Ремонт и улучшения при аренде: кто платит и что компенсируют

Договор аренды почти всегда связан с ремонтами, перепланировками и «улучшением» помещения под конкретный бизнес. В реальности стороны часто договариваются устно: арендатор «сам всё сделает», арендодатель «потом учтёт в арендной плате». Пока отношения складываются благополучно, эти нюансы кажутся второстепенными. Проблемы возникают при досрочном расторжении аренды, смене собственника здания или резком ухудшении экономической ситуации. Тогда стороны вспоминают про «ремонт при аренде», стоимость отделки, износ и задаются вопросом, кто, что и на каком основании должен компенсировать. Белорусская судебная практика показывает: при грамотном оформлении можно вернуть значительную часть вложений, при упущениях — не получить ничего.

Что такое ремонт и улучшения при аренде с точки зрения закона?

Договор аренды – это соглашение, по которому арендодатель обязуется предоставить имущество арендатору во временное владение и пользование за плату, а арендатор – вносить арендную плату и возвратить имущество по окончании срока в предусмотренном состоянии. Такое определение содержится в статье 577 Гражданского кодекса Республики Беларусь (ГК РБ).

Закон различает несколько ключевых институтов, которые важно не смешивать в договоре: состояние имущества, ремонт и улучшения. Обязанность передать имущество в пригодном для использования состоянии и отвечать за недостатки закреплена в статьях 582 и 583 ГК РБ. Под ремонтом понимаются работы по поддержанию или восстановлению эксплуатационных характеристик объекта без изменения его назначения. Улучшения – это действия арендатора, которые повышают потребительские свойства или стоимость объекта, выходят за рамки обычного устранения износа и могут быть отделимыми или неотделимыми от имущества. Критерии улучшений и их правовой режим прямо сформулированы в статье 594 ГК РБ и разъяснены постановлением Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений».

Отделимые улучшения – это улучшения, которые могут быть демонтированы без вреда для объекта аренды; они, как правило, остаются собственностью арендатора. Неотделимые улучшения – это такие изменения, которые нельзя отделить без ущерба для имущества (например, замена несущих конструкций, утепление фасада, капитальная реконструкция инженерных сетей). Неотделимые улучшения после прекращения договора становятся собственностью арендодателя, а арендатор может претендовать на компенсацию при наличии условий, предусмотренных законом и договором.

Как разграничить текущий и капитальный ремонт?

Ключевое правило распределения обязанностей по ремонту содержится в статье 587 ГК РБ. По общему правилу арендодатель обязан за свой счет и в установленный договором срок производить капитальный ремонт арендованного имущества, а арендатор – поддерживать имущество в исправном состоянии, нести расходы на его содержание и осуществлять текущий ремонт, если иное не предусмотрено договором.

ГК не содержит детального перечня работ, относимых к текущему либо капитальному ремонту, поэтому стороны вправе определить их перечень в договоре. На практике к текущему ремонту при аренде коммерческих помещений относят устранение незначительных дефектов отделки, замену расходуемых элементов, мелкий ремонт инженерных сетей в пределах помещения. Капитальный ремонт – это комплексные работы, связанные с восстановлением или заменой конструктивных элементов здания, основных инженерных систем, требующие существенных затрат и, как правило, проектной документации.

Важно, что даже при договорном перераспределении обязанностей суды исходят из буквального толкования условий. В одном из обзоров судебной практики отмечено: если договор возлагает обязанность по капитальному ремонту на арендатора, но не содержит оговорки о том, за чей счет работы выполняются, расходы на такой ремонт подлежат возмещению арендодателем, поскольку по общему правилу капитальный ремонт финансируется собственником имущества. Это фактически малоизвестный для арендаторов и арендодателей нюанс, который нередко становится решающим при рассмотрении споров.

Почему согласование улучшений критично для права на компенсацию?

Право арендатора на компенсацию стоимости неотделимых улучшений прямо связано с тем, было ли получено согласие арендодателя. Пункт второй статьи 594 ГК РБ устанавливает: если арендатор за счет собственных средств и с согласия арендодателя произвел неотделимые улучшения, он имеет право после прекращения договора на возмещение их стоимости, если иное не предусмотрено договором аренды.

Пленум Высшего Хозяйственного Суда в п. 40 постановления № 1 уточнил, что улучшениями признаются вложения, которые изменяют нормативные показатели функционирования имущества, улучшают его характеристики и приводят к увеличению стоимости объекта.

Верховный Суд в деле № 48-5/2019/408А подтвердил этот подход. Арендатор требовал взыскать более 158 тыс. рублей стоимости неотделимых улучшений здания весовой. Суды трех инстанций исследовали договор, акты выполненных работ и заключения экспертиз и пришли к выводу, что часть работ действительно соответствует критериям неотделимых улучшений, выполнена с согласия арендодателя и за счет арендатора. В результате окончательная сумма компенсации была определена в размере 47 490,32 рубля, исходя из экспертной оценки и подтвержденных затрат.

Тем самым суды подчеркнули: даже при наличии общего согласия на «ремонт и реконструкцию» арендатор должен документально доказать объем работ, стоимость материалов и услуг, а также связь этих работ с улучшением характеристик имущества, а не только поддержанием его в исправном состоянии.

Как оформить ремонт и улучшения в договоре аренды и акте возврата?

С точки зрения минимизации рисков по ремонту при аренде и компенсации улучшений, договор аренды должен содержать отдельные разделы о текущем и капитальном ремонте, состоянии объекта при передаче и порядке возврата. На практике суды оценивают не только текст договора, но и акты приема-передачи, поэтажные планы, дефектные ведомости, переписку сторон, где обсуждаются конкретные виды работ.

Акт приема-передачи при начале аренды фактически фиксирует базовую отправную точку: состояние отделки, наличие или отсутствие дефектов, уровень износа инженерных систем. При возврате помещения подписывается акт возврата, где стороны фиксируют изменения состояния объекта, дополнительные элементы отделки, следы износа, скрытые дефекты. Пленум ВХС РБ обращал внимание, что при наличии таких актов судам проще определить, какие расходы относятся к обязанностям арендатора по текущему ремонту, а какие – к капитальному ремонту, подлежащему финансированию арендодателем.

Практическая рекомендация на этом этапе проста, но часто игнорируется: акты следует сопровождать фотофиксацией, а при спорных ситуациях – независимой оценкой состояния помещения. Такая экспертиза в последующем становится ключевым доказательством при взыскании стоимости неотделимых улучшений или убытков, связанных с ненадлежащим ремонтом, что подтверждает и приведенное выше дело Верховного Суда.

Как соотносятся убытки и неустойка при спорах о ремонте?

Убытки в белорусском гражданском праве определены в статье 14 ГК как расходы, которые лицо произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы (упущенная выгода).

Неустойка (штраф, пеня) – это денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства; понятие закреплено в статье 311 ГК. В спорах о ремонте и улучшениях по аренде неустойка чаще всего используется за просрочку исполнения обязанностей по ремонту, несвоевременное проведение капитального ремонта либо за несвоевременное возмещение стоимости улучшений.

Судебная практика подтверждает, что арендодатель вправе одновременно требовать с арендатора и убытки (например, стоимость восстановительного ремонта помещения после его возврата в неудовлетворительном состоянии), и договорную неустойку за нарушение сроков проведения текущего ремонта, если такой штраф прямо предусмотрен договором.

Что показывает судебная практика по ремонту и улучшениям при аренде?

Практика белорусских экономических судов по делам о ремонте по аренде и улучшениях весьма насыщена. Суды детально анализируют условия договоров, распределение обязанностей по ремонту и порядок согласования улучшений.

В одном из дел арендатор требовал компенсировать стоимость замены оконных блоков и других работ, утверждая, что они являются неотделимыми улучшениями и значительно увеличили стоимость объекта. Верховный Суд отказал в удовлетворении требований, указав, что арендатор не доказал наличие надлежащего согласия арендодателя на проведение именно таких работ, а также не представил достоверных подтверждений произведенных затрат. Кроме того, обязательства по компенсации не были закреплены в договоре, а новый собственник объекта аренды не принимал на себя соответствующих обязанностей.

В других делах, проанализированных в обзорах судебной практики и статьях специалистов, напротив, суды удовлетворяли иски арендаторов о взыскании стоимости неотделимых улучшений, когда имелись письменные согласия арендодателя, акты выполненных работ, заключения экспертов и доказательства финансирования работ за счет арендатора. При этом размер подлежащей компенсации корректировался исходя из фактической стоимости улучшений и степени их влияния на характеристики объекта.

Особое внимание суды уделяют вопросам разграничения текущего и капитального ремонта. В ряде дел арендатор пытался переложить на арендодателя расходы на работы, по сути относящиеся к текущему ремонту (косметическая отделка, замена покрытия пола, локальное восстановление инженерных сетей внутри помещения). Суд отказал во взыскании, сославшись на статью 587 ГК и отсутствие специальных оговорок в договоре.

Нужно ли согласие арендодателя на ремонт?

Формально для текущего ремонта согласие арендодателя не требуется: арендатор обязан самостоятельно поддерживать имущество в исправном состоянии. Однако если речь идет о значительных работах, выходящих за рамки обычного содержания (например, полная замена инженерных сетей, выравнивание несущих конструкций, смена планировочных решений), такие работы уже превращаются в улучшения и требуют письменного согласия арендодателя. Это прямо вытекает из статьи 594 ГК РБ.

Что касается отделимых улучшений (например, демонтируемые перегородки, торговое оборудование, элементы дизайна, которые можно снять без ущерба для помещения), общее правило таково: они остаются собственностью арендатора и подлежат демонтажу при возврате помещения, если договором не предусмотрено иное. Если стороны договорились, что отделимые улучшения остаются арендодателю, вопрос компенсации их стоимости также должен быть прямо урегулирован в договоре; в противном случае суды склонны считать, что арендатор добровольно оставил имущество без встречного предоставления.

Как оценить износ?

Оценка износа – один из самых конфликтных вопросов на стадии возврата помещения. Для арендных отношений действует базовый принцип: арендатор обязан возвратить имущество в состоянии, обусловленном договором, с учетом нормального износа. Если стороны в акте передачи не зафиксировали исходное состояние, суды используют понятие «нормальный износ» исходя из обычных условий эксплуатации, информации о сроках службы отделочных материалов и оборудования.

Косметический ремонт (окраска стен, восстановление декоративных покрытий, мелкая замена фурнитуры) относится к текущему ремонту и, если договором не установлено иначе, лежит на арендаторе. Судебная практика подтверждает: если после окончания аренды помещение возвращено с очевидными следами интенсивного использования (потертость стен, повреждение напольных покрытий, дефекты потолка), арендодатель вправе взыскать стоимость восстановительного косметического ремонта как убытки по статье 14 ГК, при условии надлежащего документального подтверждения.

Для снижения рисков арендатору имеет смысл на стадии заключения договора добиваться максимально подробной фиксации исходного состояния и перечня работ по косметическому ремонту, которые он обязуется выполнять при возврате, а арендодателю – чётко прописывать, какие изменения не будут считаться нормальным износом (например, пробитые перегородки, демонтаж встроенной мебели, повреждение витрин).

Как мы помогаем арендодателям и арендаторам в спорах о ремонте и улучшениях

Споры о ремонте при аренде, распределении обязанностей и компенсации улучшений всегда комплексны: нужно одновременно разобраться в тонкостях гражданского законодательства, жилищного и градостроительного регулирования, а также собрать полную доказательственную базу по конкретному объекту. Ошибка на стадии заключения договора или оформления актов может стоить десятков тысяч рублей невозмещенных вложений либо, наоборот, оставить собственника без необходимого капитального ремонта за счет арендатора.

Юристы компании «Экономические споры» много лет сопровождают арендные проекты и споры по аренде недвижимости в Минске, Гродно и других регионах, участвуют в разработке договоров аренды и субаренды, выстраивают схемы компенсации улучшений и распределения ремонтных обязанностей. Опыт нашей команды подтвержден не только практикой, но и профессиональными достижениями: у специалистов 15–25 лет стажа работы, многочисленные награды и регулярные выступления на профильных мероприятиях. Директор компании Сергей Белявский 20 лет проработал в системе экономических судов Республики Беларусь, из них 10 лет – судьей, сегодня является рекомендованным арбитром Международного арбитражного суда при БелТПП и арбитром других международных арбитражных институтов, автором 5 книг и более 1500 публикаций по вопросам судебной и арбитражной практики.

Наша инфраструктура ориентирована на сопровождение проектов с зарубежным элементом. Офисы в Минске (ул. Кульман, 11) и Гродно (ул. Калючинская, 23), свободное владение английским и польским языками, а также большая партнерская сеть более чем в 160 странах мира – от Испании до Китая и Монголии, от США до ЮАР – позволяют оперативно подключать местных консультантов и решать вопросы аренды и ремонта объектов недвижимости за рубежом. Наличие собственного банковского счета в PKO Bank Polski упрощает расчеты с иностранными клиентами и контрагентами. За время работы мы помогли более чем 2000 клиентам вернуть или сэкономить свыше 1,9 млрд белорусских рублей.

Если вам нужно грамотно распределить обязанности по ремонту при аренде, оформить улучшения так, чтобы их стоимость реально была компенсирована, либо защититься от необоснованных требований по «ремонтам задним числом», оставьте заявку на консультацию на нашем сайте. Мы подробно разберем вашу ситуацию, оценим судебные риски и предложим решения, опираясь на действующее белорусское законодательство и актуальную судебную практику.