Понуждение участника к заключению договора о совместном домовладении

В результате долевого строительства, с момента создания нежилого капитального строения (здания, сооружения) межу собственниками недвижимого имущества возникают отношения по совместному домовладению. Совместное домовладение и отношения между его участниками регулируются Гражданским кодексом Республики Беларусь, Законом Республики Беларусь от 08.01.1998 № 135-З «О совместном домовладении» (далее – Закон) и иными актами законодательства. Сам факт нахождения капитального строения одновременно в собственности нескольких лиц (юридических, физических, индивидуальных предпринимателей) ставит собственников перед необходимостью выбрать способ управления общим имуществом совместного домовладения. Ведь в процессе эксплуатации недвижимости возникает ряд вопросов, которые затрагивают права и обязанности всех субъектов совместного домовладения. В частности, вопросы обеспечения сохранности и содержания общего имущества в надлежащем техническом и санитарном состоянии, владения и пользования этим имуществом, порядка несения расходов на его содержание и ремонт и т.п.

Законодательство предлагает несколько способов управления общим имуществом (п. 1 ст. 13 Закона). Наиболее традиционными формами являются непосредственное управление и управление через товарищество собственников. Выбор конкретного способа зависит от воли самих участников (сторон) с учетом определенных законом обстоятельств.

Когда участников домовладения не много (до 15 лиц), наиболее эффективным способом представляется непосредственное управление самими участниками. В этом случае все решения по использованию общего имущества, несению общих расходов, принимаются по соглашению между собственниками при их непосредственном участии. Управление осуществляется по соглашению между всеми участниками домовладения на основании заключенного между ними договора. Типовой договор о совместном домовладении утвержден постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 04.03.2015 №161.

Однако на практике при выборе указанного способа управления между субъектами может возникнуть спор. По общему правилу граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Поэтому кто-то из участников домовладения может отказаться заключить договор на предложенных условиях. В таком случае на помощь большинству, которое голосует «за» принятие решения об управлении имуществом, приходят нормы ст. 391 ГК и ст. 15 Закона.

В соответствии с ч. 2 п. 1 ст. 391 ГК понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законодательством или добровольно принятым обязательством. Вместе с тем, ч. 4 ст. 15 Закона предусмотрено, что в случае отказа участника заключить договор о совместном домовладении иные участники вправе заявить в суд требование о понуждении его заключить такой договор. При этом отказ от заключения договора не освобождает участника совместного домовладения от возмещения расходов по эксплуатации общего имущества, внесения платы за фактически оказанные коммунальные услуги.

Таким образом, если условия договора о совместном домовладении соответствуют требованиям законодательства, суд обяжет «уклониста» заключить договор в принудительном порядке.

Рассмотрим пример из судебной практики.

Индивидуальный предприниматель, гражданин, ОДО (истцы) и ООО (Ответчик) являются собственниками изолированных помещений в нежилом капитальном строении и, соответственно, участниками возникшего совместного домовладения. На общем собрании участников было принято решение (более 2/3 голосов от общего количества) о выборе способа управления общим имуществом совместного домовладения – непосредственно участниками совместного домовладения. Утвержден текст договора о совместном домовладении.

Ответчик был надлежаще извещен о времени, месте проведении собрания и повестке дня, однако участия в общем собрании не принимал. А впоследствии уклонился от заключения договора о совместном домовладении с остальными участниками. Истцы обратились в суд с требованием о понуждении Ответчика к заключению договора на основании ч. 4 ст. 15 Закона.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что выбранный участниками совместного домовладения способ управления общим имуществом обязывает участников заключить договор о совместном домовладении и удовлетворил исковые требования. Судом апелляционной инстанции решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Ответчик обжаловал постановления судов в кассационном порядке. По мнению Ответчика, вывод суда о том, что Ответчик необоснованно уклонялся от заключения договора является несостоятельным. Так как суд не учел, что принятая на собрании участников редакция договора не соответствует форме и содержанию Типового договора о совместном домовладении.

Судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь оставила постановления суда первой и апелляционной инстанций без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения.

В постановлении СКЭД указала следующее:

• правовые и организационные основы совместного домовладения в нежилых капитальных строениях (зданиях, сооружениях) определяет Закон о совместном домовладении, который направлен на обеспечение эффективного использования общего имущества совместного домовладения;
• в соответствии со ст. 14 Закона решение о выборе одного из указанных в Законе способов управления общим имуществом принимается на общем собрании участников совместного домовладения;
• в соответствии с п. 4 ст. 15 Закона о совместном домовладении при принятии решения об управлении общим имуществом совместного домовладения непосредственно участниками они заключают между собой договор о совместном домовладении в простой письменной форме;
• поскольку обязанность участника совместного домовладения заключить договор о совместном домовладении предусмотрена законодательством, Ответчик, как участник совместного домовладения, обязан заключить договор о совместном домовладении;
• учитывая детальный анализ условий договора о совместном домовладении, проект договора соответствует предъявляемым требованиям и содержит все существенные условия, предусмотренные действующим законодательством. Доводы Ответчика об оформлении договора с нарушением требований законодательства являются несостоятельными;
• уклонение Ответчика от заключения договора о совместном домовладении является безосновательным.

В заключение повторим, что участникам совместного домовладения доступно несколько вариантов организовать управление общим имуществом капитального строения. Непосредственное управление – один из наиболее устоявшихся способов управления совместным домовладением. Данный способ обязывает всех его участников заключить договор о совместном домовладении.

Согласно п. 1 ст. 402 ГК договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Следовательно, участникам совместного домовладения необходимо предусмотреть в договоре все существенные условия и соблюсти требования, установленные законодательством для данного вида договора. Отказ (уклонение) участника от заключения договора может быть оспорен в судебном порядке по иску иных участников.

Также следует иметь ввиду, что конкретный (выбранный) способ управления общим имуществом совместного домовладения может быть изменен в любое время по решению общего собрания участников совместного домовладения (ч. 1 п. 2 ст. 14 Закона).

Белявский С.Ч.

Директор юридической компании «Экономические споры», медиатор, председатель Третейского суда «Экономические споры», рекомендованный арбитр МКАС, более 10 лет стажа работы судьей экономического суда.

Ярошик А.А.

Юрист юридической компании «Экономические споры»