Разрыв корпоративных связей – не повод для расторжения договора аренды

Договор аренды, заключенный на определённый срок, может быть досрочно расторгнут по соглашению сторон, требованию арендодателя либо арендатора по основаниям, установленным в статьях 590, 591 Гражданского кодекса или в договоре аренды. Кроме того, одним из оснований досрочного расторжения договора может быть существенное изменение обстоятельств, из которых исходили стороны при его заключении (статья 421 ГК).

При этом изменение обстоятельств признается существенным, если они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (п. 2 ст. 421 ГК).

В случае существенного изменения обстоятельств, при которых заключался договор аренды стороны могут провести переговоры по приведению условий договора в соответствие с изменившимися обстоятельствами. При не достижении согласия, требование о расторжении договора может быть заявлено в судебном порядке.

При заявлении такого требования истцу необходимо будет доказать, что изменившиеся обстоятельства действительно являются существенными. В противном случае в удовлетворении требований судом будет отказано.

Пример из судебной практики.

Между Арендодателем и Арендатором был заключен договор аренды. При заключении договора сторонами согласованы льготные условия для Арендатора: длительный срок аренды, пониженная ставка арендной платы без права ее пересмотра на протяжении всего срока аренды. Причиной согласования таких льготных условий явились тесные корпоративные связи между компаниями в рамках одной группы компаний.

В последующем хозяйственные связи между компаниями были прекращены. Арендатор получил необоснованное преимущество по условиям договора Аренды, а Арендодатель – убыток.

Арендодатель посчитал, что условия, при которых был заключен договор аренды существенно изменились и предложил увеличить размер арендной платы по договору. Однако соглашения стороны об этом не достигли.

Арендодатель обратился в суд с требованием о расторжении договора. В обоснование своих требований Арендодатель указал на существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили, когда заключали договор аренды. В качестве таковых Арендодатель указал:

• изменение состава участников Арендатора, в результате которого стороны перестали быть аффилированными лицами
• прекращение корпоративных связей между Арендатором и Арендодателем (ранее они входили в одну группу компаний), при наличии которых ранее между сторонами заключались сделки на условиях, отличных от рыночных (длительный срок аренды, низкие ставки арендной платы и т.д.)
• изменения в налоговом законодательстве, которые повлекли увеличение расходной части Арендодателя при уменьшение доходной.

В удовлетворении заявленных исковых требований было отказано. Судом указано следующее.

Из договора аренды не следует наличие какой-либо взаимосвязи между согласованными сторонами условиями договора аренды и корпоративными связями между Арендатором и Арендодателем. Материалами дела не подтверждается, что заключение договора, его условия и действие поставлены сторонами в зависимость от хозяйственных связей между ними либо составом участников Арендатора. Не подтверждено материалами дела и утверждение истца о том, что, заключая договор на столь длительный срок (50 лет) обе стороны предполагали, что не произойдет изменение состава участников сторон и не изменятся корпоративные связи между ними. Наличие в совокупности условий для расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств, при которых он заключался, Арендодателем не представлено.

При таких обстоятельствах и с учетом отсутствия в материалах дела достоверных доказательств возникновения у истца ущерба или нарушения имущественных интересов сторон без изменения условий договора суд первой инстанции пришел к правомерным выводам об отсутствии предусмотренной пунктом 2 статьи 421 ГК совокупности оснований для расторжения договора аренды и отказе в удовлетворении иска.

Решение суда первой инстанции было поддержано судами апелляционной и кассационной инстанций.¹

Рассмотренный пример из судебной практики показывает, что существенными будут являться обстоятельства, которые стороны реально не могли ни предвидеть, ни предотвратить. А дальнейшее исполнение договора в существующих условиях в значительной степени нарушает баланс интересов сторон. Существенными обстоятельствами могут быть, например, введение санкций и невозможность исполнения в связи с этим договора, нахождение одной из сторон в ликвидации и, как следствие, невозможность осуществлять предпринимательскую деятельность.

Обычные предпринимательские риски, предположение сторон, что партнерские отношения будут длиться в течение длительного периода, состав участников компаний не изменится таковыми являться не будут.

Белявский С.Ч. Директор юридической компании «Экономические споры», медиатор, председатель Третейского суда «Экономические споры», рекомендованный арбитр МКАС «Палата арбитров при Союзе юристов», более 10 лет стажа работы судьей экономического суда

Табала Н.Н., юрист юридической компании «Экономические споры», судья Третейского суда «Экономические споры»