрос: что делать арендодателю с чужим имуществом, если арендатор отказывается его забирать или исчезает вовсе?

Расторжение договора аренды – это прекращение обязательственных отношений между сторонами, при котором арендатор обязан вернуть арендованное имущество в состоянии, соответствующем договору, с учётом нормального износа (ст. 593 ГК Республики Беларусь). Однако возврат помещения возможен только при передаче по акту, и пока он не составлен – обязательство арендатора считается неисполненным. Именно с этого момента возникает юридическая коллизия: договор прекращён, но имущество остаётся.

Что говорит закон о хранении чужого имущества?

Если арендатор не забрал своё имущество, арендодатель может использовать следующие механизмы. Первый – удержание имущества (ст. 340 ГК). Согласно этой норме, кредитор вправе удерживать имущество должника до тех пор, пока не будут исполнены обязательства по возмещению убытков и расходов. Это средство защиты можно использовать, если у арендатора есть долг за аренду, коммунальные услуги или порчу помещения.

Второй вариант – признание имущества брошенным (ст. 227 ГК). Это возможно, если стоимость имущества явно ниже суммы, соответствующей пятикратному размеру базовой величины. Тогда арендодатель может приступить к использованию вещи. Если имущество имеет большую ценность, его можно признать бесхозяйным только по решению суда.

Практический совет: прежде чем предпринимать какие-либо действия, арендодатель должен зафиксировать факт оставления имущества. Это можно сделать через составление акта, фото- и видеосъёмку, привлечение комиссии из незаинтересованных лиц, уведомление арендатора о необходимости забрать имущество.

Может ли арендодатель вскрыть помещение?

Ситуация осложняется, если арендатор заблокировал помещение. Согласно ст. 626 ГК, передача и возврат недвижимости оформляется по акту. Однако если арендатор исчез, помещение заперто, а имущество внутри, арендодатель может воспользоваться нормами о самозащите гражданских прав (п. 6 ст. 11 и ст. 13 ГК).

Судебная практика подтверждает: если договор аренды прекращён, а помещение используется без оснований, собственник имеет право на доступ в помещение. Тем не менее вскрытие помещения лучше проводить с соблюдением всех предосторожностей: комиссионно, с привлечением участкового или представителя обслуживающей организации, с актом вскрытия, описи и фотофиксацией.

Что делать с оставленным имуществом?

Наиболее безопасным шагом будет принятие имущества на ответственное хранение. Это можно оформить внутренним приказом арендодателя с указанием стоимости хранения за сутки. Арендатор должен быть уведомлён об этом письменно. В дальнейшем возможно взыскание стоимости хранения через суд как неосновательного обогащения (ст. 75 Закона "Об исполнительном производстве").

Если же арендатор не реагирует длительное время, арендодатель может инициировать процесс признания имущества бесхозяйным в суде. Судебная практика поддерживает подобные иски при наличии доказательств отказа арендатора от права собственности (например, если он письменно отказался от вывоза имущества или не отвечает на письма в течение нескольких месяцев).

Что прописывать в договоре аренды заранее?

Как показывает практика, большинство конфликтов можно предотвратить заранее. Например, договор может содержать условие о том, что оставленное имущество после определённого срока считается брошенным, может быть реализовано, принято на хранение или использовано арендодателем. Это особенно важно, если речь идёт о торговых, складских или офисных помещениях, где задержка с освобождением влечёт убытки.

Пример формулировки: «В случае невывоза имущества арендатором в течение 5 календарных дней после расторжения договора, арендодатель вправе вскрыть помещение, принять имущество на хранение либо реализовать его с удержанием стоимости хранения и реализации из выручки».

Почему арендатору выгоднее не затягивать с вывозом?

Согласно ст. 593 ГК, арендатор обязан платить арендную плату до момента фактического возврата помещения. Даже если договор прекращён, но помещение не передано, обязательство по оплате сохраняется. При этом начисляются пени, проценты за пользование чужими денежными средствами, а в некоторых случаях — неустойка. Судебная практика подтверждает, что арендодатели вправе взыскивать эти суммы даже при отсутствии формальной аренды, если имущество арендатора осталось в помещении.

Малоизвестный факт: удержание имущества — это не только защита, но и потенциальный риск. Если арендатор не заявит интереса к своему имуществу, а арендодатель будет его хранить годами, расходы могут превысить возможные компенсации. Поэтому важно оперативно оформлять документы и при необходимости обращаться в суд.

Заключение

Судьба имущества арендатора после расторжения договора аренды — это не только вопрос доброй воли, но и правовой алгоритм. Принятие на хранение, удержание, признание имущества брошенным — всё это требует внимательности к деталям и соблюдения закона.

Юридическая компания "Экономические споры" имеет обширную практику сопровождения арендных споров, в том числе связанных с возвращением помещений и взысканием расходов за хранение имущества арендатора. Мы поможем оформить необходимые документы, подготовить претензии и исковые заявления, а при необходимости — представим интересы в суде. У нас более 1500 клиентов, 1,5 млрд рублей взысканных сумм и опыт работы в более чем 40 странах. Хотите защитить свои права и избежать убытков? Оставьте заявку на сайте и мы подберём решение под вашу ситуацию.