Как расторгнуть договор аренды в РБ

Вопрос досрочного прекращения аренды в бизнесе и в повседневной жизни возникает часто. Однако, несмотря на кажущуюся простоту, расторжение договора аренды — процедура не всегда очевидная и требует чёткого понимания законодательства. Договор аренды — это соглашение, по которому одна сторона (арендодатель) предоставляет другой (арендатору) имущество во временное пользование за плату. В Республике Беларусь нормы, регулирующие аренду, закреплены в главе 34 Гражданского кодекса, а также в ряде специальных нормативных актов, включая постановления Совета Министров.

Почему стороны стремятся расторгнуть договор?

Причины могут быть разными: от нарушения условий договора до утраты интереса в объекте аренды. Но важно помнить: наличие даже весомой причины не освобождает стороны от необходимости соблюдать порядок расторжения, предусмотренный договором и законодательством.

Что считается основанием для расторжения договора?

Основания для расторжения договора аренды могут быть различны. Самое распространенное — существенное нарушение условий (ст. 420 ГК). Например, если арендатор систематически (два и более раза) не платит арендную плату или использует помещение не по назначению. Но не всегда расторжение происходит по инициативе арендодателя. Бывает, что арендатор инициирует прекращение отношений из-за ухудшения состояния объекта, отсутствия возможности продолжать бизнес, резкого изменения условий на рынке. Закон допускает и односторонний отказ от договора при наличии соответствующего условия, что особенно актуально для краткосрочной аренды.

Как расторгнуть договор аренды по соглашению сторон?

Это самый простой и наименее конфликтный способ. Если обе стороны согласны, они подписывают соглашение о расторжении. Документ должен быть составлен письменно, особенно если сам договор заключён в письменной форме. Важно указать дату прекращения обязательств и уладить вопросы, касающиеся возврата имущества, взаиморасчётов, возможных компенсаций. При этом, как отмечают юристы компании «Экономические ссоры», именно этап оформления соглашения часто становится причиной недопониманий: стороны не фиксируют порядок возврата имущества или не указывают, что взаимных претензий не имеют.

Можно ли расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке?

Да, но только при наличии в договоре условия о праве на односторонний отказ либо при наличии существенного нарушения. Важно ссылаться на конкретные статьи Гражданского кодекса: например, статью 591, которая предусматривает случаи, когда арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора в судебном порядке.

Если договор аренды заключён на неопределённый срок, то каждая из сторон может расторгнуть его с уведомлением другой стороны в разумный срок. Что такое разумный срок, суд определяет индивидуально, принимая во внимание обстоятельства конкретного дела.

Как осуществляется судебное расторжение договора?

Сторона, чьи права нарушены, вправе обратиться в хозяйственный суд с иском о расторжении договора аренды.

Однако, до предъявления требования о расторжении договора аренды в суд заинтересованная сторона должна обратиться к контрагенту с предложением об расторжении договора аренды (п. 2 ст. 422 ГК). В случае согласия контрагента на предложение стороны заключают соглашение об изменении договора.

Только в случае отказа другой стороны либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законодательством либо договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок заинтересованная сторона вправе заявить требование в судебном порядке (п. 2 ст. 422 ГК).

Стороны вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке (без согласия второй стороны), в том числе отказаться от исполнения договора полностью либо в части, только в том случае, если такое право предусмотрено законодательством или договором (п. 1, 3 ст. 420 ГК).

 Практика показывает, что суды внимательно изучают доказательства: переписку сторон, акты приёмки, экспертные заключения о состоянии имущества. Важно правильно сформулировать исковые требования, сослаться на нормы закона, представить документы, подтверждающие попытки досудебного урегулирования спора.

Какие документы нужно подготовить?

На практике юристы компании «Экономические ссоры» рекомендуют заранее собрать:

• текст договора аренды и все приложения к нему;
• переписку с контрагентом (в т.ч. по электронной почте);
• акты сверки и платежные документы;
• акты возврата имущества (если есть);
• доказательства нарушений, если они имели место.

Все эти материалы подлежат оценке судом и могут существенно повлиять на исход дела.

Что делать после расторжения договора?

После прекращения договора важно не забыть оформить возврат имущества и подписать соответствующие акты. Особенно, если это офисные помещения, транспорт или техника. В ряде случаев целесообразно составить соглашение о погашении всех взаимных претензий, чтобы исключить последующие споры.

Какая ответственность может наступить при нарушении условий расторжения?

Если одна из сторон самовольно прекращает аренду, не вернув имущество или не уплатив задолженность, это может повлечь иск о взыскании убытков и неустойки. Также возможно применение статей о неосновательном обогащении, если помещение продолжало использоваться после прекращения договора.

Почему важно привлекать юристов?

Расторжение договора аренды — это не просто юридическая формальность. Нередко возникают споры о неустойках, ухудшении состояния имущества. Без грамотного сопровождения возможны ошибки, ведущие к убыткам или проигрышу в суде.

Юридическая компания «Экономические ссоры» имеет многолетний опыт в сопровождении споров по аренде. Наши юристы работают командами, владеют английским и польским языками, имеют партнёрскую сеть в 40+ странах. В активе — более 1500 успешных кейсов и свыше 1,5 млрд рублей взысканных сумм. Руководитель компании, Сергей Белявский, имеет 20-летний опыт в системе экономических судов, включая 10 лет в должности судьи.

Если вы столкнулись с необходимостью расторжения договора аренды, обращайтесь к нам за консультацией. Мы анализируем договор, оцениваем перспективы, готовим документы и представляем интересы клиента в суде. Оставьте заявку на сайте — и мы свяжемся с вами в ближайшее время.