Самовольное строительство в Беларуси

Что такое самовольное строительство и почему это важно?

Самовольное строительство — это возведение здания или иного объекта без получения разрешительной документации, с нарушением градостроительных норм, без соблюдения технических условий или на земельном участке, не предназначенном для застройки. Это определение вытекает из положений ст. 223 Гражданского кодекса Республики Беларусь, а также норм строительного законодательства.

На первый взгляд, самовольная постройка может казаться частным делом — особенно если речь идет, например, о хозяйственной постройке на участке. Однако правовые последствия могут быть весьма серьёзными: от административного взыскания до судебного сноса объекта и убытков.

Почему возникает проблема самовольного строительства?

Причины различны: от незнания норм до преднамеренного игнорирования требований. Многие субъекты хозяйствования начинают строительство без проектной документации, полагая, что "узаконить потом" — проще и дешевле. Однако практика показывает, что такие действия чаще всего приводят к убыткам.

Иногда самовольное строительство происходит при реконструкции уже существующих объектов: добавление этажей, перепланировка, возведение пристроек. Даже незначительное изменение конструкции без согласования может быть признано нарушением.

Как государство реагирует на самовольное строительство?

Контроль за соблюдением строительного законодательства осуществляют инспекции Департамента контроля и надзора за строительством, а также местные исполкомы. С 2023 года наблюдается усиление контроля в сфере недвижимости.

При выявлении нарушений выносится предписание о приостановке или прекращении работ. В ряде случаев возбуждаются административные дела по ст. 22.8 Кодекса об административных правонарушениях, предусматривающей штрафы до 500 базовых величин. При повторных нарушениях или отказе от устранения недостатков — возможен снос объекта.

Можно ли легализовать самовольную постройку?

Да, но только при соблюдении определённых условий. Судебная практика, в частности решения экономических судов, свидетельствует: легализация возможна, если объект не нарушает градостроительных норм, санитарных правил и построен на участке, предоставленном в установленном порядке.

Согласно обзору практики, проведённому Экономическим судом Минской области (2023), удовлетворяются лишь те иски о признании права собственности на самовольные постройки, где заявитель смог доказать соблюдение всех технических параметров и отсутствие угрозы общественным интересам.

Какие документы нужно собрать для узаконивания?

Для легализации самовольной постройки потребуются:

• доказательства законности владения участком (договор аренды или свидетельство о праве собственности);
• техническое заключение о соответствии объекта требованиям;
• согласования с архитектурными и санитарными службами;
• судебное решение о признании права собственности — в случае невозможности регистрации иным способом.

Малоизвестный факт: в ряде случаев суд может отказать в легализации постройки даже при наличии технического заключения, если земельный участок был использован не по целевому назначению. Так произошло, например, в деле по иску к райисполкому, где суд указал, что предоставление участка под склад не даёт права возводить жилое здание.

Что говорит судебная практика?

Суды Беларуси исходят из приоритета публичных интересов. Так, в одном из дел экономический суд отказал в признании права собственности на здание, поскольку заявитель не получил согласования от Минкульта на строительство в охранной зоне.

Как избежать проблем в будущем?

Юристы рекомендуют: ещё до начала строительства проконсультироваться с экспертами. Правовая экспертиза договора аренды, соблюдение градостроительных регламентов и получение всех разрешений позволяет избежать массы рисков. На практике даже грамотное составление технического задания архитектору может стать страховкой от спора с контролирующими органами.

Практическая рекомендация: используйте предварительное согласование

Перед началом любых работ целесообразно подать заявление в местный исполком о предварительном согласовании размещения объекта. Это поможет ещё на этапе идеи выявить возможные риски и получить официальное заключение. Согласно практике, это уменьшает вероятность признания постройки самовольной почти в два раза.

Что делать, если объект уже построен?

Если объект построен без разрешений, не стоит ждать, пока придёт предписание на снос. Чем раньше начать процедуру легализации — тем больше шансов сохранить вложенные средства. На этом этапе особенно важна помощь квалифицированного юриста: он сможет проанализировать правовые риски, собрать необходимую документацию и сопровождать процесс признания права собственности в суде.

Почему стоит обратиться к нам?

Команду юридической компании «Экономические споры» объединяет опыт более чем 25 лет в экономических судах и административных органах. Мы защищаем интересы клиентов в любой точке Беларуси и за её пределами, работаем на русском, английском и польском языках, и имеем собственную международную партнёрскую сеть более чем в 40 странах.

Более 1500 клиентов доверили нам свою правовую безопасность и вернули более 1,5 млрд рублей благодаря нашей работе. Мы знаем, как добиться узаконивания даже в самых сложных случаях.

Если вы столкнулись с ситуацией самовольного строительства — не откладывайте решение. Обратитесь за консультацией на нашем сайте и получите экспертное сопровождение уже сегодня. Мы поможем вам сохранить ваши инвестиции и узаконить объект в правовом поле.