Комплекс инженерных работ в Беларуси

Комплексное управление строительной деятельностью -- это форма оказания инженерных услуг, при которой инженерная организация охватывает все стадии строительства с обязательным осуществлением технического надзора и правом принятия решений от имени заказчика (застройщика) во взаимоотношениях с подрядчиком и иными участниками строительной деятельности. Именно этот формат заменил прежнюю модель строительства «под ключ» после вступления в силу Кодекса Республики Беларусь об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности (далее -- Градостроительный кодекс). Грамотно составленный договор на комплекс инженерных работ предотвращает конфликты о качестве, объёме и стоимости услуг, а его структура определяет возможности реальной защиты сторон в случае спора.

Что означает формат полного цикла в инженерных услугах

Малоизвестный факт: из Инструкции о порядке оказания инженерных услуг, утверждённой постановлением Минстройархитектуры от 10.05.2011 № 18 (далее -- Инструкция № 18), в редакции от 02.08.2024 исключены все положения, касающиеся строительства объекта «под ключ», поскольку Градостроительным кодексом данный вид договора не предусмотрен. Однако по существу объём функций, ранее охватывавшихся моделью «под ключ», теперь реализуется через договор комплексного управления строительной деятельностью. Статья 93 Градостроительного кодекса включает все те услуги, которые до настоящего времени входили в прежний вариант. При этом заключение смешанных договоров по-прежнему допустимо в соответствии с общими нормами гражданского законодательства (статья 391 Гражданского кодекса Республики Беларусь, далее -- ГК).

Инженер (инженерная организация) определяется подпунктом 1.26 статьи 1 Градостроительного кодекса как юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, привлекаемые заказчиком, застройщиком для оказания инженерных услуг. Договор на оказание инженерных услуг -- это соглашение, по которому инженерная организация обязуется оказать определённые услуги в строительной деятельности, а заказчик -- оплатить их. Правовой основой является пункт 1 статьи 733 ГК: по договору возмездного оказания услуг одна сторона (исполнитель) обязуется по заданию другой стороны (заказчика) оказать услуги, а заказчик обязуется оплатить эти услуги. 

Как описать комплект работ и ожидаемый результат?

Перечень инженерных услуг установлен пунктом 1 статьи 93 Градостроительного кодекса и включает: подготовку документов для получения разрешительной документации на строительство; консультирование по вопросам разработки проектной документации; организационно-технические мероприятия по выбору подрядчиков и подготовке договоров; технический надзор; осуществление функций заказчика, застройщика в период гарантийного срока эксплуатации объекта; иные услуги, необходимые для осуществления строительной деятельности. Перечень видов оказываемых инженерных услуг должен быть описан в договоре (пункт 7 Инструкции № 18). 

Лайфхак: при составлении договора формулируйте предмет не абстрактно («оказание инженерных услуг»), а с привязкой к конкретным подпунктам статьи 93 Градостроительного кодекса. Например, «Инженер обязуется оказать Заказчику следующие инженерные услуги в соответствии с пунктом 1 статьи 93 Градостроительного кодекса: подготовку документов, необходимых для получения разрешительной документации (подпункт 1.1), осуществление технического надзора (подпункт 1.5), организацию приёмки объекта в эксплуатацию (подпункт 1.6)». Такая детализация исключает споры о том, что входило в обязанности исполнителя.

Какие условия необходимо согласовать, чтобы договор считался заключённым? 

В Инструкции № 18 прописаны условия, при соблюдении которых инженер вправе приступить к оказанию услуг. Для этого должно быть достигнуто соглашение по: предмету договора, в том числе перечню инженерных услуг; правам и обязанностям сторон; источникам финансирования (по объектам, финансируемым за счёт бюджетных средств, -- в пределах суммы средств, предусмотренных сметой). Фактически здесь перечислены существенные условия договора, без достижения соглашения по которым он будет считаться незаключённым (статья 402 ГК). 

При комплексном управлении строительством объектов, финансируемых за счёт бюджетных средств, дополнительно следует согласовать: наименование и местонахождение объекта; его основные технико-экономические характеристики, включая предельную стоимость строительства (бюджет проекта); срок завершения строительства; ответственность инженера за достижение указанных характеристик. 

Почему гарантии и сопровождение после сдачи проекта важны для заказчика?

Организация приёмки объекта в эксплуатацию прямо предусмотрена в перечне инженерных услуг (пункт 1 статьи 93 Градостроительного кодекса). Инженерная организация также может продолжать оказание услуг после завершения строительства -- координировать устранение дефектов, выявленных в гарантийный период. Практический алгоритм: сначала включите в договор условие об обязанности инженера сопровождать заказчика в гарантийный период. Затем определите конкретные функции на этом этапе (координация устранения дефектов, контроль за подрядчиком). Потом предусмотрите отдельную стоимость или включите эти услуги в общую цену контракта.

Как распределить риски по ошибкам инженера и действиям третьих лиц? 

Решения инженера (инженерной организации) при комплексном управлении строительной деятельностью имеют такую же силу и влекут те же последствия для подрядчика, что и решения заказчика, застройщика. Это означает, что ненадлежащее исполнение обязанностей инженером может повлечь ответственность заказчика перед подрядчиком. Именно поэтому распределение рисков должно быть детально прописано в контракте.

Практическая рекомендация: включите в договор условие о предельном размере ответственности инженера, а также оговорку о страховании. Статья 4 Градостроительного кодекса предусматривает возможность заключения договоров добровольного страхования при разработке проектной документации, возведении, реконструкции, модернизации, капитальном ремонте объекта, оказании инженерных услуг. Формулировка может быть следующей: «Инженер обязуется в течение 10 рабочих дней с даты заключения настоящего договора заключить договор добровольного страхования гражданской ответственности на сумму не менее [сумма]».

Пункт 3 статьи 92 Градостроительного кодекса устанавливает перечень функций, не подлежащих передаче инженеру: принятие решения о строительстве, утверждение проектной документации, обеспечение финансирования строительства и контроля за расходованием средств, принятие решения о консервации объекта незавершённого строительства. Это необходимо учитывать при распределении зон ответственности между сторонами.

Как избежать споров через измеримые показатели и порядок приёмки? 

Конкретные функции, права, обязанности и ответственность инженера при оказании инженерных услуг определяются сторонами при заключении договора. Общие положения о подряде (статьи 656--682 ГК) применяются к договору возмездного оказания услуг, если это не противоречит статьям 733--736 ГК, а также особенностям предмета договора (статья 737 ГК). 

Лайфхак: привяжите приёмку инженерных услуг к конкретным, измеримым показателям (КПЭ -- ключевые показатели эффективности). Например, «Услуги по этапу считаются оказанными надлежащим образом при одновременном выполнении следующих условий: (1) получена разрешительная документация на строительство; (2) заключены договоры с подрядчиками в срок, не превышающий [количество] рабочих дней; (3) отсутствуют предписания органов строительного надзора». Такой подход превращает субъективную оценку качества в объективную проверку фактов и существенно снижает вероятность спора.

Заказчик вправе отказаться от договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесённых расходов (пункт 1 статьи 736 ГК). Исполнитель вправе отказаться от исполнения обязательств лишь при условии полного возмещения заказчику убытков (пункт 2 статьи 736 ГК). Эти нормы применяются, если договор не содержит специальных условий расторжения. Поэтому целесообразно включить в контракт собственный порядок расторжения, учитывающий специфику строительной деятельности. 

В сложных проектах, связанных с комплексным управлением строительной деятельностью и значительным бюджетом, разумно привлечь профильных юристов для минимизации рисков и проверки соответствия договора обновлённому законодательству. 

Почему бизнес доверяет нам сопровождение строительных проектов

За более чем 2000 клиентов, которым удалось вернуть и сэкономить 1,95 млрд рублей, отвечает команда из 15 юристов и специалистов со стажем от 15 до 25 лет, работающая в компании «Экономические споры» с 2019 года. Формат работы -- исключительно B2B. Руководит компанией Сергей Белявский, за плечами которого 20 лет в системе экономических судов (10 лет -- в должности судьи), статус рекомендованного арбитра Международного арбитражного суда при БелТПП и арбитра других арбитражных учреждений, 5 книг и свыше 2000 публикаций. В структуре компании -- 4 медиатора и собственный третейский суд «Экономические споры». Более 100 отзывов со средней оценкой 4,95 из 5 подтверждают качество работы. Услуги оказываются на русском, польском и английском языках, функционирует партнёрская сеть более чем в 160 странах, с июня 2025 года компания входит в Ассоциацию европейских юридических компаний (АЕА). Экспертный контент на YouTube и в Instagram собрал около 25 000 подписчиков. Для зарубежных клиентов открыт счёт в PKO Bank Polski. Офисы работают в Минске (ул. Кульман, 11) и Гродно (ул. Калючинская, 23).

Если вашему бизнесу нужна юридическая поддержка по составлению или проверке договора на комплекс инженерных работ, оставьте заявку -- предложим реалистичный план решения.