Альтернативные варианты определения фиксированной ставки арендной платы

Арендная плата — это вознаграждение, которое арендатор уплачивает арендодателю за пользование имуществом. Согласно статье 577 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК), договор аренды предполагает его возмездность, а значит, обязанность арендатора внести арендную плату — основополагающий элемент сделки.

Как определяются размеры и формы арендной платы по закону?

Часть 2 пункта 1 статьи 585 ГК предусматривает, что размер, форма и порядок уплаты арендной платы определяются договором. Это означает, что стороны обладают свободой выбора не только величины арендной платы, но и способа её исчисления, при условии соблюдения императивных норм закона. При этом по договорам аренды капитальных строений, помещений и машино-мест размер платы является существенным условием — его отсутствие делает договор незаключённым (ст. 625 ГК).

Какие существуют альтернативные варианты фиксированной арендной платы?

На практике фиксированная ставка может быть определена не только как прямая денежная сумма. Часть 2 пункта 2 статьи 585 ГК допускает различные формы: от передачи вещи, предоставления услуг до возложения на арендатора расходов по улучшению имущества. Такая гибкость позволяет сторонам адаптировать договор под особенности объекта, характер деятельности арендатора и экономическую ситуацию.

Почему не всегда стоит выбирать твёрдую сумму?

Несмотря на популярность денежного выражения (например, 300 BYN в месяц), это не всегда оптимальное решение. Особенно если объект используется в сезонном бизнесе или выручка арендатора нестабильна. В таких случаях разумнее предусмотреть формулу, учитывающую, например, процент от доходов арендатора или количество произведённой продукции.

Как работает арендная плата в виде доли доходов?

Согласно подпункту 2 части 1 пункта 2 статьи 585 ГК, арендная плата может определяться как доля от доходов, продукции или плодов, полученных арендатором. Это выгодно, если арендодатель заинтересован в участии в успехе бизнеса арендатора. Однако важно детально прописывать, что именно считается доходом, как рассчитывается его объём, какие расходы вычитаются. Иначе возможны споры. Пример: «арендная плата составляет 10% от выручки, полученной от продажи продукции, изготовленной с использованием арендованного оборудования».

Можно ли вносить арендную плату услугами?

Да. Подпункт 3 той же статьи разрешает определять арендную плату в виде конкретных услуг. Например, арендатор — ИТ-компания — обязуется ежемесячно обслуживать серверы арендодателя. Однако такая форма требует чёткого описания: какие услуги, в каком объёме, в какие сроки. Неопределённость ведёт к недействительности такого условия.

Что делать, если договор предусматривает улучшение имущества?

Подпункт 5 части 1 пункта 2 статьи 585 ГК допускает вариант, при котором арендатор берёт на себя обязанность по улучшению имущества. Это может быть, как капитальный ремонт, так и реконструкция. Согласно пункту 40 постановления Пленума ВХС № 1, такие улучшения могут быть отделимыми (остаются у арендатора) и неотделимыми (переходят арендодателю). Если стороны хотят использовать этот способ оплаты — улучшения должны быть детально описаны в приложении к договору.

Малоизвестный факт: если арендатор произвёл неотделимые улучшения с согласия арендодателя, но договор не содержит условия об их возмещении, то при прекращении договора арендатор вправе требовать компенсации (п. 2 ст. 594 ГК), если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Как избежать споров при нестандартных формах арендной платы?

Любой альтернативный способ — будь то услуга, продукция, техника или улучшение — требует чёткого юридического описания: предмет, объём, срок, условия исполнения, последствия нарушений. Неопределённость условий может привести к признанию договора незаключённым или к спорам о размере вознаграждения.

Как соотносятся валюта договора и валюта расчёта?

С 1 января 2025 года в соответствии с ч. 3 п. 2 ст. 585 ГК запрещено указывать в договоре аренды валютный эквивалент, кроме случаев с договором лизинга. Однако расчёты с нерезидентами по-прежнему могут осуществляться в иностранной валюте, если договор подчинён белорусскому праву, но содержит отдельное условие о расчётах в валюте (ст. 298 ГК и Закон о валютном регулировании).

Какой подход наиболее безопасен с правовой точки зрения?

Если вы хотите избежать споров и снизить налоговые и судебные риски, рекомендуется:

• не использовать экзотические формы без правового обоснования;
• документально фиксировать все условия: от расчётов до критериев приёма работ/услуг;
• вносить в договор альтернативные варианты оплаты (если услуга не оказана — применяется денежная плата и т.п.).

Практическая рекомендация:

Если вы планируете использовать арендную плату в виде услуг или улучшений — дополнительно согласуйте «переходный» механизм: например, если услуга не оказана или арендодатель отказался от неё — вносится фиксированная сумма. Это защитит обе стороны.

Заключение

Выбор формы арендной платы — не просто технический момент, а основа устойчивых отношений сторон. Гибкие и нестандартные формы допустимы законом, но требуют повышенного внимания к формулировкам. Если вы сомневаетесь в формулировках или юридических последствиях — обратитесь за консультацией.

Юристы компании «Экономические споры» помогут выбрать оптимальный способ расчётов, подготовят безопасную редакцию договора, а в случае спора — представят ваши интересы в суде. Мы говорим на русском, польском и английском языках, имеем офисы в Минске и Гродно и партнёров в 40+ странах. Более 1500 клиентов доверили нам свои юридические вопросы. Ознакомьтесь с их отзывами и оставьте заявку на консультацию на сайте.