ВЫКУП АРЕНДУЕМОГО ИМУЩЕСТВА: ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ И СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

Моя практика


ВЫКУП АРЕНДУЕМОГО ИМУЩЕСТВА: ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ И СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА
С.Ч. Белявский, по состоянию на 05.07.2011

Аннотация

В соответствии с пунктами 1 - 2 статьи 595 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК) в законодательстве или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. О порядке согласования условий о выкупе арендованного имущества указано в статье 90 Закона Республики Беларусь от 12.12.1990 N 460-XII "Об аренде" (далее - Закон "Об аренде"). В соответствии с ней договор о выкупе имущества может быть либо самостоятельным документом либо разделом в составе договора на аренду имущества.

Таким образом, условие о выкупе арендуемого имущества может быть предусмотрено в законодательстве, непосредственно в договоре и в дополнительном соглашении к нему. В частности, в законодательстве такой случай прямо предусмотрен в пункте 3 Положения о лизинге, утвержденном постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 04.06.2010 N 865 "О Положении о лизинге". Согласно ему лизинг, при котором лизинговые платежи в течение срока лизинга (не менее 1 года) обеспечивают возмещение лизингодателю не менее 75 процентов контрактной стоимости предмета лизинга независимо от того, будет ли сделка завершена выкупом предмета лизинга лизингополучателем или его возвратом лизингодателю, определяется как финансовый. Выкуп арендуемого имущества для финансового лизинга является основной чертой, отличающей его от оперативного лизинга.

Оплата за выкупаемое имущество осуществляется путем оплаты определенной цены с зачетом (или без зачета) ранее внесенной арендной платы. Для того чтобы условие договора о выкупе арендуемого имущества было признано действительным, договор должен содержать существенные условия договора купли-продажи арендуемого имущества, в том числе наименование имущества, его выкупную стоимость и т.п. При этом существенные условия договора аренды в нем также должны присутствовать. В противном случае такой договор будет признан незаключенным. В статье 580 ГК установлено, что договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 595 ГК), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

В части третьей статьи 90 Закона "Об аренде" содержится норма о том, что в договоре выкупа определяются: состав и денежная (стоимостная) оценка выкупаемого государственного имущества, формы и источники выкупа, порядок и сроки выкупа, участие в выкупе третьих лиц (в частности, кредиторов), условия продавца и покупателя, гарантии качества выкупаемого государственного имущества, а также иные, не противоречащие законодательству Республики Беларусь положения, связанные с особенностями объектов и субъектов выкупа.

В договоре выкупа отдельно выделяются состав и стоимость объектов, относящихся к непроизводственной сфере (жилищно-коммунального, социально-культурного назначения), которые передаются в безвозмездное пользование. В договоре указываются обязательства собственника в отношении объектов (их содержание, капитальный ремонт).

Не допускается принуждение к выкупу излишнего для арендатора имущества.

Следует отметить, что условие о возможности выкупа арендованного имущества также содержится и в статье 471 ГК, которая предусматривает подобный вид договора и называет его договором найма-продажи. В соответствии с ней договором может быть предусмотрено, что до перехода права собственности на товар к покупателю (статья 461 ГК) покупатель является нанимателем (арендатором) переданного ему товара (договор найма-продажи). Если иное не предусмотрено договором, покупатель становится собственником товара с момента его оплаты.

Отличие между смешанными договорами, предусмотренными статьями 471 и 595 ГК, состоит в том, что в первом случае основным является договор купли продажи, а условие о найме выступает факультативным, во втором же случае основным является возмездное пользование и владение имуществом, а выкуп уже выступает в качестве факультатива к аренде.

В договорах аренды необходимо оговаривать порядок производства улучшений арендованного имущества. Если договор предусматривает последующий выкуп арендованного имущества, следует также предусмотреть порядок возмещения арендодателем стоимости улучшений, которые выкупает арендатор вместе с арендуемым имуществом.

Детальному и полному согласованию условий как аренды, так и выкупа арендованного имущества следует уделять самое пристальное внимание в договоре аренды с правом последующего выкупа имущества. Наличие каких-либо недостатков, влекущих незаключенность договора аренды, влечет незаконность последующего перехода права собственности на арендуемое имущество по такому договору к арендатору.

Полный текст