Договор комплексного управления строительством: ключевые условия и риски заказчика и управляющего

Комплексное управление строительной деятельностью — модель, при которой инженерная организация берёт на себя практически все функции заказчика, от сбора исходных данных до организации приёмки объекта в эксплуатацию. Риски заказчика и управляющего в этой модели распределяются принципиально иначе, чем при обычном техническом надзоре. С 3 августа 2024 года действует обновлённая Инструкция N 18, исключившая положения о строительстве «под ключ» и уточнившая существенные условия договора. Разбираемся, как правильно структурировать отношения, распределить ответственность и не допустить типичных ошибок.

Какую роль выполняет управляющая компания в строительном проекте?

Договор комплексного управления строительной деятельностью — это договор оказания инженерных услуг, при котором инженерная организация выполняет все функции заказчика на всех стадиях строительства. Инженер (инженерная организация) — юридическое лицо, индивидуальный предприниматель, привлекаемые заказчиком, застройщиком для оказания инженерных услуг (подпункт 1.26 статьи 1 Кодекса Республики Беларусь об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, далее — Кодекс N 289-З).

Инженерная организация по договору с заказчиком, застройщиком может осуществлять комплексное управление строительной деятельностью, при котором инженерные услуги охватывают все стадии строительной деятельности, с обязательным осуществлением технического надзора с правом принятия решений от имени заказчика, застройщика во взаимоотношениях с подрядчиком, иными участниками строительной деятельности.

При комплексном управлении инженер осуществляет все функции заказчика, застройщика, перечисленные в части 1 пункта 4 Инструкции N 4 (Инструкция об осуществлении деятельности заказчика, застройщика, руководителя (управляющего) проекта, утверждённая постановлением Минстройархитектуры от 04.02.2014 N 4). Однако ряд функций заказчик передавать не вправе.

Какие функции нельзя передать инженерной организации?

Согласно пункту 3 статьи 92 Кодекса N 289-З, заказчик, застройщик не вправе передавать инженеру: принятие решения о строительстве; утверждение проектной документации; обеспечение финансирования строительства и контроля за расходованием средств; принятие решения о консервации объекта незавершённого строительства, о продлении срока выполнения работ; утверждение состава приёмочной комиссии и акта приёмки объекта строительства в эксплуатацию.

Как структурировать договор комплексного управления? 

Договор комплексного управления строительной деятельностью является одним из наиболее распространённых и относительно молодых видов договоров, регулирующих правоотношения сторон в области строительства. Его правовая природа тяготеет к возмездному оказанию услуг (пункт 1 статьи 733 ГК), однако с применением специальных норм строительного законодательства.

В зависимости от того, инженерные услуги оказываются комплексно либо в виде отдельных услуг, изменены и чётко разграничены условия договора, по которым сторонам необходимо достигнуть соглашения (пункты 6, 7 Инструкции N 18 в редакции от 02.08.2024). 

Условия договора комплексного управления строительной деятельностью включают: предмет договора; права и обязанности сторон; договорную цену услуг; порядок расчётов; источник финансирования; ответственность сторон; порядок сдачи-приёмки оказанных услуг; условия обеспечения деятельности инженера; срок действия договора. 

Условие о предмете является существенным в силу статьи 402 ГК. Стороны должны точно и конкретно согласовать перечень функций, передаваемых инженерной организации. Несогласование предмета влечёт риск признания договора незаключённым.

Как распределяется ответственность между участниками проекта?

Конкретные функции, права, обязанности и ответственность инженера при оказании инженерных услуг определяются сторонами при заключении договора на оказание инженерных услуг. Это означает, что объём ответственности инженерной организации — предмет договорного регулирования, а не императивных норм.

По договорам на оказание услуг по комплексному управлению строительной деятельностью инженерная организация принимает решения от имени заказчика, застройщика во взаимоотношениях с подрядчиками, а также обеспечивает достижение основных технико-экономических характеристик объекта строительства, в том числе предельной стоимости строительства (бюджета проекта) и соблюдение сроков завершения строительства. 

Заказчик вправе заключить договор с инженерной организацией без согласия подрядчика (пункт 5 Инструкции N 18, статья 704 ГК). При одностороннем отказе заказчика от договора он оплачивает лишь фактически понесённые исполнителем расходы (пункт 1 статьи 736 ГК), тогда как при отказе исполнителя — последний обязан полностью возместить убытки заказчика (пункт 2 статьи 736 ГК). Эта асимметрия — важный элемент распределения рисков. 

Практическая хитрость: включайте в договор условие о солидарной ответственности инженерной организации за дефекты строительных работ, которые должны были быть выявлены при надлежащем осуществлении технического надзора, но не были выявлены по вине инженера. Формулировка: «Инженер несёт ответственность за убытки заказчика, возникшие вследствие невыявления дефектов строительных работ при осуществлении технического надзора, в размере стоимости устранения таких дефектов».

Как прописать механизмы контроля бюджета и сроков?

Подавляющее большинство судебных споров возникает в связи с разным пониманием сторонами порядка формирования стоимости инженерных услуг по такому договору. Чтобы минимизировать риски, в договоре необходимо чётко определить порядок расчёта вознаграждения: фиксированная сумма, процент от стоимости строительно-монтажных работ или комбинированная модель. 

С 19 ноября 2024 года суд не вправе отказать во взыскании убытков лишь на том основании, что их размер нельзя установить с разумной степенью достоверности — суд обязан определить размер самостоятельно (пункт 5 статьи 364 ГК). Это расширяет возможности заказчика по взысканию убытков за превышение бюджета и сроков.

Как прописать порядок приёмки и урегулирования споров?

Порядок сдачи-приёмки оказанных услуг — одно из существенных условий договора. Основанием для оплаты является акт, подписанный обеими сторонами. Если заказчик не согласен с объёмом или качеством, он направляет мотивированный отказ от подписания в установленный договором срок.

Практическая рекомендация: предусмотрите в договоре ежемесячную отчётность инженерной организации с указанием конкретных выполненных функций, освоенного бюджета и отклонений от графика. Включите формулировку: «Инженер ежемесячно не позднее 5-го числа следующего месяца представляет заказчику отчёт о результатах деятельности по форме приложения N [номер], включающий сведения о выполненных функциях, освоении бюджета и соблюдении сроков». Такая отчётность создаёт доказательственную базу для оценки качества услуг и упрощает процедуру приёмки.

Какие типичные ошибки допускаются в договорах комплексного управления?

Строительство — весьма сложный и трудоёмкий процесс, включающий в себя несколько стадий, и ошибки в договоре управления могут проявиться на любой из них.

Первая ошибка — размытый предмет договора. Формулировка «инженерная организация осуществляет комплексное управление строительной деятельностью» без детализации конкретных функций создаёт неопределённость и порождает споры об объёме обязательств. Необходимо перечислить каждую передаваемую функцию со ссылкой на конкретные пункты Инструкции N 4.

Вторая ошибка — отсутствие механизма контроля. Заказчик передаёт все функции инженеру и полностью устраняется от процесса. Между тем ряд контрольных функций (утверждение проектной документации, обеспечение финансирования, утверждение акта приёмки) передавать нельзя в силу закона. Их ненадлежащее исполнение заказчиком может парализовать работу инженерной организации.

Третья ошибка — неурегулированность вопроса об ответственности за действия подрядчиков. Инженерная организация заключает договоры с подрядчиками от имени заказчика, но несёт ли она ответственность за их ненадлежащее исполнение? Если договор об этом молчит, ответственность определяется общими нормами ГК, что может не соответствовать ожиданиям сторон. 

Четвёртая ошибка — попытка передать инженеру функции, которые не подлежат передаче по пункту 3 статьи 92 Кодекса N 289-З. Такие условия договора ничтожны, и заказчик остаётся обязанным выполнять эти функции самостоятельно, даже если уверен, что передал их инженеру.

В сложных ситуациях — при реализации крупных проектов, множественности подрядчиков или при наличии бюджетного финансирования — разумно привлечь профильных юристов для подготовки и проверки договора комплексного управления.

Почему стоит доверить сопровождение строительного проекта опытной команде? 

Подготовка и сопровождение договоров комплексного управления строительством требуют глубокого знания как строительного, так и гражданского законодательства. Руководитель юридической компании «Экономические споры» Сергей Белявский обладает 20-летним опытом работы в экономических судах, в том числе более 10 лет в должности судьи, является рекомендованным арбитром Международного арбитражного суда при БелТПП и ряда иных арбитражей, автором 5 книг и свыше 2000 публикаций. В штате компании 15 специалистов со стажем от 15 до 25 лет. Совокупный экономический эффект для более чем 2000 клиентов превысил 1,95 миллиарда рублей, средняя оценка по более чем 100 отзывам — 4,95 из 5.

При компании действуют собственный третейский суд «Экономические споры» и 4 медиатора. С июня 2025 года компания входит в Ассоциацию европейских юридических компаний (AEA — Association of European Attorneys), обеспечивающую партнёрскую сеть в более чем 160 странах. Работает в B2B-секторе с 2019 года, консультации предоставляются на русском, польском и английском языках. Офисы расположены в Минске (ул. Кульман, 11) и Гродно (ул. Калючинская, 23), для международных расчётов открыт счёт в PKO Bank Polski. Около 25 000 подписчиков следят за экспертным контентом на YouTube и в Instagram, специалисты регулярно выступают на профессиональных конференциях. 

Если вашему бизнесу нужна юридическая поддержка по подготовке или проверке договора комплексного управления строительством, оставьте заявку — предложим реалистичный план решения.