Субаренда коммерческой недвижимости

Договор аренды недвижимости для бизнеса редко остается «чистым» отношением «арендодатель–арендатор». В реальности помещение делят на кабинеты, рабочие места, витрины, торговые зоны, сдаются комнаты «под консультантов», создаются коворкинги и форматы «аренда аренды». Чтобы монетизировать площадь, арендатор стремится передать часть объекта третьим лицам, а арендодатель при этом хочет сохранить контроль над тем, кто фактически пользуется его имуществом и несет риски. Без грамотно выстроенной модели субаренды и передачи прав можно столкнуться с ничтожностью договора, налоговыми доначислениями, спорами о выселении и отказом суда защищать позицию стороны.

Ниже рассмотрим, как в белорусском праве устроена субаренда и иные формы передачи арендованных площадей, какие ограничения и судебные риски важно учитывать и какие решения позволяют арендодателю и арендатору не потерять контроль над арендным объектом.

Что такое субаренда?

Договор аренды в гражданском праве – это соглашение, по которому арендодатель обязуется предоставить имущество во временное владение и пользование за плату, а арендатор – вносить арендную плату и использовать имущество по назначению (ст. 577 Гражданского кодекса Республики Беларусь, далее – ГК).

Субаренда – это договор, по которому арендатор передает часть или все арендованное имущество третьему лицу (субарендатору) за плату и на срок, не превышающий срока основного договора аренды. Такое право прямо вытекает из пункта 2 статьи 586 ГК: арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), если иное не установлено законодательством.

При этом субаренда – лишь один из вариантов передачи арендованного имущества третьим лицам. Тот же пункт 2 статьи 586 ГК позволяет арендатору с согласия арендодателя: передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять имущество в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог или вносить их в качестве вклада в уставный фонд.

Именно поэтому в договоре аренды целесообразно различать: субаренду, перенаем, передачу в безвозмездное пользование и иные способы участия третьих лиц. От того, к какой конструкции отнесено фактическое использование помещения третьим лицом, зависят и объем ответственности, и налоговые последствия.

Когда субаренда допустима и как оформить согласие арендодателя?

Базовое правило белорусского права таково: арендатор вправе сдавать имущество в субаренду только с согласия арендодателя, если иное прямо не предусмотрено законодательством или самим договором.

Практика показывает, что вопрос формы согласия принципиален. В одном из рассмотренных экономическим судом дел арендодатель ссылался на ничтожность договора субаренды, поскольку якобы не давал согласия на передачу помещения третьему лицу. Суд указал, что по внутренним документам и поведению сторон (подписанию актов, переписке) согласие фактически было выражено, и отказал в признании договора субаренды ничтожным.

В других спорах суды, напротив, признавали договор субаренды ничтожным по статье 169 ГК, если арендатор передал помещение третьему лицу без согласия собственника, а в договоре аренды отсутствовало условие о допустимости субаренды.

Отсюда несколько выводов для практики:

• арендодателю выгодно прямо указать в договоре, допускается ли субаренда, в каком объеме и при каких условиях;
• согласие разумно оформлять в письменной форме – либо как условие самого договора аренды, либо как отдельное согласие (приложение, письмо), привязанное к конкретному субарендатору и площади;
• арендатору, в свою очередь, важно сохранить доказательства согласия собственника, иначе в споре он рискует столкнуться с квалификацией субаренды как ничтожной сделки с последствиями по статьям 167 и 169 ГК.

Как устанавливать лимиты по площади, сроку и виду деятельности?

Первое ограничение прямо закреплено в пункте 2 статьи 586 ГК: договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. Если основной договор расторгается досрочно, субаренда по общему правилу также прекращается.

Второй блок ограничений связан с назначением помещения. Пункт 1 статьи 586 ГК обязывает арендатора пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора аренды и его функциональным назначением. Государственный комитет по имуществу в разъяснениях по субаренде объектов, находящихся в государственной собственности, прямо увязывает допустимость субаренды с сохранением целевого использования недвижимого имущества и земельного участка.

Например, если в аренду предоставлено плоскостное сооружение (площадка с покрытием), а арендатор размещает на нем киоск или контейнеры и фактически передает их третьим лицам, это рассматривается как субаренда части сооружения.

Третий аспект – лимиты по площади и арендной плате при субаренде государственного имущества. Положение о порядке определения размера арендной платы, утвержденное Указом Президента № 138 от 16.05.2023,   устанавливает, что размер арендной платы для субарендатора не должен превышать арендную плату по договору аренды в пересчете на один квадратный метр площади, передаваемой в субаренду. На практике это особенно важно для «серых» коворкингов и моделей «аренда аренды», когда арендатор пытается за счет субаренды существенно увеличить доходность объекта: превышение предельной ставки может привести к претензиям контролирующих органов и пересмотру расчета арендной платы.

Как распределяется ответственность между арендатором и субарендатором?

Гражданский кодекс исходит из того, что субаренда не разрывает связь «арендодатель–арендатор». Основная ответственность перед арендодателем по-прежнему лежит на арендаторе. Пункт 2 статьи 586 ГК предусматривает, что к договору субаренды применяются правила о договоре аренды, если иное не установлено ГК или иными актами законодательства.

Судебная практика подчеркивает: нарушение субарендатором порядка пользования помещением или графика платежей обычно квалифицируется как нарушение арендатора, если иной модели ответственности не предусмотрено договором. Арендодатель вправе предъявить требования именно к арендатору, а уже тот, в свою очередь, – регрессные требования к субарендатору.

Отдельное внимание уделяется порче имущества. Если субарендатор повреждает отделку или оборудование, суды исходят из общих норм об ответственности за вред и риски случайной гибели вещи, а также условий конкретного договора. На практике споры чаще всего ведутся между арендодателем и арендатором, тогда как субарендатор привлекается в качестве третьего лица или ответчиком по регрессному иску.

Поэтому на уровне договоров важно:

• в договор аренды включать прямое указание на ответственность арендатора за действия субарендаторов и иных лиц, допущенных им в помещение;
• в договор субаренды – детально прописывать ответственность субарендатора за сохранность имущества и право арендатора предъявлять к нему регрессные требования по всем суммам, уплаченным арендодателю.

Что происходит с субарендой при изменении или прекращении аренды?

Ключевая норма – статья 589 ГК, посвященная судьбе субаренды. Ее пункт 1 содержит общее правило: прекращение договора аренды влечет прекращение договора субаренды, если иное не предусмотрено договором аренды.

В обзорах судебной практики указывается, что это правило носит диспозитивный характер. Верховный Суд в одном из дел, связанных с арендой гостиничного комплекса, подтвердил: стороны вправе в договоре аренды предусмотреть, что при прекращении аренды заключенные субарендные договоры сохраняют силу определенное время или трансформируются в прямые договоры субарендатора с собственником.

На практике это имеет прямое значение для моделей коворкинга и «аренды аренды». Если арендатор выстроил сеть субарендных договоров и не закрепил в договоре аренды иной механизм судьбы субаренды, досрочное расторжение аренды лишает субарендаторов правового основания для пользования помещением. Субарендаторы остаются с претензиями к арендатору, а арендодатель вправе требовать освобождения помещения, ссылаясь на прекращение основного договора.

Малоизвестный нюанс состоит в том, что при грамотном согласовании условий статьи 589 ГК субарендаторам можно заранее обеспечить переход на прямой договор с арендодателем при прекращении аренды. Это повышает устойчивость коворкинговых моделей и уменьшает риск конфликта собственника с добросовестными пользователями помещений.

Судебные кейсы: субаренда без согласия, «аренда аренды» и коворкинги

В белорусской судебной практике можно выделить несколько типичных сюжетов.

Во-первых, споры о ничтожности субаренды из-за отсутствия согласия арендодателя. В ряде дел экономические суды ссылались на статью 169 ГК и признавали договор субаренды ничтожным, если арендатор передал объект третьему лицу без согласия собственника, а в договоре аренды прямо не было закреплено право субаренды. В таких ситуациях суды исходят из того, что сама возможность субаренды установлена законом, но конкретная реализация требует соблюдения императивных условий (согласия), и их игнорирование приводит к ничтожности сделки.

Во-вторых, пограничные случаи с коворкингами и размещением движимого имущества. Разъяснения Госкомимущества о субаренде плоскостных сооружений, где арендатор устанавливает киоски или контейнеры и передает их в пользование третьим лицам, фактически описывают модель «серого коворкинга»: внешне речь идет о размещении оборудования, но по существу – о предоставлении части площади в субаренду. Именно поэтому Госкомимущество настаивает на оформлении субарендных договоров и соблюдении правил расчета арендной платы.

Наконец, существуют споры между арендодателем и субарендатором, когда собственник пытается выселить субарендатора напрямую, минуя арендатора. Судебная практика исходит из необходимости оценивать, какие договорные связи реально сложились, как арендодатель участвовал в согласовании субаренды, получал ли он платежи от субарендатора и были ли у последнего разумные ожидания продолжения пользования помещением. В целом же суды подтверждают: при отсутствии прямого договора между собственником и субарендатором исходной точкой остается связка «арендодатель–арендатор», а субарендатор чаще всего выступает третьим лицом в споре.

Как выселить субарендатора, и кто платит за износ помещения?

Вопрос выселения субарендатора тесно связан с тем, у кого с ним заключен договор. Если собственник не является стороной договора субаренды, он обычно предъявляет требования о расторжении договора аренды и выселении арендатора, а субарендатор выступает третьим лицом или фактическим пользователем, которому суд предписывает освободить помещение совместно с арендатором.

Если же модель построена так, что собственник подписывает трехсторонний договор аренды и субаренды или отдельный договор с субарендатором после согласования с арендатором, у него появляется прямое основание требовать от субарендатора освобождения помещения и возмещения убытков.

Износ помещения распределяется по общим правилам: арендатор несет ответственность за ухудшение имущества по своей вине, включая действия субарендатора, а тот отвечает перед арендатором по договору субаренды. В практических обзорах указывается, что при фиксации существенного износа суды учитывают акты приема-передачи, фотофиксацию состояния помещения и экспертные заключения о стоимости восстановительного ремонта.

Какой практический шаг поможет не потерять контроль?

Практически работающим инструментом для арендодателя и арендатора является согласование стандарта субарендных договоров и механизма их утверждения. На практике это может выглядеть как:

• обязанность арендатора использовать только согласованный шаблон договора субаренды;
• предварительное визирование собственником ключевых условий по каждому субарендатору (площадь, вид деятельности, срок);
• обязанность арендатора в разумный срок предоставлять копии заключенных договоров субаренды и уведомлять о смене субарендаторов.

Как мы помогаем в спорах по аренде и субаренде

Споры о субаренде и передаче прав третьим лицам редко бывают простыми: в одном деле могут сходиться интересы собственника, арендатора, нескольких субарендаторов и государственных органов. Ошибка в формулировке согласия, пропуск нюанса по срокам или виду деятельности, неправильная реакция на нарушения – и арендные отношения выходят из-под контроля.

Юристы компании «Экономические споры» многие годы сопровождают договоры аренды и субаренды коммерческой недвижимости, совместно с клиентами выстраивают устойчивые модели коворкингов и «аренды аренды», помогают договориться с контрагентами на досудебной стадии. У наших специалистов 15–25 лет профессионального стажа, значительная часть команды имеет опыт работы в системе экономических судов, а директор компании Сергей Белявский 20 лет проработал в экономических судах, в том числе 10 лет судьей, сегодня является рекомендованным арбитром Международного арбитражного суда при БелТПП и арбитром других международных арбитражей, автором пяти книг и более 1500 публикаций по вопросам судебной и арбитражной практики.

Мы свободно общаемся с клиентами на русском, английском и польском языках и опираемся на широкую партнерскую сеть более чем в 160 странах мира – от Испании до Китая и Монголии, от США до ЮАР. Для удобства зарубежных клиентов у нашей компании открыт собственный банковский счет в PKO Bank Polski, что упрощает расчеты в трансграничных проектах. Более 2000 клиентов доверили нам свои споры, и по их делам было возвращено или сэкономлено свыше 1,9 млрд белорусских рублей.

Если вам нужно оценить риски субаренды, разработать устойчивую схему передачи помещений третьим лицам или подготовиться к судебному спору, оставьте заявку на консультацию на нашем сайте. Мы разберем вашу ситуацию, предложим понятный сценарий действий и поможем выстроить арендные отношения так, чтобы не потерять контроль над своим имуществом.