Арендные каникулы, депозит и залог: как прописать условия аренды

Арендные каникулы, депозит и залог все чаще становятся предметом споров между арендодателями и арендаторами. Арендатор рассчитывает на финансовую «подушку» и гибкость в первые месяцы, арендодатель — на гарантии оплаты и сохранность объекта. Если условия этих инструментов прописаны поверхностно, стороны сталкиваются с доначислениями, отказом в возврате денег и длительными судебными разбирательствами. В этой статье на примерах белорусской судебной практики разберем, как грамотно договориться об «арендных бонусах», чтобы они не обернулись конфликтом.

Что такое договор аренды, арендные каникулы и обеспечительный платеж?

Договор аренды – это возмездное обязательство, по которому арендодатель предоставляет имущество во временное владение и пользование, а арендатор обязан вносить арендную плату в порядке и размере, определенных договором. Такая конструкция следует из положений главы 34 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК).

Арендные каникулы – это договоренность сторон, при которой арендодатель временно снижает или обнуляет арендную плату (как правило, на период ремонта, запуска бизнеса или в кризисный период). Термин «арендные каникулы» в ГК не используется, но в белорусской правоприменительной практике и профессиональной литературе он устоялся как обозначение временного освобождения или снижения платежей по аренде.

Обеспечительный платеж (его часто называют депозитом или гарантийным платежом) – это денежная сумма, которую арендатор перечисляет арендодателю в обеспечение исполнения своих обязательств по договору аренды. По смыслу статьи 310 ГК он относится к «иным способам обеспечения исполнения обязательств», которые стороны вправе предусмотреть в договоре помимо прямо названных (неустойка, залог, удержание, поручительство, банковская гарантия и т.д.).

Важно понимать, что обеспечительный платеж не является арендной платой сам по себе. Белорусские эксперты и суды подчеркивают, что это самостоятельное обеспечительное обязательство: деньги могут быть зачтены в счет арендной платы или убытков только в случаях и порядке, прямо оговоренных сторонами.

Залог в аренде – классический способ обеспечения, регулируемый § 3 главы 23 ГК. Залогом может быть имущество (движимое и недвижимое) либо имущественные права, в том числе право аренды. Кредитор (например, арендодатель или третье лицо) получает право преимущественного удовлетворения из стоимости заложенного имущества в случае нарушения обеспечиваемого обязательства.

В практике по аренде чаще всего используются две конструкции: обеспечительный платеж (депозит) и залог вещей или прав (в том числе залог права аренды). Они по-разному работают в суде, и именно это различие определяет, как стоит прописывать условия в договоре.

Как и почему оформлять арендные каникулы письменно?

Арендные каникулы в белорусском праве не «возникают сами по себе» — это всегда результат соглашения сторон. По общему правилу право требовать арендную плату и обязанность арендатора ее вносить возникают с момента фактической передачи объекта аренды и прекращаются после его возврата, что прямо разъяснено в пункте 20 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1.

Если стороны фактически пользуются помещением, но устно договорились о «каникулах» и не закрепили их письменно, экономические суды, как правило, исходят из обязательности внесения арендной платы. В ряде дел суды удовлетворяли требования арендодателей о взыскании задолженности, несмотря на ссылки арендаторов на «устные договоренности» об освобождении от платежей, поскольку письменных доказательств изменения условий договора не было.

Даже при льготном периоде суды исходят из буквального содержания договора. Практика по спорам о снижении арендной платы в период ограничений из-за COVID-19 показывает, что без письменной фиксации «каникул» арендатору приходится доказывать наличие оснований для уменьшения платы и размера такого уменьшения, ссылаясь на нормы ГК о существенном изменении обстоятельств и невозможности пользования имуществом.

Как работает депозит (обеспечительный платеж) по договору аренды?

Обеспечительный платеж в аренде чаще всего используется в трех целях:

• покрытие задолженности по арендной плате;
• компенсация ущерба имуществу;
• «фильтр» от недобросовестного арендатора, который может съехать, оставив долги.

Суды и доктрина в Беларуси исходят из того, что обеспечительный платеж – это именно обеспечительная мера в смысле статьи 310 ГК, а не разновидность арендной платы или задатка.

В одном из дел экономический суд города Минска взыскал с арендодателя сумму обеспечительного платежа как неосновательное обогащение и проценты за пользование чужими денежными средствами, поскольку договор прекращен, обязанности по аренде исполнены, а правовых оснований удерживать остаток депозита у арендодателя не осталось.

В другой ситуации суд квалифицировал переплату арендатора, в том числе в виде внесенного обеспечительного платежа, как неосновательное обогащение арендодателя и взыскал ее в пользу арендатора, поскольку сумма платежей превышала стоимость фактического пользования имуществом.

Практический вывод: чтобы депозит работал как защита арендодателя, а не как источник будущих претензий арендатора, в договоре необходимо четко определить: за какие именно нарушения он может быть удержан, в каком объеме, в какой момент и в каком порядке возвращается его остаток. Если этих условий нет, суды склонны трактовать неосновательное удержание депозита как необоснованное обогащение и взыскивать сумму обратно вместе с процентами.

Чем обеспечительный платеж отличается от задатка и залога и почему это важно?

Задаток – это способ обеспечения исполнения договора, при котором уплаченная сумма засчитывается в счет основного обязательства, а в случае нарушения договоренности стороной, давшей задаток или получившей его, наступают специальные последствия (удвоенный задаток или его утрата). Нормы о задатке содержатся в ГК и активно применяются судами.

В практике по аренде нередко встречается ситуация, когда стороны используют одно и то же понятие («гарантийный платеж», «задаток», «депозит») для разных по сути инструментов. В ряде дел Верховный Суд и экономические суды указывали, что при квалификации платежа суд исходит не из его названия, а из условий договора и реальной функции.

С залогом ситуация иная. Залог – это вещное обеспечение: кредитор получает право преимущественного удовлетворения за счет стоимости заложенного имущества или права требования.

Обеспечительный платеж залогом не является: арендатор передает деньги, а не устанавливает обременение на имущество, и арендодатель не реализует предмет залога, а лишь удерживает сумму в пределах договорных условий. Белорусские обзоры по арендной судебной практике неоднократно подчеркивают, что смешение конструкций приводит к ошибкам: попытки трактовать обеспечительный платеж как «залог денег» или «задаток» без учета статьи 310 ГК приводят к признанию таких условий не соответствующими закону или к квалификации суммы как неосновательного обогащения.

Как прописать арендные каникулы, депозит и залог, чтобы не спорить о возврате?

Ключевой вопрос для бизнеса: как сформулировать условия об арендных каникулах, депозите и залоге так, чтобы спустя два-три года не спорить в суде о том, «что имелось в виду».

Во-первых, по арендным каникулам целесообразно прямо указать: длительность льготного периода, размер арендной платы в этот период (полное освобождение или частичное снижение), кто несет расходы по коммунальным и эксплуатационным платежам, а также условия отмены каникул при нарушении обязательств. Белорусская практика временных льгот по аренде во время ограничительных мероприятий показала, что именно отсутствие четких договорных формулировок заставляло стороны спорить о том, распространяются ли «каникулы» на все платежи или только на арендную плату.

Во-вторых, по депозиту (обеспечительному платежу) рекомендуется:

• предусмотреть, какие обязательства он обеспечивает (только арендную плату или также коммунальные услуги, восстановление помещения после выезда, договорные штрафы);
• установить максимальный размер удержания (например, в пределах реального ущерба и начисленных по договору санкций) и обязанность арендодателя подтвердить размер удерживаемой суммы актами, сметами, платежными документами;
• определить срок и порядок возврата остатка, включая случаи досрочного расторжения договора по инициативе каждой из сторон.

Белорусские суды неоднократно указывали, что отсутствие в договоре порядка и сроков возврата обеспечительного платежа не лишает арендатора права требовать его возврата после прекращения обязательств, и это не препятствует квалификации удержанной суммы как неосновательного обогащения.

Залог в договорах аренды коммерческой недвижимости используется реже, но он уместен, когда арендодатель хочет получить более жесткое обеспечение, например, в виде залога оборудования арендатора или права аренды. В таком случае нужны отдельные положения о предмете залога, его оценке и порядке обращения взыскания.

Что показывает судебная практика по удержанию депозитов и арендным каникулам?

Судебная практика белорусских экономических судов по обеспечительным платежам достаточно объемна и иллюстрирует несколько важных тенденций.

В одном из дел Верховного Суда рассматривался спор о зачете обеспечительного платежа в счет арендной платы за последний месяц аренды. Суд прямо указал, что при отсутствии в договоре условий для такого зачета и при ненаступлении обеспечиваемого события «не было оснований для зачета обеспечительного платежа в счет арендной платы за декабрь 2021 года». В результате арендатор сохранил право требовать возврата депозита.

В обзорах судебной практики отмечены дела, где обеспечительный платеж признавался неосновательным обогащением: например, когда предварительный договор аренды расторгнут, а основной договор не заключен; либо, когда размер депозита существенно превышает суммы, подлежащие удержанию из него. В таких ситуациях суды взыскивали депозит полностью или частично в пользу арендатора, а также проценты за пользование чужими денежными средствами.

В то же время практика показывает, что невозвращенный депозит не всегда квалифицируется как неосновательное обогащение. Практики обращают внимание: если в договоре аренды прямо закреплена обязанность арендодателя вернуть обеспечительный платеж и указаны условия такого возврата, требования арендатора о возврате должны основываться прежде всего на договорных нормах, а не на главе о неосновательном обогащении. Это означает, что грамотно прописанные условия обеспечительного платежа укрепляют позицию обеих сторон в суде.

Есть и обратные примеры: в одном из дел арендодатель пытался взыскать упущенную выгоду, мотивируя это тем, что арендатор не внес обеспечительный платеж и тем самым сорвал сделку с третьим лицом. Суд отказал, указав на отсутствие доказанной причинно-следственной связи между невнесением депозита и заявленными убытками. Это подтверждает, что обеспечительный платеж сам по себе не заменяет доказательства реальных потерь.

Какой малоизвестный факт важно учесть при установлении депозита и залога?

Малоизвестная для многих арендаторов и арендодателей деталь связана с валютным эквивалентом. Закон Республики Беларусь от 18.07.2022 № 197-З ограничил возможность привязки арендной платы к иностранной валюте, требуя устанавливать ее в белорусских рублях без валютного эквивалента.

Однако запрет касается именно арендной платы, а не иных платежей по договору аренды. В специализированных белорусских обзорах указывается, что обеспечительный платеж, если он не засчитывается в счет арендной платы, может быть выражен в валютном эквиваленте, поскольку закон прямо не запрещает валютную привязку для иных обеспечительных и компенсационных выплат.

Это открывает сторонам пространство для гибких конструкций: можно установить арендную плату в белорусских рублях, а депозит – в эквиваленте к иностранной валюте, учитывая валютные риски арендодателя. Но такая схема требует аккуратности: при расторжении договора и возврате депозита суды будут внимательно анализировать соотношение валютных условий и положения о неосновательном обогащении.

Как юристы помогают превратить арендные каникулы и депозит в инструмент защиты, а не конфликт?

Арендные каникулы, депозит и залог в белорусских договорах аренды — мощные инструменты управления рисками, но только при условии, что они грамотно структурированы с учетом судебной практики и действующего законодательства. Ошибка в нескольких формулировках может обернуться для арендодателя невозможностью удержать депозит, а для арендатора — доначислениями арендной платы за «каникулы», которые он считал согласованными.

Оптимальная стратегия для бизнеса — заранее смоделировать на уровне договора «выходные сценарии»: что происходит с депозитом и залогом при досрочном расторжении, что считается основанием для удержания, в каком порядке фиксируется состояние помещения и износ, как документировать арендные каникулы и кому принадлежат коммунальные расходы в этот период. Для этого полезно опираться не только на текст ГК, но и на целевые обзоры судебной практики Верховного Суда и экономических судов.

Почему по таким вопросам бизнесу выгодно работать с ООО «Экономические споры»

Юридическая компания «Экономические споры» много лет сопровождает арендные проекты для белорусского и иностранного бизнеса. Команда юристов с опытом 15–25 лет в экономических судах и арбитражах позволяет быстро выстраивать стратегию по каждому делу, учитывая нюансы реальной практики, а не только буквальное толкование норм.

Директор компании Сергей Белявский более 20 лет работал в системе экономических судов Республики Беларусь, из них около 10 лет — в качестве судьи. Сейчас он является рекомендованным арбитром Международного арбитражного суда при БелТПП и арбитром других международных арбитражей, автором пяти книг и более 1500 публикаций по вопросам судебной и арбитражной практики, постоянным спикером профильных форумов и конференций. Такой опыт дает возможность заранее видеть, как тот или иной пункт договора будет работать в реальном суде.

Команда свободно работает на русском, английском и польском языках и опирается на партнерскую сеть более чем в 160 странах мира — от Испании до Китая и Монголии, от США до ЮАР, что особенно важно, когда аренда связана с иностранными инвесторами или трансграничными структурами. Отдельно стоит отметить, что у компании открыт собственный банковский счет в PKO Bank Polski, что упрощает расчеты с зарубежными контрагентами.

Более 2000 клиентов уже воспользовались услугами компании, и по данным, опубликованным на сайте, клиентам возвращено или сэкономлено свыше 1,9 млрд белорусских рублей; десятки положительных отзывов подтверждают качество работы и умение команды доводить арендные споры до результата.

Если вы планируете заключать или пересматривать договор аренды с арендными каникулами, депозитом или залогом и хотите минимизировать риски будущих споров, оставьте заявку на консультацию на нашем сайте — и ваши договоры будут написаны так, как их прочитает суд.