Разрешительная документация и экспертиза в строительстве РБ

Что такое разрешительная документация и зачем она нужна?

Разрешительная документация — это совокупность решений и документов компетентных органов, которые дают застройщику право начать и вести проектирование и строительство конкретного объекта. В неё входят, в зависимости от категории объекта и стадии, решения местных исполнительных и распорядительных органов о разрешении на строительство, согласования, а также итоговые документы, позволяющие перейти к строительно-монтажным работам и вводу в эксплуатацию. Правовая основа формирования и выдачи такой документации закрепляется в Положении о порядке подготовки и выдачи разрешительной документации на строительство объектов, утверждённом Советом Министров (постановление № 223), а также в Едином перечне административных процедур, которым регламентированы состав, сроки и порядок взаимодействия заявителя с органами власти. С 2024–2025 годов в названные акты вносились изменения, упрощающие части процедур и уточняющие компетенцию органов, включая главного архитектора административно-территориальной единицы. Эти изменения были официально анонсированы правовыми ресурсами и Минстройархитектуры.

Государственная строительная экспертиза — это установленная законом процедура оценки соответствия объекта экспертизы её предмету: требованиям технического нормирования, безопасности, энергоэффективности, градостроительным регламентам и иным обязательным требованиям. Понятие, общие принципы и положение об экспертизе закреплены в Кодексе Республики Беларусь об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности (далее — Кодекс) и в Положении о порядке проведения государственной строительной экспертизы, утверждённом постановлением Совета Министров № 791. В 2025 году порядок проведения госстройэкспертизы был уточнён: актуализированы перечни объектов, изменены отдельные процедурные требования и сроки.

Отдельно следует учитывать действие Указа Президента № 46 от 31.01.2025, которым для ряда ситуаций установлены особенности строительства и приёмки объектов: для определённых категорий возможно исключение отдельных стадий (например, предпроектной документации или экспертизы) при соблюдении оговорённых условий. Эта опция не носит универсального характера, её применимость оценивается индивидуально с учётом функционального назначения и характеристик объекта.

Почему отказы случаются и как их предотвращать?

Практика показывает, что подавляющее большинство отказов в выдаче разрешительной документации и отрицательных заключений госстройэкспертизы обусловлены несоответствием проектной документации обязательным требованиям. Чаще всего проблемы возникают из-за неполноты исходно-разрешительной документации (например, отсутствуют актуальные технические условия на присоединение, не подтверждена градостроительная допустимость размещения объекта), несоблюдения требований технических кодексов установившейся практики (ТКП) к составу и содержанию разделов проекта, недостаточной проработки разделов по энергоэффективности и пожарной безопасности. Формально это выражается в выводе экспертизы о несоответствии предмету экспертизы, вследствие чего выдаётся отрицательное заключение, и заявитель вынужден дорабатывать материалы.

Отказы возникают и по процедурным основаниям: пропущены сроки действия исходных данных, представлена неактуальная редакция градостроительной документации, проект прошёл без необходимых согласований с ресурсоснабжающими организациями, либо на момент подачи отсутствовали обязательные расчёты и протоколы испытаний. Законодатель уточняет, что экспертиза проверяет соответствие требованиям нормирования и градостроительным регламентам, установленным Кодексом и подзаконными актами, включая постановление № 791. Если в ходе экспертизы выявляются нарушения, в заключении формулируется перечень замечаний, устранив которые, заявитель вправе повторно подать проект на рассмотрение.

Как договорно распределить риски доработки проекта? Доработка проекта и перераспределение рисков

Когда экспертиза выявляет несоответствия, ключевой вопрос — кто и за чей счёт устраняет замечания. Закон напрямую не решает эту коллизию в пользу одной стороны: ответ — в договоре. В основе — норма гражданского права о распределении рисков и обязанностей по подготовке проектной документации, а также отраслевые требования Кодекса и ТКП к составу проекта. Если по договору проектировщик обязался подготовить документацию, отвечающую требованиям нормирования, то устранение замечаний экспертизы — его обязанность, если иное прямо не предусмотрено контрактом. В договорах на проектирование имеет смысл закреплять критерии «готовности к экспертизе», механизмы рабочей координации, сроки и форматы предоставления ответов на замечания, а также пределы «разумных» доработок и порядок согласования дополнительных работ, чтобы избежать споров о превышении первоначального объёма задания.

На практике помогает предварительная оценка экспертизы (предэкспертная проверка) с участием независимых специалистов по соответствующим разделам, а также раннее взаимодействие с ресурсоснабжающими организациями по техническим условиям. Эти шаги не заменяют экспертизу, но снижают риск отказов и повторных подач. Учитывайте и действие Указа № 46: если объект подпадает под «особенности», стороны могут скорректировать дорожную карту, но при этом следует чётко описать в контракте, какие разделы документации готовятся и какие проверки проводятся взамен исключённых стадий.

Как обжаловать отрицательное заключение?

Отрицательное заключение государственной строительной экспертизы не ставит финальную точку. Законодательство предусматривает как административные механизмы (повторная подача после устранения замечаний, обращение к вышестоящему органу), так и судебное обжалование. В силу Кодекса и общих правил административного процесса и судопроизводства, заинтересованное лицо вправе оспорить заключение и действия (бездействие) экспертизы, если считает, что выводы основаны на неверном применении норм, некорректной интерпретации исходных данных или процедурных нарушениях.

Судебное обжалование требует чёткого доказательного блока: предмет и пределы экспертизы, обязательные нормы, которым проект соответствует, точечный разбор замечаний с технической аргументацией, ссылки на расчёты, протоколы, официальные разъяснения и профильные ТКП. В ряде случаев суды прислушиваются к альтернативным экспертным выводам, если они выполнены в установленном порядке и опровергают ключевые доводы заключения. При этом эффективной стратегией часто оказывается не прямой спор об экспертизе, а доработка проекта и повторная подача: это быстрее, чем процессуальное оспаривание, если предмет спора — исправимые несоответствия, а не принципиальный конфликт норм.

Как изменения 2025 года влияют на стратегии заявителей?

По сообщениям правового портала и разъяснениям Минстройархитектуры, с 22 марта 2025 года изменены отдельные этапы проведения экспертизы; параллельно Указ № 46 ввёл особенности для определённых проектов. Это позволяет строить более гибкие графики: для стандартных объектов — идти по классической траектории «проект — экспертиза — разрешение — строительство», для объектов с особенностями — адаптировать объём документации и временную шкалу. Однако любые «упрощения» не отменяют конечной цели: соблюдения обязательных требований и обеспечения безопасности.

Как подготовить пакет так, чтобы экспертиза прошла с первого раза?

Ключ к успешному прохождению — качество исходных данных и полнота проектной документации в составе, требуемом ТКП 45-1.02-295-2014 (и иных актуальных ТКП), а также корректность ссылок на действующие нормы. Типичные «узкие места» — энергоэффективность, пожарная безопасность, инженерные сети и транспортная доступность. Положительный эффект даёт предварительная техническая сессия с участием проектировщика, инженера заказчика и профильных экспертов: в ходе такой сессии формируется перечень критичных мест с распределением ответственности и сроков устранения. Официальные и отраслевые источники указывают на необходимость опоры на действующие редакции ТКП и ведомственных разъяснений.

Малоизвестный факт

В рамках действующего регулирования допускается повторная подача материалов после устранения замечаний без пересмотра «с нуля» всего комплекта, если изменён лишь фрагмент проектной документации и не затронуты ключевые решения по безопасности. На практике это позволяет экономить стоимость согласования, однако применимость подхода зависит от содержания замечаний и внутренних регламентов экспертизы для конкретной категории объектов.

Почему важно учитывать градостроительные регламенты?

Даже безупречная с инженерной точки зрения документация может не пройти экспертизу из-за несоответствия градостроительным регламентам. Кодекс подчёркивает приоритет градостроительной документации и регламентов использования территорий. Следовательно, ещё на предпроектной стадии нужно проверить соответствие решений детальным планам, красным линиям, зонам охраны и санитарно-защитным зонам.

Что делать, если отказ уже получен?

Алгоритм рациональный: сопоставить замечания с предметом и пределами экспертизы, разделить их на «формальные» (неполнота, просрочка исходных данных) и «материальные» (конфликт норм, просчёт в моделях), оперативно устранить исправимые, а по спорным — подготовить техническое заключение и правовую позицию. Если речь идёт о несогласии по толкованию норм (например, по энергоэффективности или пожарной безопасности), имеет смысл инициировать консультацию с регулятором или обратиться к профильным официальным разъяснениям, затем — при необходимости — двигаться по процедуре обжалования.

Практическая рекомендация

Формируйте «досье экспертизы» с первого дня проекта: храните в едином электронном каталоге исходные данные, версии разделов, протоколы внутренних проверок, переписку с ресурсоснабжающими организациями, протоколы авторского надзора и технические расчёты. Включите в это досье «матрицу соответствия» разделов проектной документации требованиям конкретных ТКП. Такая организация материалов уменьшает сроки ответов на запросы экспертизы и снижает риск отказа по формальным основаниям.

Почему имеет смысл поручить сопровождение специалистам

Сопровождение экспертизы — это не только про правильные ссылки на ТКП. Это управление рисками и сроками, выстраивание коммуникаций с органами власти и ресурсоснабжающими организациями, договорное распределение расходов на доработки, подготовка процессуальной позиции на случай обжалования. Практика показывает: раннее подключение юристов и инженеров-экспертов экономит месяцы и предотвращает дорогостоящие переделки

Коротко о нас и как мы работаем с такими задачами

ООО «Экономические споры» много лет ведёт строительные споры и проекты, привлекая юристов со стажем 15–25 лет, спикеров профессиональных мероприятий, а также специалистов смежных профилей. Руководитель Сергей Белявский 20 лет проработал в системе экономических судов, в том числе 10 лет — судьёй, сейчас — рекомендованный арбитр МАС при БелТПП, автор пяти книг и свыше 1200 публикаций.

Команда разнопрофильных юристов позволяет быстро принимать решения в узких вопросах проекта. Мы свободно говорим по-английски и по-польски, имеем партнёрскую сеть в более чем 40 странах и собственный счёт в PKO Bank Polski, что упрощает расчёты с зарубежными клиентами. Нам доверяют свыше 2000 клиентов; по их делам мы вернули и сохранили значительные суммы, с отзывами можно ознакомиться на нашем сайте. Если ваш проект подходит к стадии экспертизы и выдачи разрешительной документации либо уже столкнулся с отказом, оставьте заявку на консультацию на нашем сайте — обсудим план действий и сроки.