Индексация аренды и базовая арендная величина в Беларуси

Индексация аренды в Беларуси стала нормой для долгосрочных договоров, но в 2025 году правила игры заметно изменились. Запрет валютного эквивалента, новая редакция статьи 585 ГК, рост базовой арендной величины и свежая судебная практика заставляют по-новому смотреть на формулы расчета арендной платы и порядок ее пересмотра. Непродуманное условие об индексации теперь грозит не только конфликтом с контрагентом, но и признанием повышений «задним числом» незаконными.

Что такое базовая арендная величина и чем она отличается от базовой величины?

Базовая арендная величина – это установленная Советом Министров Республики Беларусь денежная величина, используемая в качестве исходной базы для расчета арендной платы за государственное недвижимое имущество и недвижимость хозяйственных обществ, в уставных фондах которых более 50 % долей (акций) принадлежит государству.

Важно не путать базовую арендную величину с базовой величиной. Базовая величина применяется, прежде всего, для расчета штрафов, госпошлин и других публично-правовых платежей, тогда как базовая арендная величина напрямую связана с арендой недвижимости.

С 1 апреля 2025 года размер базовой арендной величины составляет 18 руб. 77 коп. в месяц за условную единицу площади. Этот размер установлен постановлением Совета Министров от 19.03.2025 № 158. До этого, с 1 апреля 2024 года, базовая арендная величина была 17 руб. 76 коп. (постановление Совмина от 21.03.2024 № 200), а еще ранее – 16 руб. 90 коп. с 1 апреля 2019 года.

На основе базовой арендной величины рассчитывается арендная плата за государственную недвижимость и недвижимость компаний с преобладающей долей государства в соответствии с Положением о порядке определения размера арендной платы (Указ Президента Республики Беларусь от 16.05.2023 № 138 «Об аренде и безвозмездном пользовании имуществом»).

Формула в таких случаях, как правило, сводится к умножению действующей базовой арендной величины на площадь объекта и систему коэффициентов (коэффициент спроса, коэффициент местоположения, коэффициент рентабельности и т.п.). При изменении базовой арендной величины в нормативном акте арендная плата подлежит перерасчету автоматически.

Малоизвестный для арендаторов факт: если аренда оплачена вперед по старой базовой арендной величине, а затем с 1 апреля увеличивается ее размер, разница подлежит доплате, даже если договор прямо не упоминает перерасчет предоплаты.

Как базовая арендная величина влияет на ставку аренды и когда ее стоит использовать?

Для аренды государственного имущества и имущества с долей государства применение базовой арендной величины не просто рекомендация, а императивное требование: арендодатели обязаны рассчитывать ставку исходя из БАВ, коэффициентов спроса, рентабельности и иных показателей, предусмотренных подзаконными актами.

В частноправовых отношениях (между двумя коммерческими субъектами, без госсобственности) стороны свободны в выборе механизма определения арендной платы. Статья 585 Гражданского кодекса Республики Беларусь позволяет устанавливать арендную плату как в твердой сумме, так и в ином виде – в том числе по формуле, привязанной к базовой арендной величине, индексам цен или иным экономическим показателям.

Практика показывает, что все чаще арендодатели частной недвижимости используют базовую арендную величину как удобный и понятный для арендатора ориентир: ставка определяется как произведение площади на БAВ и согласованный коэффициент, а изменение БAВ, устанавливаемое ежегодно, автоматически ведет к изменению арендной платы без необходимости подписывать дополнительные соглашения.

Однако такая привязка требует аккуратности. Во-первых, желательно прямо прописать в договоре, что БAВ берется в размере, установленном Советом Министров на соответствующую дату, и что при ее изменении арендная плата подлежит перерасчету без подписания допсоглашения, с указанием момента, с которого применяется новый размер. Во-вторых, разумно предусмотреть срок информирования арендатора о новом размере платы, чтобы не возникало споров о «внезапности» увеличения.

Что говорит статья 585 ГК об индексации арендной платы?

Статья 585 Гражданского кодекса Республики Беларусь устанавливает ключевые правила, которые сегодня задают рамки для любой индексации аренды. Во-первых, арендная плата определяется соглашением сторон и может выражаться в различных формах: в денежной сумме, в доле продукции, в предоставлении услуг и т.п.

Во-вторых, пункт 3 статьи 585 ГК закрепляет общее правило о периодичности изменения арендной платы: если договором или законодательством не предусмотрено иное, размер арендной платы может быть изменен не чаще одного раза в год. Именно на эту норму регулярно ссылаются и суды, и разъяснения высших судебных органов.

В-третьих, именно статья 585 ГК в редакции Закона от 17.02.2025 № 62-З установила жесткое правило о валюте арендной платы. Теперь в договоре аренды (кроме договора финансовой аренды (лизинга), заключенного лизингодателем с юридическим лицом или ИП) размер арендной платы и иных обязательств должен быть выражен только в белорусских рублях.

Запрет на валютный эквивалент в аренде, первоначально введенный еще в 2022 году специальным Законом № 197-З, теперь окончательно включен в сам Гражданский кодекс, при этом Закон № 62-З распространил новые требования на отношения, возникшие с 1 января 2025 года, и обязал стороны привести уже заключенные договоры в соответствие.

Важно отметить, что при этом сохраняется общее правило статьи 298 ГК о возможности расчетов в иностранной валюте, однако для договоров аренды такое правило теперь прямо ограничено: арендную плату и связанные с ней обязательства надо формулировать в белорусских рублях, даже если фактически расчеты с нерезидентом будут производиться в иностранной валюте на основании отдельного условия о порядке платежей.

Как индексировать арендную плату: индексы потребительских цен, БАВ и «порог» изменения?

После отказа от валютного эквивалента наиболее распространенными стали две модели индексации аренды: привязка к индексу потребительских цен (ИПЦ), публикуемому Белстатом, и привязка к базовой арендной величине.

Индексация по индексу потребительских цен в договорах аренды, заключенных между коммерческими субъектами, рассматривается как допустимый механизм, если он четко описан. Практика и методические материалы предлагают прямую формулу: базовая сумма арендной платы за предыдущий период умножается на ИПЦ за соответствующий месяц или год, выраженный в процентах, с указанием исходного периода.

Например, договор может содержать условие о том, что арендная плата в 2 000 BYN в месяц подлежит индексации один раз в год с 1 января в соответствии с индексом потребительских цен за предыдущий календарный год, публикуемым Белстатом, при этом индексация производится только при превышении ИПЦ порогового значения, скажем 103 %. Такая конструкция обеспечивает предсказуемость, не приводит к постоянным мелким корректировкам и, как показывает практика, воспринимается арендаторами как справедливая.

Привязка к базовой арендной величине традиционно используется для аренды госимущества, но по разъяснениям юристов и судебной практике не противоречит Гражданскому кодексу и в частноправовых отношениях. В этом случае размер арендной платы определяется как произведение БAВ, действующей на дату платежа, на площадь и коэффициент, согласованный сторонами. Изменение БAВ автоматически ведет к изменению арендной платы, что фактически реализует индексацию без необходимости ежегодно согласовывать новые суммы.

Отдельный вопрос вызывает индексация через показатели, завязанные на валюте (корзина валют, курс доллара или евро и т.п.). На практике такие механизмы рассматриваются как рискованные, поскольку при явной привязке к курсу иностранной валюты есть опасность, что суд или контролирующий орган усмотрит обход прямого запрета на валютный эквивалент. Эксперты, анализирующие рынок, прямо указывают на необходимость предпочитать индексы инфляции, ИПЦ, БAВ либо другие «рублевые» индикаторы вместо валютных корзин.

Оптимальной для долгосрочных договоров часто оказывается комбинированная модель: арендная плата определяется по формуле с использованием базовой арендной величины, а дополнительно допускается ежегодная корректировка с учетом индекса потребительских цен, но только при существенном изменении этого показателя и при соблюдении ограничения по статье 585 ГК о периодичности изменения.

Какие формулировки для договора аренды поддерживают суды?

Судебная практика показывает: суды положительно относятся к тем условиям об индексации, которые понятны по своей экономической сути, прозрачны по формуле и не нарушают императивные нормы Гражданского кодекса.

Высший хозяйственный суд (в настоящее время его полномочия переданы Верховному Суду) в постановлении Пленума от 15.02.2012 № 1 специально указал, что арендная плата может определяться как в твердой сумме, так и по формуле, привязанной к официальным показателям, включая базовую арендную величину и индексы цен, при условии, что такая формула позволяет однозначно определить размер платежей. Если периодичность изменения арендной платы договором не определена, действует ограничение «не чаще одного раза в год».

Характерный пример из практики юридической компании: экономические суды и кассационная инстанция признали правомерным условие договора, предусматривающее льготную ставку аренды при своевременной оплате и двукратное увеличение ставки при нарушении сроков платежей. Суд отметил, что такое условие является согласованным механизмом определения арендной платы, а не скрытой неустойкой, и не противоречит статьям 310, 311 и 585 ГК.

В другом деле Верховный Суд подтвердил вывод нижестоящих инстанций о том, что акты выполненных работ не могут подменять собой дополнительное соглашение к договору аренды. Арендодатель пытался ссылаться на акты, где арендная плата рассчитывалась по фактическому времени использования оборудования, хотя договор предусматривал фиксированную месячную ставку. Суд указал, что изменение условий договора, в том числе о размере арендной платы, должно оформляться дополнительным соглашением в той же форме, что и договор, и сослался на пункт 3 статьи 585 и статью 422 ГК.

Из этих кейсов следует важный вывод: безопасными являются формулировки, в которых:

• прямо указана базовая сумма арендной платы в BYN;
• подробно описан механизм индексации (ИПЦ, БAВ, порядок расчета и дата применения);
• прописана периодичность изменения (не реже и не чаще определенных сроков), согласованная со статьей 585 ГК;
• предусмотрен порядок уведомления арендатора о новом размере платы, даже если формула делает изменение автоматическим.

Судебные риски индексации «задним числом» и внезапных повышений

Основной источник риска – попытки арендодателя изменить арендную плату в одностороннем порядке и распространить новый размер на уже истекшие периоды без четкого договорного основания. Белорусские суды неоднократно указывали, что изменение арендной платы либо должно следовать из заранее согласованной формулы, либо оформляться дополнительным соглашением, подписанным обеими сторонами.

Если арендодатель, не заключая допсоглашения, просто начинает выставлять счета или акты с новым размером арендной платы и позднее пытается взыскать «разницу» за несколько месяцев, велика вероятность отказа в иске. Суд исходит из буквального содержания договора и проверяет, есть ли в нем формула, позволяющая однозначно вывести новый размер платы на соответствующий период. При ее отсутствии односторонняя корректировка, особенно распространяемая на прошедшие периоды, квалифицируется как нарушение договора.

Отдельную категорию споров составляют дела о многократном увеличении ставки аренды под предлогом индексации. Публикации и анализ судебной практики показывают, что суды осторожно относятся к случаям, когда арендодатель пытается в несколько раз поднять ставку, ссылаясь на мало понятные контрагенту коэффициенты или «рыночные условия» без прозрачной договорной формулы. В таких ситуациях суд склонен защищать арендатора, особенно если договор не содержит предельных параметров индексации или механизма согласования.

FAQ по индексации аренды: ключевые вопросы собственников и арендаторов

Практическая рекомендация: как выбрать безопасный механизм индексации аренды

С учетом действующих ограничений по валюте и сложившейся судебной практики для большинства бизнес-договоров аренды можно рекомендовать следующую модель. Базовую арендную плату имеет смысл фиксировать в BYN на дату заключения договора, определяя ее либо как твердую сумму, либо как формулу с использованием базовой арендной величины. Далее в договоре прописывается ежегодная индексация с 1 января по индексу потребительских цен за предыдущий год при превышении заранее согласованного порога (например, 103–105 %), при этом прямо указывается, что пересмотр не осуществляется чаще одного раза в год. Такая конструкция соответствует статье 585 ГК, понятна обеим сторонам и в значительной мере снижает риск судебных споров.

Для аренды государственного имущества выбор механизма во многом предопределен Указом № 138 и подзаконными актами, поэтому ключевая задача бизнеса в таких ситуациях – правильно интерпретировать нормативные формулы, учесть последствия изменения базовой арендной величины и при необходимости согласовать в договоре дополнительные элементы (например, коэффициент спроса или рентабельности) в допустимых пределах.

Как юридическая компания «Экономические споры» помогает в вопросах индексации аренды

Вопросы индексации арендной платы редко бывают сугубо «техническими». Любая формула пересмотра ставки влечет финансовые последствия на годы вперед и часто становится предметом спора между сторонами.

Команда компании включает юристов с опытом 15–25 лет, отмеченных профессиональными наградами и регулярно выступающих спикерами на профильных мероприятиях. Директор компании Сергей Белявский более 20 лет работал в системе экономических судов Республики Беларусь, в том числе 10 лет судьей, а сегодня является рекомендованным арбитром Международного арбитражного суда при БелТПП и арбитром ряда других международных арбитражей, автором пяти книг и более 1500 публикаций по вопросам судебной и арбитражной практики.

Для сопровождения международных арендных проектов и споров задействуется партнерская сеть более чем в 160 странах мира – от Испании до Китая и Монголии, от США до ЮАР, при этом юристы свободно владеют английским и польским языками. Наличие собственного расчетного счета в PKO Bank Polski упрощает расчеты с зарубежными клиентами. По подтвержденным данным, клиентам компании возвращено или сэкономлено свыше 1,9 млрд белорусских рублей.

Если вы хотите проверить уже заключенный договор аренды, выстроить безопасный механизм индексации или подготовиться к судебному спору, оставьте заявку на консультацию на нашем сайте. Юристы ООО «Экономические споры» помогут адаптировать условия аренды под действующее законодательство, интересы вашего бизнеса и актуальную судебную практику, чтобы индексация арендной платы работала на вас, а не против вас.