Форс-мажор и санкции в аренде

Форс-мажор и санкции давно перестали быть абстрактными юридическими терминами: они напрямую влияют на то, сможет ли арендатор платить арендную плату и отвечать за просрочку, а арендодатель – уверенно планировать денежный поток. В белорусской практике уже есть споры, где стороны ссылались на санкционные запреты, логистические сбои, закрытые границы и иные внешние факторы, пытаясь признать их форс-мажором. Экономические суды, БелТПП и юристы выработали достаточно строгий подход: далеко не каждое «объективное затруднение» освобождает от ответственности, особенно в аренде, где обязательство по внесению платы воспринимается как ключевое. Именно поэтому важно понимать, как белорусское право видит форс-мажор, какие доказательства требуются и когда санкции действительно могут стать основанием для пересмотра или прекращения арендных обязательств.

Что такое форс-мажор в аренде по праву Беларуси?

Договор аренды в белорусском праве – это соглашение, по которому арендодатель обязуется предоставить имущество во временное владение и пользование арендатору за плату, а арендатор – своевременно эту плату вносить и пользоваться имуществом в согласованных пределах. Такое определение закреплено в главе 34 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК), включая статью 577 и последующие нормы, посвящённые аренде.

Форс-мажор – в терминологии белорусского законодательства «обстоятельства непреодолимой силы». Пункт 3 статьи 372 ГК определяет их как чрезвычайные и непредотвратимые при данных условиях обстоятельства, наступление которых освобождает должника от ответственности за нарушение обязательства, если именно они сделали исполнение невозможным. Важно заметить: закон говорит об освобождении от ответственности (неустойка, проценты, убытки), а не об автоматическом прекращении самого обязательства.

Таким образом, форс-мажор по договору аренды – это такие внешние и объективно непреодолимые факторы, которые делают невозможным исполнение обязанностей по договору и при этом не зависят от воли сторон. Классический пример – запрет использования здания по назначению из-за акта госоргана или прямой запрет совершать платежи в пользу определённого лица или через конкретный банк. Санкции и логистические ограничения могут стать такими обстоятельствами, но только если подпадают под критерии чрезвычайности и непредотвратимости и имеют прямую причинную связь с невозможностью исполнения.

Почему санкции и кризисы не всегда считаются форс-мажором?

Предпринимательский риск и форс-мажор – разные правовые категории. В белорусской доктрине и судебной практике неоднократно подчёркивалось, что обычные рыночные колебания, изменение курса валют, снижение выручки, потеря клиентов, болезнь директора или отдельные управленческие ошибки не признаются обстоятельствами непреодолимой силы.

С санкциями ситуация похожая. Практики отмечают, что запрет импорта или финансовые ограничения не признаются форс-мажором автоматически: суд оценивает конкретный договор, круг обязательств и то, могли ли стороны разумно адаптироваться, изменив способ исполнения. Если, например, арендатор ссылается на санкции против иностранного партнёра как на причину падения спроса и невозможности платить аренду, это рассматривается как экономический риск бизнеса, а не как форс-мажорное обстоятельство в отношениях с арендодателем.

Малоизвестный практический момент: в белорусской практике форс-мажор и «существенное изменение обстоятельств» по статье 421 ГК рассматриваются отдельно. Даже если обстоятельства не дотягивают до непреодолимой силы, но серьёзно меняют баланс интересов (например, многократный рост расходов из-за санкционных ограничений), сторона может пытаться изменить или расторгнуть договор через суд в связи с изменением обстоятельств, но это уже другой механизм, не освобождение от ответственности по статье 372 ГК.

Как распределяется бремя доказывания форс-мажора?

Само по себе упоминание форс-мажора в договоре аренды не означает, что в споре суд автоматически примет сторону арендатора или арендодателя. В хозяйственном процессе действует общее правило: каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые ссылается в обоснование своих требований и возражений. Это правило закреплено в статье 100 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь (ХПК).

Если арендатор утверждает, что просрочка арендной платы возникла из-за форс-мажора, именно он должен представить суду доказательства: документы госорганов, решения регуляторов, переписку с банками о невозможности провести платёж, расчёты, подтверждающие объективную блокировку операций. Публикации о «сложной экономической ситуации» или общие новости о санкциях сами по себе не являются надлежащими доказательствами и не освобождают от ответственности.

Особую роль играют заключения Белорусской торгово-промышленной палаты (БелТПП), которая уполномочена свидетельствовать обстоятельства непреодолимой силы для гражданско-правовых обязательств, включая арендные. Порядок выдачи таких свидетельств, перечень учитываемых обстоятельств и стоимость услуги подробно описаны на сайте БелТПП. Свидетельство БелТПП не подменяет собой оценку суда, но обычно воспринимается как весомое доказательство наличия форс-мажора, особенно при трансграничных арендах с участием иностранных арендодателей.

Практическая рекомендация здесь проста: если вы как арендатор реально сталкиваетесь с блокировкой платежей из-за санкций, фиксируйте не «общую трудность», а конкретные запреты и отказы – письма банков, уведомления платёжных систем, ссылки на нормативные акты. Параллельно стоит обратиться в БелТПП за свидетельством и проверить, достаточно ли в договоре аренды описан порядок действий при форс-мажоре.

Как форс-мажор соотносится с обязанностью платить аренду?

Существенный нюанс белорусского права аренды состоит в том, что даже при наличии обстоятельств непреодолимой силы обязанность по внесению арендной платы не исчезает автоматически. Статья 372 ГК освобождает должника от ответственности (например, от уплаты неустойки), но не говорит о прекращении самой денежной обязанности.

Нормы главы об аренде, в том числе статья 585 ГК, исходят из того, что арендная плата – ключевой элемент договора, который может изменяться, отсрочиваться или индексироваться, но само обязательство по внесению платежей сохраняется, если только договор или закон прямо не предусматривают иного. В аналитических материалах белорусских юристов подчёркивается, что даже в период пандемии и санкций снижение или отмена арендных платежей возможно, как правило, либо по соглашению сторон, либо через механизмы изменения договора, а не только через ссылку на форс-мажор.

Что показывает судебная практика по санкциям и форс-мажору?

Белорусская судебная практика по аренде и форс-мажору пока формируется, но уже можно выделить несколько устойчивых подходов.

Во-первых, суды очень осторожно относятся к попыткам признать просрочку арендной платы форс-мажором только на основании ухудшения финансового положения арендатора. Нехватка выручки, падение спроса и даже временная нетрудоспособность предпринимателя традиционно квалифицируются как предпринимательский риск, а не как обстоятельства непреодолимой силы.

Во-вторых, в санкционных кейсах важен прямой правовой запрет. Если акт иностранного или национального регулятора прямо запрещает платежи в пользу арендодателя (например, он включён в санкционный список, а банки блокируют платежи), это создаёт более сильную аргументацию для применения статей о форс-мажоре и невозможности исполнения. Об этом прямо говорится в аналитике по санкционным спорам и практике признания обстоятельств непреодолимой силы БелТПП: оценивается не «общий фон» санкций, а конкретный запрет, применимый к данному обязательству.

В-третьих, в большинстве дел, связанных с арендой, суды предпочитают видеть активную позицию сторон: попытки пересмотреть условия договора по взаимному согласию, запросы о реструктуризации долга, предложения по отсрочке платежей. Если арендатор просто перестаёт платить, ссылаясь на форс-мажор, но не предлагает разумных вариантов адаптации договора, его позиция в суде заметно ослабевает.

Как мы помогаем управлять рисками форс-мажора в аренде

Споры об аренде на фоне санкций и форс-мажора требуют одновременного понимания гражданского права Беларуси, судебной практики экономических судов и логики санкционных режимов. Команда юридической компании «Экономические споры» много лет сопровождает арендные споры, проекты по пересмотру условий договоров и санкционные кейсы с участием белорусских и иностранных контрагентов. Наши юристы имеют по 15–25 лет профессионального стажа, регулярно выступают спикерами отраслевых мероприятий и отмечены профильными наградами, что подтверждается практикой и отзывами клиентов.

Директор компании Сергей Белявский двадцать лет проработал в системе экономических судов Республики Беларусь, из них десять лет – в статусе судьи, а сегодня является рекомендованным арбитром Международного арбитражного суда при БелТПП и арбитром других международных арбитражей, автором пяти книг и более 1500 публикаций по вопросам судебной и арбитражной практики. Такой опыт позволяет выстраивать стратегию защиты с учётом реальных подходов судов к форс-мажору, санкциям и аренде.

У нас сформирована сильная команда с разными специализациями: арбитраж, санкционный комплаенс, недвижимость и аренда, международные сделки. Мы работаем свободно ведём проекты на русском, английском и польском языках и опираемся на широкую партнёрскую сеть более чем в 160 странах мира – от Испании до Китая и Монголии, от США до ЮАР. Отдельный практический плюс для международных клиентов – собственный банковский счёт компании в PKO Bank Polski, который облегчает расчёты в трансграничных проектах.

За годы работы мы помогли более чем 2000 клиентам и вернули или сэкономили для них свыше 1,9 млрд белорусских рублей. Если у вас уже возник спор по арендной плате, санкционному форс-мажору, оставьте заявку на консультацию на нашем сайте – мы подключимся к делу на любом этапе и предложим практичное решение, учитывающее как белорусское право, так и санкционный контекст ваших контрагентов.