Обжалование действий (бездействия) регистратора недвижимости в РБ

Почему обжалование действий регистратора так важно?

Регистрация недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним в Республике Беларусь — это ключевой процесс, обеспечивающий юридическую чистоту и защиту прав собственности. Регистрация недвижимого имущества — это установленная законодательством процедура внесения сведений о создании, изменении, прекращении существования недвижимого имущества, а также о возникновении, переходе или прекращении прав и ограничений (обременений) прав на него в Единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (ЕГРНИ). Этот процесс регулируется Законом Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее — Закон № 133-З). Однако в ходе регистрации заинтересованные лица нередко сталкиваются с нарушениями со стороны регистратора — должностного лица, уполномоченного на совершение регистрационных действий. Такие нарушения могут выражаться в необоснованных отказах в регистрации, задержках или иных действиях (бездействии), которые препятствуют реализации прав граждан и организаций.

Почему возникает необходимость обжаловать действия или бездействие регистратора? Ошибки или неправомерные решения регистратора могут привести к серьезным последствиям: от срыва сделок с недвижимостью до финансовых потерь и длительных судебных разбирательств. Например, отказ в регистрации перехода права на земельный участок, как в случае реорганизации ЧУП в ООО, может поставить под угрозу бизнес-процессы компании. Введение с 11.06.2025 обязательного досудебного порядка обжалования (статья 47 Закона № 133-З в новой редакции) сделало этот процесс еще более актуальным, так как теперь без обращения в административном порядке судебное обжалование невозможно.

Что такое действия (бездействие) регистратора и когда они могут быть обжалованы?

Действия регистратора — это совершение или несовершение им регистрационных действий, предусмотренных Законом № 133-З, таких как внесение сведений в ЕГРНИ, выдача свидетельств о регистрации или отказ в совершении регистрационных действий. Бездействие регистратора подразумевает его уклонение от выполнения обязанностей, например, несвоевременное рассмотрение заявления о регистрации или игнорирование запросов заявителя. Обжалованию подлежат те действия или бездействие, которые, по мнению заинтересованного лица, нарушают его гражданские права или законные интересы (пункт 1 статьи 47 Закона № 133-З в новой редакции).

Как изменился порядок обжалования с введением новой редакции Закона № 133-З?

До 11.06.2025 заинтересованное лицо, считающее, что регистратор нарушил его права, могло выбрать между подачей жалобы в суд или обращением в территориальную либо республиканскую организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним в течение одного года. Однако новая редакция Закона № 133-З, вступившая в силу с 11.06.2025, внесла существенные изменения, закрепленные в статье 47. Теперь обжалование действий (бездействия) регистратора в судебном порядке возможно только после обязательного прохождения административного (внесудебного) порядка. Это означает, что жалобу необходимо сначала направить в республиканскую организацию по государственной регистрации — научно-производственное государственное республиканское унитарное предприятие «Национальное кадастровое агентство» (далее — НКА).

Почему законодатель ввел обязательный досудебный порядок? Это нововведение, закрепленное Законом от 05.12.2024 № 44-З, направлено на снижение нагрузки на судебную систему и ускорение разрешения споров. Административный порядок позволяет быстрее исправить технические ошибки или устранить нарушения без необходимости обращения в суд. Кроме того, НКА, как специализированный орган, обладает необходимой компетенцией для проверки действий регистраторов и может оперативно устранить нарушения. Однако, если НКА не удовлетворит жалобу или не ответит в установленные сроки, заинтересованное лицо вправе обратиться в суд.

Как подать жалобу в административном порядке?

Как начать процесс обжалования? Первый шаг — подача жалобы в НКА. Жалоба должна быть составлена в письменной форме и содержать:

• Наименование органа (НКА), куда подается жалоба.
• Сведения о заявителе: ФИО или наименование юридического лица, адрес, контактные данные.
• Описание действий (бездействия) регистратора, включая дату и обстоятельства, которые, по мнению заявителя, нарушают его права.
• Ссылки на нормы законодательства, которые были нарушены (например, статьи Закона № 133-З или Кодекса о земле, далее — КоЗ).
• Требования заявителя, например, обязать регистратора совершить регистрационные действия или устранить ошибку в ЕГРНИ.
• Перечень приложенных документов, подтверждающих доводы жалобы (копия оспариваемого решения, переписка с регистратором и т.д.).

Почему важно приложить документы? К жалобе необходимо приложить копию оспариваемого решения регистратора, документы, подтверждающие обстоятельства дела, и, при необходимости, доказательства направления жалобы (например, квитанцию об отправке заказным письмом). Это требование основано на пункте 4 статьи 160 ХПК. Например, в случае отказа в регистрации перехода права на земельный участок, как в деле о преобразовании ЧУП в ООО, заявитель должен предоставить передаточный акт, свидетельство о реорганизации и иные документы, подтверждающие правопреемство.

Как направить жалобу? Жалобу можно подать лично в канцелярию НКА, отправить заказным письмом с уведомлением о вручении. Ответ на жалобу должен быть дан в течение 30 дней, а в случае необходимости дополнительной проверки — до 45 дней.

Что делать, если административный порядок не дал результата?

Если НКА отказало в удовлетворении жалобы или не ответило в установленные сроки, заинтересованное лицо вправе обратиться в суд. Какой суд выбрать? Согласно части 4 статьи 51 ХПК, заявление подается в экономический суд по месту нахождения заявителя. Например, для организации, зарегистрированной в Минске, это будет экономический суд города Минска. Однако, если оспариваемое решение принято республиканским органом, дело подсудно Верховному Суду РБ (абзац 2 части 2 статьи 48 ХПК).

Заявление об оспаривании действий (бездействия) регистратора должно соответствовать требованиям статьи 228 ХПК. К заявлению необходимо приложить:

• документ об уплате государственной пошлины (20 базовых величин для юридических лиц в экономический суд, 50 базовых величин в Верховный Суд, (приложение 15 к Налоговому кодексу РБ);
• копию оспариваемого решения регистратора или доказательства его бездействия;
• документы, подтверждающие соблюдение досудебного порядка (жалоба в НКА и ответ, если он есть);
• копии документов, подтверждающих обстоятельства дела;
• копии свидетельства о государственной регистрации заявителя;
• доверенность, если заявление подписывает представитель.

Почему важно соблюсти формальности? Несоблюдение требований к содержанию заявления или приложенным документам может привести к оставлению заявления без движения (абзац 2 части 1 статьи 162 ХПК) или возврату (часть 5 статьи 162 ХПК). Например, отсутствие документа, подтверждающего уплату госпошлины, или неподписанное заявление являются основаниями для отказа в рассмотрении (абзац 4 статьи 151 ХПК).

Как направить заявление в суд? Заявление можно подать лично в канцелярию суда, отправить заказным письмом с уведомлением или через электронный сервис E-court (https://service.court.gov.by).

Какие ошибки допускают заявители при обжаловании?

Почему многие жалобы остаются без удовлетворения? Одной из частых ошибок является несоблюдение досудебного порядка, что с 11.06.2025 станет обязательным (статья 47 Закона № 133-З). Например, прямое обращение в суд без предварительной жалобы в НКА приведет к оставлению заявления без движения. Другая распространенная ошибка — недостаточное обоснование жалобы. Заявители часто не указывают, какие именно права были нарушены и какие нормы законодательства нарушил регистратор, что делает жалобу формальной и снижает шансы на успех.

Как избежать ошибок в документах? Неправильное оформление заявления или отсутствие необходимых приложений, таких как копия оспариваемого решения или доказательства уплаты госпошлины, также являются частыми причинами отказа. Например, в деле о преобразовании ЧУП в ООО суды отказали в удовлетворении требований из-за несоответствия заявленных прав нормам земельного законодательства (пункт 8 статьи 71 КоЗ), что подчеркивает важность юридической проверки документов перед подачей жалобы.

Почему стоит обратиться за юридической помощью?

Обжалование действий (бездействия) регистратора — сложный процесс, требующий глубокого понимания законодательства и внимательного подхода к оформлению документов. Ошибки могут привести к отказу в регистрации, финансовым потерям или затяжным спорам. Компания ООО «Экономические споры» обладает уникальным опытом в судебной практике, наши юристы имеют стаж от 15 до 25 лет и отмечены многочисленными наградами. Мы являемся постоянными спикерами на различных мероприятиях, а наш директор, Сергей Белявский, проработал 20 лет в экономических судах, включая 10 лет в качестве судьи.

Рекомендованный арбитр МАС при БелТПП, автор 5 книг и более 1200 статей в СМИ. Наша многочисленная команда с различными специализациями позволяет оперативно решать самые сложные задачи. Офисы компании расположены в Минске (ул. Кульман, 11) и Гродно (ул. Калючинская, 23). Более 1500 клиентов доверили нам свои задачи, и мы сэкономили для них свыше 1,7 млрд рублей. Ознакомьтесь с более чем 100 положительными отзывами на нашем сайте и оставьте заявку на консультацию уже сегодня!