Депозит или залог по аренде: что выбрать и как вернуть

Обеспечительный платеж по договору аренды давно стал стандартом для коммерческой недвижимости и оборудования, но на практике до сих пор вызывает много споров. Кто и в каких случаях вправе удержать депозит, чем он отличается от залога и задатка, нужно ли начислять проценты и в какой срок деньги должны быть возвращены – эти вопросы регулярно становятся предметом споров в экономических судах Республики Беларусь и в арбитражных институтах, в том числе при рассмотрении трансграничных арендных отношений. Именно поэтому корректное оформление обеспечительного платежа в договоре аренды сегодня превратилось в самостоятельный риск-блок, требующий внимательной договорной работы и понимания судебной практики.

Что такое договор аренды и зачем в нем обеспечительный платеж?

Договор аренды в белорусском праве – это соглашение, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование либо во временное пользование за плату, а арендатор – своевременно вносить арендную плату. Такое определение закреплено в части первой статьи 577 и пункте 1 статьи 585 Гражданского кодекса Республики Беларусь (ГК). Объектом аренды выступают непотребляемые вещи: от капитальных строений и помещений до оборудования и транспортных средств, что следует из статьи 578 ГК и постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1, которое продолжают использовать экономические суды.

Обеспечительный платеж в арендных отношениях – это денежная сумма, вносимая арендатором арендодателю до или в момент начала действия договора, предназначенная для обеспечения исполнения обязательств арендатора по оплате аренды, возмещению ущерба, неустойки и иных согласованных требований. Это не отдельный вид договора, а инструмент обеспечения, который стороны создают в рамках договора аренды как «иной способ обеспечения исполнения обязательств» в смысле статьи 310 ГК.

На практике такой платеж называют по-разному: депозит, обеспечительный платеж, гарантийный платеж. Существо конструкции при этом одно: деньги временно переходят к арендодателю, но при добросовестном исполнении договора подлежат возврату либо зачету в счет арендной платы.

Почему обеспечительный платеж не равен залогу и задатку?

Важно понимать, чем обеспечительный платеж отличается от других способов обеспечения.

Залог в белорусском праве – это способ обеспечения, при котором кредитор (залогодержатель) вправе в случае неисполнения обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами должника. В арендных отношениях залог обычно означает обременение имущества арендатора (например, товара, оборудования, транспортного средства) или прав арендатора.

Задаток, в свою очередь, по статье 351 ГК – это денежная сумма, выдаваемая одной стороной в счет будущих платежей и одновременно подтверждающая заключение договора. При нарушении обязательства стороной, давшей задаток, сумма остается у другой стороны; если же нарушает контрагент, получивший задаток, он возвращает его в двойном размере. Для аренды задаток чаще используется на стадии предварительных договоров, а не как постоянный механизм обеспечения арендных платежей.

Обеспечительный платеж не имеет специальных норм в ГК, однако допускается благодаря открытой формулировке статьи 310 ГК, которая прямо разрешает сторонам использовать иные способы обеспечения, не противоречащие законодательству. При этом если стороны не описали правовую судьбу платежа достаточно четко, суд может квалифицировать его как аванс или задаток, а в ряде случаев признать удержание неосновательным обогащением.

Как правильно описать обеспечительный платеж в договоре аренды?

Ключевой элемент риска – текст договора. Экономические суды исходят из того, что терминология сама по себе не определяет правовую природу платежа: важнее совокупность условий о назначении, порядке зачета, удержания и возврата денежных средств.

Практически важно, чтобы в договоре аренды были последовательно отражены несколько блоков. Во-первых, должно быть указано, что обеспечительный платеж не является авансом или частью арендной платы, а выступает именно способом обеспечения исполнения обязательств арендатора. Во-вторых, необходимо перечислить конкретные обязательства, которые он обеспечивает: оплату аренды, коммунальных и эксплуатационных расходов, возмещение ущерба имуществу, выплату неустойки. В-третьих, нужно описать порядок использования: например, право арендодателя зачесть обеспечительный платеж в счет просроченной арендной платы по письменному уведомлению арендатора с последующим восстановлением размера депозита.

Отдельно следует закрепить порядок возврата: при надлежащем исполнении всех обязательств обеспечительный платеж подлежит возврату в определенный срок после подписания акта возврата объекта аренды и окончательных взаиморасчетов.

В каких случаях арендодатель вправе удержать депозит?

Общее правило состоит в том, что обеспечительный платеж может быть удержан только в пределах и по основаниям, прямо предусмотренным договором аренды и не противоречащим закону. Из статьи 290 ГК и статьи 310 ГК вытекает, что односторонний зачет и удержание возможны при наличии встречного однородного требования, срок исполнения которого наступил.

В практике экономических судов встречаются дела, где арендодатели пытались удержать депозит «за все сразу»: за предполагаемый ущерб, за недополученную арендную плату в будущем периоде, за отказ арендатора продлить договор. В деле по спору о возврате обеспечительного платежа по предварительному договору аренды суд признал удержание неправомерным и квалифицировал полученную сумму как неосновательное обогащение арендодателя, поскольку договор не давал ему права удерживать деньги в отсутствие заключенного основного договора аренды и реальных убытков.

В другом споре, где обеспечительный платеж был сопоставим с несколькими годами арендной платы, экономическая коллегия Верховного Суда указала, что условие, фактически позволяющее арендодателю безосновательно удержать значительную сумму при отсутствии аренды, противоречит принципам разумности и добросовестности и подлежит ограничительному толкованию.

Именно поэтому арендодателю важно не только перечислить основания удержания (просрочка аренды, непогашенные коммунальные и эксплуатационные расходы, подтвержденный ущерб имуществу), но и описать порядок расчета и документального подтверждения каждого удержания, опираясь на общие правила о доказательствах в хозяйственном процессе.

Как и в какие сроки возвращать обеспечительный платеж?

Прямого специального срока возврата обеспечительного платежа законодательство не устанавливает. Суды исходят из общих положений ГК о сроках исполнения обязательств и условий договора.

На практике безопасным считается закрепление в договоре предельного срока возврата депозита после прекращения аренды – например, 10–30 календарных дней с даты подписания акта возврата имущества и погашения всех обязательств арендатора. Такой срок позволяет арендодателю проверить состояние объекта, получить счета ресурсоснабжающих организаций, сформировать окончательный расчет и либо вернуть депозит, либо направить мотивированное уведомление об удержании его части.

Что говорит судебная практика о необоснованных удержаниях?

Практика экономических судов Республики Беларусь постепенно формирует подходы к квалификации обеспечительных платежей и их удержанию. В ряде дел арендаторы требовали возврата депозита, ссылаясь на отсутствие задолженности и ущерба. Суды исходили из того, что бремя доказывания оснований для удержания лежит на арендодателе как лице, ссылающемся на факт нарушения обязательства и наличие убытков.

В одном из рассмотренных Верховным Судом споров договор предусматривал обеспечительный платеж в размере нескольких месячных арендных платежей. Арендодатель, расторгнув договор в одностороннем порядке, удержал депозит целиком, не представив расчета фактических убытков. Суд признал удержание необоснованным и квалифицировал полученную сумму как неосновательное обогащение.

В другом деле арендатор требовал проценты за пользование чужими денежными средствами в связи с несвоевременным возвратом обеспечительного платежа. Суд указал, что при отсутствии особого соглашения сторон применяются общие правила статьи 366 ГК о процентах за пользование чужими денежными средствами, а срок начала их начисления определяется с даты, когда арендодатель обязан был вернуть депозит в соответствии с договором.

Эти выводы показывают, что для арендодателя опасно удерживать депозит «на всякий случай» или затягивать срок возврата без внятного обоснования.

Какие ответы дает практика на типичные вопросы арендаторов и арендодателей?

Часто задается вопрос: можно ли удержать обеспечительный платеж «за все», включая гипотетический ущерб и будущие потери арендодателя? Судебная практика показывает, что нет. Удержание допускается только в пределах реально наступивших и доказанных убытков либо задолженности, а также в пределах прямо согласованных в договоре штрафных санкций. Иначе удержанная сумма рассматривается как неосновательное обогащение арендодателя с обязанностью возврата.

Нужен ли отдельный договор на депозит? Закон прямо этого не требует: обеспечительный платеж может быть оформлен как раздел внутри договора аренды. Однако для сложных проектов (крупные торговые и складские комплексы, долгосрочная аренда с большим объемом улучшений) практикующие юристы нередко выносят условия об обеспечительном платеже в отдельное соглашение, что позволяет гибко менять размер депозита без пересмотра всего договора аренды и проще доказывать его обеспечительную природу.

Что происходит при смене собственника арендованного объекта? Судебная и консультативная практика исходит из того, что новый собственник, к которому переходит право требования арендной платы, одновременно становится стороной по обеспечительному обязательству, связанному с обеспечительным платежом. Если депозит остается у прежнего собственника, между ним и новым арендодателем должны быть урегулированы взаиморасчеты; иначе у арендатора появляется обоснованное требование о возврате платежа к лицу, у которого он фактически находится.

Чем может помочь юридическая компания «Экономические споры»?

В сложных арендных проектах, особенно когда речь идет о значительном обеспечительном платеже, одной шаблонной формулировки в договоре почти никогда недостаточно. Нужно учесть судебную практику, налоговые последствия, валютное регулирование и реальные риски бизнеса. Команда юридической компании «Экономические споры» много лет сопровождает арендные сделки во всех сегментах – от офисных и торговых помещений до промышленной недвижимости, оборудования и транспорта, участвует в разработке договорных моделей обеспечительных платежей.

У юристов компании 15–25 лет профессионального стажа, за плечами – значительный судебный опыт и многочисленные награды, участие в экспертных советах и выступления на профильных конференциях. Директор компании Сергей Белявский более 20 лет работал в системе экономических судов, в том числе 10 лет в должности судьи, сегодня является рекомендованным арбитром Международного арбитражного суда при БелТПП и арбитром других международных арбитражей, автором пяти книг и более 1500 публикаций по судебной и арбитражной практике.

Специалисты свободно работают на русском, английском и польском языках, а сформированная партнерская сеть более чем в 160 странах мира – от Испании до Китая и Монголии, от США до ЮАР – позволяет выстраивать и защищать арендные конструкции с иностранным элементом практически в любой юрисдикции. У компании открыт собственный банковский счет в PKO Bank Polski, что упрощает расчеты с зарубежными клиентами и арендодателями. На сегодняшний день ООО «Экономические споры» помогли более 2000 клиентов и вернули или сэкономили для них свыше 1,9 млрд белорусских рублей.

Если вы хотите безопасно структурировать обеспечительный платеж, депозит или залог в арендном договоре, минимизировать налоговые и судебные риски либо уже столкнулись с спором о возврате депозита, оставьте заявку на консультацию на нашем сайте, и мы предложим практическое решение с учетом ваших целей, специфики объекта аренды и действующей судебной практики.