АРЕНДА - КЕЙС

О сложных отношениях между арендатором и арендодателем можно говорить бесконечно. Как правило, все начинается хорошо и действия сторон направлены на долгосрочное и взаимовыгодное сотрудничество. Но вдруг все начинает идти не по плану: у арендатора плохо идет бизнес и ему тяжело платить арендные платежи, а арендодатель заинтересован эти платежи получать не смотря на сложности арендатора. Получится сохранить партнерские отношения и разрешить ситуацию в мирном порядке или все-таки придется обращаться в суд зависит от разных факторов. Это и желание сторон договориться, и грамотно составленный договор, и ведение активной переписки по урегулированию спора. Любые разногласия можно закончить миром, если на это направлена действительная воля сторон. Так произошло и с нашим клиентом.

Клиент обратился с вопросом по урегулированию спора с арендатором. Суть спора заключалась в следующем. Арендатор настаивал на снижении ставки арендной платы, фиксация ее в размере, предлагаемой арендатором, продление договора аренды на таких условиях на длительный срок. В случае несогласия арендодателя на предложенные условия, арендатор отказывался от договора аренды (право на это зафиксировано в договоре) и планировал произвести демонтаж всех выполненных ремонтных работ.

Арендодатель не имел намерения прекращать отношения с арендатором, но и продолжать отношения на невыгодных для себя условиях также не планировал. Кроме того, арендодателя не устраивала позиция арендатора относительно демонтажа выполненных ремонтных работ. Наша задача заключалась в том, чтобы дать оценку сложившейся ситуации с учетом условий договора, норм законодательства, определить перспективы спора, в случае его рассмотрения в судебном порядке. С этой задачей мы успешно справились: проанализировали ситуацию, проконсультировали клиента по всем интересующим вопросам, касающимся арендных отношений, помогли подготовить ответ арендатору. В результате арендатор принял условия нашего клиента и продолжил арендные отношения.

На что мы обратили внимание. Помещение было передано арендатору без проведения ремонтных работ. Согласно условиям договора в обязанности арендатора входило приведение помещений в состояние пригодное для дальнейшего использования по назначению. Кроме того, согласно условиям договора и нормам гражданского кодекса, поддержание имущества в исправном состоянии и проведение текущего ремонта – также является обязанностью арендатора. При этом стоимость проведенных работ по текущем ремонту возмещению не подлежит. Одном негативным моментом в этой истории было отсутствие должной фиксации состояния помещения при передаче в аренду и после проведения ремонтных работ.  В связи с чем мы посоветовали клиенту учесть это в будущих договорах аренды и всегда фиксировать состояние помещения с помощью фотографий. Это важный момент, который помогает при арендных спорах взыскать убытки при возврате арендуемого имущества в непригодном для использования состоянии. Также мы обратили внимание арендатора на перечень работ, которые относятся к текущему ремонту и указали, что практически все проведенные им работы являются работами по текущему ремонту. Следовательно, не могут быть не демонстрированы, не оплачены арендодателем. А действия по демонтажу со стороны арендатора будут являться нарушением условий договора, причинением убытков арендодателю и, как следствие, повлекут необходимость возместить эти убытки.

Какие выводы можно сделать из кейса нашего клиента.

Арендные отношения недостаточно хорошо урегулированы действующим законодательством. Права и обязанности сторон, порядок приема-передачи имущества, фиксация состояния имущества, ответственность сторон, проведение ремонтных работ, возмещение их стоимости, арендная плата, порядок ее определения, уменьшения или увеличения – все эти вопросы должны быть тщательно проработаны и зафиксированы именно в договоре аренды. Только в этом случае конфликтные ситуации между сторонами могут быть урегулированы в мирном порядке, а при обращении в суд – сторонам будет проще обосновать свою позицию в споре. Следует обратить внимание, что многие споры в арендных отношениях возникают именно в связи с недостаточном урегулированием в договоре взаимоотношений сторон.

Таким образом, чтобы избежать неприятных ситуаций и заключить договор аренды, отвечающий интересам обоих сторон - рекомендуем обращаться к юристам-профессионалам. Они знают не только законодательство, но и практику рассмотрения споров, а значит многие проблемные ситуации могут предвидеть и предотвратить.