Аренда торговых мест и складов в Беларуси: что прописать заранее, чтобы не потерять бизнес

Аренда торгового места или склада — это передача арендодателем арендатору за плату во временное владение и пользование конкретного объекта недвижимости для осуществления торговой или складской деятельности. Договор аренды является одним из наиболее распространённых в хозяйственном обороте, однако именно в нём чаще всего кроются условия, которые оборачиваются для арендатора финансовыми потерями. Отношения по аренде регулируются главой 34 Гражданского кодекса Республики Беларусь от 7 декабря 1998 г. № 218-З (далее — ГК), Указом Президента Республики Беларусь от 16 мая 2023 г. № 138 «Об аренде и безвозмездном пользовании имуществом» (вступил в силу с 20 ноября 2023 г.), а также Законом Республики Беларусь от 8 января 2014 г. № 128-З «О государственном регулировании торговли и общественного питания». Важно понять заранее: именно от того, что стороны согласовали в договоре, зависит, кто понесёт расходы при любом конфликте.

Почему договор аренды торгового места — это не формальность

Согласно пункту 1 статьи 577 ГК, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом статья 580 ГК устанавливает, что, если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, договор должен быть заключён в письменной форме независимо от срока. Это означает, что устные договорённости с администрацией торгового центра или рынка юридической силы не имеют, а документально закреплённые условия — единственная защита арендатора в споре.

Малоизвестный факт: в случае непредставления сторонами документов, позволяющих определённо установить имущество, передаваемое в аренду, договор нельзя рассматривать как заключённый, поскольку сторонами не согласован его предмет в силу пункта 1 статьи 402 и пункта 3 статьи 578 ГК. Иными словами, даже подписанный договор без точного описания передаваемого объекта — номера торгового места, его площади и местоположения в торговом комплексе — может быть признан незаключённым.

Как урегулировать режим доступа, разгрузку и штрафы торгового центра

Режим работы торгового объекта — это конкретные часы допуска арендатора и его персонала на территорию, порядок разгрузки товаров, использования служебных лифтов, погрузочных зон и въезда транспортных средств. На практике администрации торговых центров нередко закрепляют в договоре или внутренних правилах торгового центра (регламентах), которые становятся неотъемлемой частью договора, право взыскивать штрафы: за разгрузку в неустановленное время, за нарушение графика пользования грузовыми зонами, за несоблюдение требований к пропускному режиму.

Важно: подобные регламенты торгового центра могут изменяться арендодателем в одностороннем порядке, если договор прямо такое право предоставляет. Практическая рекомендация: сначала проверьте в договоре, есть ли ссылка на внутренние правила ТЦ как на обязательный для арендатора документ; затем запросите актуальную редакцию таких правил до подписания договора; потом зафиксируйте в договоре, что изменение регламента без письменного уведомления арендатора не менее чем за 30 дней не порождает для него обязательной силы. Рекомендуем использовать следующую формулировку: «Изменения Правил торгового центра применяются к арендатору не ранее чем через 30 (тридцать) календарных дней с даты направления арендатору письменного уведомления об изменениях».

Суммы штрафов, налагаемых администрацией торгового объекта, должны быть соразмерны нарушению. Согласно статье 314 ГК, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить её размер. В случае возникновения спора по взысканию штрафов применяются нормы Кодекса гражданского судопроизводства Республики Беларусь (с 1 января 2026 г.), регулирующего порядок защиты нарушенных прав.

Кто несёт ответственность за хранение и порчу имущества

Разграничение ответственности за сохранность имущества — один из наиболее конфликтных разделов договора аренды склада или торгового места. Здесь принципиально важно разграничить два режима: аренду и хранение. Договор хранения — это самостоятельный договор, по которому хранитель обязуется хранить вещь, переданную поклажедателем, и возвратить её в сохранности (статья 776 ГК). Если арендатор склада принимает товары третьих лиц на хранение, он выступает хранителем и несёт соответствующую ответственность. Если же речь идёт о товарах самого арендатора, хранящихся на арендованном складе, применяются иные нормы.

По пункту 1 статьи 582 ГК арендодатель обязан передать арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. Если склад не оснащён системами климатического контроля, которые были предусмотрены договором, либо допускает проникновение влаги, и товар арендатора был испорчен, арендодатель несёт ответственность за ненадлежащее состояние переданного имущества. Арендатор при этом обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счёт текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено договором (пункт 2 статьи 587 ГК).

Лайфхак: при приёмке склада составляйте детальный акт приёмки-передачи с фотографиями: зафиксируйте наличие/отсутствие систем пожаротушения, состояние кровли, температурный режим. Этот акт — ваш главный документ при предъявлении требований к арендодателю в случае гибели или порчи товара.

Субаренда и перемещение внутри торгового комплекса: что требует согласования

Субаренда — это передача арендатором арендованного имущества в пользование третьему лицу (субарендатору) с сохранением в силе основного договора аренды. Право арендатора на субаренду закреплено в пункте 2 статьи 586 ГК: арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. Ключевое здесь — «с согласия». Без прямо выраженного согласия арендодателя субаренда незаконна, а нарушение этого условия является основанием для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя.

При сдаче торгового объекта одному арендатору для последующей сдачи в субаренду торговых мест размер арендной платы определяется в соответствии с законодательством исходя из суммы площадей торговых мест данного торгового объекта. Это правило применяется к торговым объектам государственной формы собственности и коммерческим объектам на рынках и в торговых центрах. Срок субаренды не может превышать срок основной аренды — это прямо следует из правовой природы субарендных отношений по ГК.

Если же в договоре аренды закреплено право арендатора на перемещение внутри торгового комплекса — изменение конкретного торгового места без расторжения договора, — необходимо прямо прописать процедуру: требуется ли согласование с арендодателем, как фиксируется факт перемещения, изменяется ли ставка арендной платы. Без такой оговорки фактическое перемещение может быть квалифицировано как нецелевое использование объекта аренды.

Важный лайфхак по субаренде: согласие арендодателя можно закрепить непосредственно в основном договоре, используя следующую формулировку: «Арендатор вправе сдавать объект аренды в субаренду в порядке и на условиях, определённых настоящим Договором и законодательством Республики Беларусь». Это избавит от необходимости каждый раз запрашивать отдельное письменное согласие.

Отдельно следует учитывать защиту субарендатора: если основной договор аренды прекращается досрочно, субарендатор имеет право на заключение с собственником прямого договора аренды на оставшийся срок субаренды на тех же условиях — это право прямо закреплено в пункте 1 статьи 589 ГК.

Что обязательно знать о страховании и охране арендуемого объекта

Страхование арендованного имущества в Беларуси не является обязательным для арендаторов торговых мест и складов в силу закона, однако стороны вправе возложить обязанность по страхованию на любую из сторон договором. Закон Республики Беларусь от 5 января 2024 г. № 344-З «О страховой деятельности» закрепляет общую систему страховых отношений. Указ Президента Республики Беларусь от 18 марта 2025 г. № 108 «О страховании» консолидировал нормы об обязательных видах страхования, однако обязательное страхование арендуемого торгового или складского имущества для коммерческих арендаторов данным Указом не введено.

На практике арендодатель нередко включает в договор условие о том, что арендатор обязан застраховать своё имущество, находящееся в арендуемом помещении, на случай пожара, затопления, кражи. При заключении договора рекомендуется прямо указать: кто является страхователем, каков страховой риск (пожар, затопление, противоправные действия третьих лиц), минимальная страховая сумма и страховая организация.

Что касается охраны, необходимо чётко разграничить в договоре, какие охранные меры обеспечивает арендодатель в отношении всего торгового объекта (видеонаблюдение, охрана периметра, пропускной режим), а какие — зона ответственности самого арендатора (охрана непосредственно торгового места или склада). При отсутствии такого разграничения в случае кражи товара арендатор рискует не получить возмещения ни от арендодателя, ни от страховой организации, поскольку не сможет доказать причинно-следственную связь между действиями (бездействием) арендодателя и наступившим ущербом.

В сложных ситуациях — при многоуровневых схемах аренды, спорном разграничении ответственности или конфликте с администрацией торгового центра — привлечение профильных юристов позволяет существенно снизить финансовые риски и избежать судебных разбирательств.

Как «Экономические споры» защищают бизнес в арендных спорах

С 2019 года юридическая компания «Экономические споры» специализируется на защите интересов субъектов хозяйствования в коммерческих правоотношениях, в том числе в арендных спорах, взыскании убытков с арендодателей и сопровождении договорной работы. В штате компании — 15 юристов и специалистов с практическим опытом от 15 до 25 лет, 4 аккредитованных медиатора. Компания располагает собственным третейским судом «Экономические споры», что позволяет разрешать споры во внесудебном порядке оперативно и конфиденциально.

Директор компании Сергей Белявский — практик с 20-летним стажем в системе экономических судов, из них 10 лет в должности судьи, рекомендованный арбитр Международного арбитражного суда при Белорусской торгово-промышленной палате, арбитр ряда иных арбитражей, автор 5 книг и более 2 000 публикаций по правовой тематике. За время работы компания сопроводила более 2 000 клиентов, обеспечив защиту и сохранность активов на сумму свыше 1,95 млрд белорусских рублей. Средняя оценка по более чем 100 верифицированным отзывам — 4,95 из 5.

Компания ведёт практику на русском, польском и английском языках, входит в международную партнёрскую сеть, охватывающую более 160 государств, и с июня 2025 г. является членом Ассоциации европейских юридических компаний (AEA). Для иностранных клиентов доступны расчёты через счёт в PKO Bank Polski. Юристы регулярно выступают на деловых конференциях, ведут профессиональные каналы на YouTube и в Instagram (суммарно около 25 000 подписчиков). Офисы компании расположены в Минске (ул. Кульман, 11) и Гродно (ул. Калючинская, 23).

Если вашему бизнесу нужна юридическая поддержка при заключении или проверке договора аренды торгового места или склада, урегулировании спора с арендодателем либо защите при взыскании штрафов торгового центра — оставьте заявку на нашем сайте: предложим реалистичный план решения с учётом конкретной ситуации.