Как выселить арендатора в Беларуси

Аренда — это инструмент, который помогает владельцам недвижимости зарабатывать, а бизнесу — развиваться. Однако даже идеально работающая система может дать сбой. Арендатор задерживает оплату, нарушает условия договора, использует помещение не по назначению или вовсе отказывается съезжать после окончания срока аренды. Что делать в такой ситуации? Можно ли просто поменять замки и выставить арендатора? И главное — как выселить арендатора по закону, если ситуация стала критической?

В Республике Беларусь процедура выселения строго регламентирована, и каждый шаг требует внимательности, подготовки и понимания правовой базы.

Что делать, если арендатор нарушает договор или отказывается съезжать?

Первое, что нужно помнить: даже если арендатор полностью проигнорировал условия аренды, арендодатель не имеет права действовать самостоятельно. Принудительное выселение возможно только через суд, а действия вроде отключения электроэнергии, замены замков, блокировки доступа могут быть признаны неправомерными с различными неблагоприятными последствиями.

Согласно статье 577 ГК РБ, договор аренды — это соглашение, по которому арендодатель предоставляет имущество арендатору во временное пользование за плату. Несмотря на то, что собственником объекта остаётся арендодатель, арендатор получает право владения и пользования, а значит, может быть выселен только по юридическим основаниям и установленной процедуре.

Попытки обойти этот порядок могут повлечь за собой ответственность.

Почему договор аренды играет ключевую роль в защите прав собственника?

Ошибочно считать, что при конфликте всё решит суд. Суд всегда смотрит на договор — а не на личную переписку, эмоции или устные договорённости. Именно поэтому качественно составленный договор аренды — это не просто формальность, а документ, который определяет успех всей стратегии защиты.

Если в договоре не прописан порядок расторжения, условия освобождения помещения, санкции за задержку и способ уведомления, арендатор может использовать эти «лазейки» в свою пользу. И наоборот — договор, в котором чётко определены действия на случай нарушений, даёт арендодателю сильную позицию в суде.

Поэтому, если договор уже заключён, его необходимо проанализировать на предмет рисков. Если только планируется — лучше изначально поручить его составление юристу.

Когда арендодатель имеет право требовать выселения арендатора?

Гражданское законодательство Республики Беларусь допускает возможность расторжения договора и последующего выселения арендатора в случае существенного нарушения условий аренды. На практике такими основаниями признаются:

• систематическая неуплата арендной платы;
• использование помещения не по назначению;
• отказ покинуть объект после окончания срока аренды;
• препятствование осмотру или ремонту помещения;
• порча имущества, самовольные перепланировки и другие грубые нарушения.

Однако даже при наличии этих обстоятельств суду необходимо предоставить доказательства: договор, акты, переписку, претензии, фотофиксацию, выписки, уведомления. Только при их наличии можно доказать, что нарушение действительно имело место и было зафиксировано надлежащим образом.

Как проходит законная процедура выселения арендатора?

Выселение — это пошаговая юридическая процедура. Она начинается с письменного уведомления арендатора, в котором указывается факт нарушения, основание и срок для устранения. Этот документ должен быть оформлен грамотно и доставлен арендатору с доказательством вручения: лично под подпись или заказным письмом с уведомлением.

Если арендатор игнорирует требование — следующим шагом становится обращение в суд с иском о расторжении договора аренды и освобождении помещения. После вступления решения в силу арендодатель обращается в службу судебных исполнителей.

Именно судебные исполнители, а не собственник, имеют право принудительно выселить арендатора, если тот не покидает помещение добровольно.

Что делать, если арендатор не покидает объект даже после суда?

Выигранный суд — это лишь половина дела. Некоторые арендаторы продолжают занимать объект, уклоняются от общения, игнорируют действия исполнителя. В таком случае требуется сопровождение на стадии исполнительного производства, в рамках Закона «Об исполнительном производстве», с контролем сроков, подачей ходатайств и обжалований, фиксацией убытков.

Как оформить предупреждение о выселении арендатора: практический совет юриста

Когда арендатор систематически нарушает условия договора, своевременное и правильно оформленное предупреждение становится первым юридическим шагом к выселению. Без него невозможно ни обратиться в суд, ни зафиксировать добросовестность действий арендодателя. Предупреждение показывает, что вы попытались урегулировать конфликт без суда, и становится важным доказательством в процессе.

В документе должны быть указаны:

• стороны и реквизиты договора;
• описание нарушения;
• требование устранить его или освободить объект;
• срок исполнения;
• ссылка на последствия (обращение в суд).

Само уведомление обязательно должно быть вручено надлежащим образом — лично под роспись или заказным письмом с уведомлением. Если арендатор уклоняется от получения, это фиксируется, и документ всё равно считается отправленным.

На практике грамотно оформленное уведомление нередко решает вопрос ещё до суда. Арендатор, получив официальный документ, понимает серьёзность намерений и может предпочесть добровольный съезд.

Когда стоит подключить юриста и почему это экономит деньги и время?

Кажется, что достаточно просто направить письмо, подать иск — и всё решится. Но каждый этап процедуры выселения — от претензии до исполнения судебного решения — требует знания закона, формы, сроков и судебной практики.

Юрист заранее:

• анализирует договор и позицию;
• формулирует стратегию защиты;
• готовит документы, которые принимаются судом с первого раза;
• сопровождает исполнительное производство;
• отслеживает каждый шаг должника и помогает ускорить процесс.

Ошибки — например, неправильно оформленное уведомление или иск — могут привести к затягиванию, отклонению дела или даже к встречному иску от арендатора. В такой ситуации попытка «сэкономить» на юридической поддержке оборачивается реальными финансовыми потерями и упущенным временем.

Почему арендодатели выбирают ООО «Экономические споры»

Наша компания — не просто юридическая фирма. Мы — команда арбитражных стратегов, которые сопровождают арендные споры на всех этапах:

• от составления договоров до выселения недобросовестных арендаторов;
• от переговоров до исполнительных листов и принудительного освобождения объекта.

 Что нас отличает:

• более 15–25 лет практикиу каждого юриста;
• выигранные споры с арендаторами на всех уровнях судов;
• опыт работы с коммерческой и специализированной недвижимостью;
• директор компании — Сергей Белявский, экс-судья, рекомендованный арбитр МАС при БелТПП, автор книг, спикер юридических форумов;
• работа по всей Беларуси, офисы в Минске (ул. Кульман, 11)и Гродно (ул. Калючинская, 23);
• поддержка на английском и польском языках, 40+ стран партнёрской сети.

Более 1500 клиентов уже убедились, что мы умеем не просто «выигрывать дела», а возвращать реальные активы, в том числе через выселение арендаторов.

Хотите освободить объект и вернуть контроль над своей недвижимостью?

Оставьте заявку на сайте — и мы:

• бесплатно проанализируем вашу ситуацию;
• объясним возможные действия;
• составим юридически точную стратегию;
• доведём дело до результата: от уведомления до фактического освобождения объекта.

С нами вы не просто защищаете своё имущество. Вы делаете это профессионально, быстро и законно.