Порядок определения размера арендных платежей в 2025 году

С 1 января 2025 года в Республике Беларусь начали действовать новые положения статьи 585 Гражданского кодекса. Согласно обновлённой редакции, в арендных договорах больше нельзя указывать плату в иностранной валюте или её эквиваленте. Исключение сделано только для договоров лизинга между коммерческими субъектами. Эти изменения распространяются на все договоры, заключённые с 1 января 2025 года и действующие после 22 февраля, вне зависимости от даты подписания.

В переходный период — с начала января до конца второй декады февраля — заключение договоров с валютной оговоркой стало юридически рискованным. Несмотря на то что сам запрет был опубликован позже, с учётом публичного характера новых норм, суды рассматривают подобные условия как противоречащие императивному законодательству. Это означает, что даже заключённые ранее договоры подлежат приведению в соответствие с новой редакцией ГК.

В судебной практике уже есть примеры, когда условие об арендной плате, установленной в иностранной валюте или её эквиваленте, признаётся ничтожным. Вместе с тем договор аренды сохраняется в силе, если иные его условия не нарушают закон. Суд обязывает стороны урегулировать порядок оплаты в белорусских рублях.

Как корректно изменить условия действующего договора?

В случае, если договор заключён до вступления в силу новой редакции статьи 585, но исполняется после, стороны обязаны внести соответствующие изменения. Это можно сделать путём подписания дополнительного соглашения, в котором арендная плата будет выражена в белорусских рублях. Допускается также использование индексации — привязки к общедоступным показателям: инфляции, тарифам, минимальной зарплате.

При отсутствии соглашения между сторонами применяется статья 420 ГК: изменение условий возможно по взаимному согласию или через суд, при наличии оснований. Суды рассматривают попытки сохранить валютные условия как недопустимые, особенно если расчёты фактически продолжаются в иностранной валюте или с привязкой к курсу.

Как поступить, если арендная плата всё ещё установлена в валюте?

Арендодателям и арендаторам следует безотлагательно проверить действующие договоры. Если зафиксирована валюта или эквивалент — необходимо заменить условие, иначе оно может быть признано ничтожным. Более того, при наличии такого условия в документах, представляемых в налоговые органы или суд, стороны могут столкнуться с санкциями и недоразумениями.

Практика показывает: суды отказываются взыскивать долги по арендной плате, рассчитанной в валюте. В таких случаях истцам приходится обосновывать сумму в BYN либо договариваться о корректировке с ответчиком уже в рамках судебного процесса.

Какие ошибки совершают стороны при формировании условий арендной платы?

Наиболее распространённая ошибка — включение формулировок, таких как «по курсу на день оплаты» или «в эквиваленте к валюте». Даже если расчёты производятся в белорусских рублях, сама по себе такая формулировка нарушает запрет. Вторая ошибка — отсутствие согласованного механизма индексации. Это делает арендную плату неадаптируемой к экономическим условиям, что ведёт к спорам. Третья — попытка обойти запрет путём использования двойных формулировок («эквивалент с правом индексации по договорённости сторон»), которые признаются судами несоответствующими требованиям определённости.

Как безопасно указать размер арендной платы в договоре?

Юристы рекомендуют указывать конкретную сумму в белорусских рублях, с возможностью её пересмотра в рамках понятного и прозрачного механизма. Пример: «Арендная плата составляет 2000 белорусских рублей в месяц и может изменяться в зависимости от индекса потребительских цен, публикуемого Белстатом, не чаще одного раза в квартал». Такая конструкция позволяет сторонам учесть экономическую ситуацию, не нарушая императивных норм.

Почему важно корректно согласовывать порядок изменения арендной платы?

Суды подчёркивают, что изменение условий должно быть прозрачным и экономически обоснованным. В спорах, где одна из сторон пытается односторонне пересмотреть размер платы без основания, суды встают на сторону второй стороны. Положение о пересмотре платы должно быть конкретным, с указанием причин, сроков и методов перерасчёта.

Практическая рекомендация:

Если ваш договор аренды был подписан в начале 2025 года, содержит ссылку на иностранную валюту или пересматривается сейчас — не откладывайте его правовую оценку. Своевременное устранение риска поможет избежать налоговых последствий, штрафов и судебных издержек.

Почему стоит доверить анализ договора профессионалам?

Компания "Экономические споры" с 2019 года сопровождает арендные отношения. Мы успешно работаем с договорами, затрагивающими вопросы валютных ограничений, индексации, пересмотра платы и судебной защиты интересов сторон. В команде — 14 специалистов с опытом от 15 до 25 лет, включая арбитров и бывших судей. Мы говорим на русском, польском и английском языках, имеем офисы в Минске и Гродно. Более 1500 клиентов доверили нам свои дела. Ознакомьтесь с их отзывами и оставьте заявку на консультацию на сайте.