Арендная плата в валюте. Договор аренды недействителен?

По договору аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору капитальное строение (здание, сооружение), изолированное помещение или машино-место (статья 621 гражданского кодекса Республики Беларусь – далее ГК).

Существенным условием договора аренды капитального строения является размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места считается незаключенным (пункт 1 статьи 625 ГК).

В силу норм статьи 298 ГК денежные обязательства должны быть выражены в белорусских рублях. При этом в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в белорусских рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах ("специальных правах заимствования" и др.). В этом случае подлежащая оплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законодательством или соглашением сторон. С 23.09.2022 применение положений статьи 298 ГК для договоров аренды было ограничено. Согласно статье 4 Закона Республики Беларусь от 18.07.2022 № 197-З «Об изменении законов по вопросам рынка ценных бумаг» приостановлено до 01.01.2024 действие части второй статьи 298 ГК и части второй статьи 11 Банковского кодекса Республики Беларусь в части права арендодателя определять в договоре размер арендной платы за пользование имуществом в сумме, эквивалентной в иностранной валюте. Договоры аренды, заключенные до вступления в силу статьи 4 Закона № 197-З, подлежат приведению в соответствие с требованиями этой статьи до ее вступления в силу.

Таким образом, с 23.09.2022 определение размера арендной платы с привязкой к иностранной валюте не допускается. А все действующие договоры аренды должны были быть приведены в соответствие с требованиями законодательства.

Однако, как показывает практика, не все арендаторы и арендодатели выполнили указанные требования. Обусловлено это в первую очередь тем, что стороны не смогли договориться о размере арендной платы в связи с постоянным колебанием курса валюты и необходимостью зафиксировать ставку арендной платы в белорусских рублях. Соответственно договоры аренды продолжают действовать, а размер арендной платы в них по-прежнему привязан к валюте. Что по общему правилу не соответствует требованиям действующего законодательства.

Итак, можно ли признать такой договор аренды недействительным в судебном порядке?

Об этом пример из судебной практики.

Между Арендодателем (Истец) и Арендатором (Ответчик) был заключен договор аренды. По актам приема-передачи объект аренды передан арендатору. В договоре стороны согласовали размер и условия арендной платы. С даты открытия ресторана для посетителей размер арендной платы составляет 5% от выручки в соответствующем расчетном периоде за аренду всего помещения в месяц, но не менее 15 долларов США по курсу Национального банка Республики Беларусь на дату проведения платежа за аренду 1 кв.м. площади помещения в месяц.

В декабре 2020 года Арендатор приступил к обслуживанию посетителей на арендованной площади.

В дальнейшем Истец обратился в суд с иском об установлении факта ничтожности сделки – договора аренды. В обосновании заявленных исковых требований Истец ссылался на вступление в силу с 23.09.2022 статьи 4 Закона Республики Беларусь от 18.07.2022 № 197-З «Об изменении законов по вопросам рынка ценных бумаг», несогласование сторонами условий внесения изменений в договор в части размера арендной платы, несоответствие договора условиям законодательства. Решением суда первой инстанции в удовлетворении заявленных исковых требований отказано. С указанным решением согласились апелляционная и надзорная инстанции. При этом судами указано следующее.

Статьей 169 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК) установлено, что сделка, не соответствующая требованиям законодательства, ничтожна, если законодательный акт не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения.

С 23.09.2022 вступила в силу статья 4 Закона Республики Беларусь от 18.07.2022 № 197-З (далее – Закон № 197-З). Указанной статьей приостановлено до 01.01.2024 действие Гражданского кодекса Республики Беларусь и Банковского кодекса Республики Беларусь в части права арендодателя определять в договоре размер арендной платы за пользование имуществом в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте. В статье 5 Закона указано, что договоры аренды, заключенные до вступления в силу статьи 4 Закона подлежат приведению в соответствие с требованиями этой статьи до вступления ее в силу.

На момент заключения договора аренды условия о порядке определения размера арендной платы соответствовали требованиям законодательства и исполнялись сторонами, а после вступления в силу статьи 4 Закона к соглашению об ином порядке определения размера арендной платы, исключающей привязку к иностранной валюте, стороны не пришли.

В соответствии с частью 4 пункта 15 Постановления Пленума Высшего Хозяйственного суда Республики Беларусь от 16.12.1999 № 16 «О применении норм Гражданского кодекса Республики Беларусь, регулирующих заключение, изменение и расторжение договоров» разъяснено следующее. При отсутствии обращений в хозяйственный суд и невнесении изменений в договор самими сторонами взамен противоречащему условию договора, сторонами должна применяться соответствующая норма законодательства с момента введения ее в силу, если эта норма не является диспозитивной, применяемой постольку поскольку соглашением сторон не установлено иное.

Закон № 197-З не отменяет, а лишь приостанавливает на определённый срок действие нормы части второй пункта 1 статьи 298 ГК. При этом сторонами договора аренды не достигнуто соглашение о приведении договора в соответствие с законодательством в части определения размера арендной платы, а арендные отношения продолжаются после 23.09.2022.

При таких условиях являются обоснованными следующие выводы суда. В период приостановления реализации права определять размер арендной платы в сумме эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, арендная плата подлежит определению в белорусских рублях, исходя из курса Национального банка Республики Беларусь валюты, указанной в договоре аренды на 22.09.2022, т.е. на дату, предшествующую вступлению в силу Закона № 197-З. Таким образом, законодательством предусмотрены иные последствия нарушения сторонами условий сделки – договора аренды. А следовательно, договор аренды не является ничтожным.

Установление ограничений на привязку ставки арендной платы к валюте вызвало довольно много споров между арендаторами и арендодателями. Как работать в условиях, если стороны не привели действующие договора аренды в соответствие с требованием законодательства мы видим из актуальной судебной практики. При этом не обязательно расторгать договор аренды или признавать его недействительным. Необходимо правильно определить размер арендной платы исходя из норм законодательства и производить ее уплату в установленные договором сроки. В таком случае риск признания договора аренды недействительным отсутствует.