Расторжение договора аренды при отсутствии согласия второй стороны

Договор аренды - это соглашение, по которому одна сторона (арендодатель) предоставляет другой (арендатору) имущество во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 577 ГК). Несмотря на кажущуюся простоту, такие договоры нередко становятся источником затяжных споров, особенно при попытке досрочного расторжения без согласия другой стороны.

Вопрос особенно остро стоит, если речь идёт о договоре аренды, заключённом на определённый срок, без права одностороннего отказа. В такой ситуации отказ одной из сторон от исполнения договора требует правового основания и строго установленной процедуры.

Что говорит закон о расторжении договора аренды без согласия второй стороны?

Глава 29 Гражданского кодекса Республики Беларусь регулирует общие положения о расторжении договоров. Для аренды - применимы специальные нормы ст. 590-591 ГК. Если договором прямо не предусмотрена возможность одностороннего отказа, то расторжение возможно только в судебном порядке.

Арендодатель, согласно ч. 1 и 2 ст. 590 ГК РБ, вправе требовать расторжения договора в случае нарушения арендатором условий: нецелевое использование имущества, задолженность по оплате, самовольная перепланировка. Однако суд примет иск к рассмотрению только при соблюдении процедуры: направление письменного предупреждения арендатору с предложением устранить нарушения в разумный срок.

Если же арендатор устранил нарушения в срок, установленный в предупреждении, суд не удовлетворит требование о расторжении (абз. 4 ч. 1 п. 30 постановления Пленума ВХС № 1).

Какие ошибки совершаются при попытке расторжения договора в одностороннем порядке?

На практике нередко встречаются случаи, когда стороны путают «право на отказ от договора» с «правом на его расторжение». Пример - формулировка в договоре: «стороны вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор», но при этом отсутствует прямое указание на отказ от исполнения. В таком случае суд может прийти к выводу, что стороны имели в виду необходимость судебного расторжения, и не признает договор расторгнутым на основании уведомления.

Особое внимание следует уделять договорам аренды на определённый срок. По умолчанию такие договоры не предполагают право на односторонний отказ, и, если это право не согласовано - отказаться от договора вне суда невозможно (п. 3 ст. 420 ГК РБ).

Как арендатор может обосновать своё право на расторжение?

Согласно ст. 591 ГК РБ, арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора аренды, если:

• имущество не передано или передано с препятствующими недостатками;
• арендодатель не производит капитальный ремонт;
• помещение становится непригодным для использования по независящим от арендатора причинам.

При этом, несмотря на отсутствие в статье 591 ГК прямого требования об обязательном досудебном уведомлении, применяется общая норма п. 2 ст. 422 ГК - до обращения в суд необходимо направить арендодателю предложение о расторжении. Если ответ не получен в течение 30 дней (или в иной срок, указанный в договоре), арендатор вправе подать иск.

Малоизвестный нюанс: даже если договор уже продлён на новый срок, но стороны продолжили пользоваться имуществом без возражений — договор считается возобновлённым на неопределённый срок. А в таком случае допускается односторонний отказ без судебного расторжения (ст. 581 ГК).

Что учитывать при подготовке к суду?

Важно собрать доказательства попыток урегулирования спора: уведомления, переписку, акты осмотра, экспертизы. Подчёркиваем: уведомление должно содержать не только требование устранить нарушение, но и предупреждение о последующем обращении в суд (абз. 5 ч. 1 п. 30 постановления Пленума ВХС № 1). Отсутствие такого предупреждения - основание для оставления иска без рассмотрения.

Судебная практика по аренде подтверждает: суды отказывают в расторжении, если арендатор устранил нарушения даже после подачи иска, но до вынесения решения, если они не были существенными или если меры арендодателя признаны несоразмерными.

Как действовать, если договор заключён на неопределённый срок?

В этом случае, согласно ст. 581 ГК, каждая сторона вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. Для аренды недвижимости срок предупреждения составляет 3 месяца. Отказ оформляется в письменной форме и направляется другой стороне заказным письмом или иным надлежащим способом. После истечения указанного срока договор считается расторгнутым.

Почему важно правильно формулировать условия договора?

Если договор аренды содержит противоречивые формулировки об отказе и расторжении, это создаёт почву для судебных споров. Например, в одном деле суд не признал договор расторгнутым, несмотря на уведомление об отказе, поскольку условие в договоре не содержало прямого указания на возможность одностороннего отказа от исполнения.

Поэтому юристы рекомендуют прописывать: «Стороны вправе отказаться от исполнения настоящего договора, предупредив другую сторону за ___ дней. Договор считается прекращённым с момента получения уведомления».

Почему стоит доверить защиту прав профессионалам?

Компания ООО «Экономические споры» имеет большой опыт в разрешении арендных споров, в том числе в ситуациях, когда стороны не согласны с расторжением договора. Мы не просто анализируем текст договора - мы защищаем интересы клиента в суде, формируем доказательственную базу, учитываем судебную практику и стратегически подходим к каждому делу.

В нашей команде - 14 специалистов с опытом 15-25 лет. Руководитель компании Сергей Белявский - рекомендованный арбитр МАС при БелТПП, автор 5 книг и более 1200 публикаций, бывший судья экономического суда с 20-летним стажем. Мы говорим на русском, английском и польском языках, работаем с клиентами по всему миру, имеем офисы в Минске и Гродно.

Если вы хотите расторгнуть договор аренды и вторая сторона препятствует этому - оставьте заявку на консультацию на сайте. Мы предложим правовую стратегию, основанную на законе и реальной судебной практике.